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Alicante desbloquea la segunda fase del PAU 5 al ejecutar una sentencia de hace siete años

El TSJ obligó a considerar suelo urbano consolidado una parcela de un complejo residencial de Playa de San Juan destinada a pistas deportivas y zona de recreo de uso privado - El segundo sector del plan parcial, situado en primera línea, contempla la construcción de hasta 492 viviendas, tras integrarse las ya existentes en la zona

Una mujer pasea por el entorno de Playa de San Juan, cerca del límite con El Campello JOSE NAVARRO

Luz verde a la segunda fase del PAU 5 tras ejecutarse una sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) hace ahora siete años. El Boletín Oficial de la Provincia (BOP) ha publicado este lunes la ejecución de la sentencia, que da vía libre a las obras de construcción de las nuevas viviendas (hasta 492) y la reurbanización de los viales, a falta de la reparcelación. La zona afectada se sitúa en primera línea, al estar limitada por la avenida de Niza, el primer sector del PAU y el término municipal de El Campello. Se trata del único espacio sin construir en primera línea de la playa de San Juan.

El segundo sector del plan parcial del PAU 5 se aprobó hace diez años, en 2012, después de trece años de trámites y en plena crisis del ladrillo. Desde que fue adjudicado en 1999 a la empresa Litoral Mediterráneo 2, el plan parcial tuvo que ir subsanando los reparos de las diferentes administraciones, como la exigencia de incorporar importantes medidas de drenaje por el riesgo de inundaciones en la zona. Luego llegó la vía legal, que ahora se desbloquea con la ejecución de la sentencia ratificada en 2016 por el Tribunal Supremo.

Según se recuerda en el documento publicado, el Plan Parcial del Sector 2 del PAU 5 resolvió la existencia de urbanizaciones consolidadas en su seno calificándolas de “edificación existente”. Así consta en la Memoria del Expediente de Homologación, si bien, en los planos de ordenación y en las normas se utiliza como sinónimo “edificación consolidada”. Así, en la Memoria del Texto Refundido del Plan Parcial se dice que “se incluyen en esta zona la totalidad de las comunidades de propietarios existentes, así como el Hotel Almirante”. En particular, “existen 16 viviendas unifamiliares y el resto lo constituyen bloques de estudios y apartamentos en régimen de comunidad de propietarios.

El régimen jurídico aplicable a las parcelas con “edificación consolidada” supone que "la superficie total ocupada por estas parcelas es de 38.140 metros cuadrados y gozarán de una normativa específica que les permita mantener la edificación y número de viviendas existente sin que les dé derecho a incrementar su edificabilidad, ni su número de viviendas”.

Además, figura que "las edificaciones construidas quedarán exentas de las cargas urbanísticas que conlleva la ejecución del planeamiento, así como de la cesión del 10% de aprovechamiento teórico que les corresponda", según determina el propio PGOU de Alicante. No obstante, "no podrán oponerse a aquellas operaciones de ajuste y regularización que sean necesarias ni al paso inevitable de viales en cuyo caso deberán ser indemnizados en la porción de suelo que se ocupe así como resarcidos de aquellos elementos de la ordenación que deban ser modificadas (vallas, jardines, piscinas, etc.).

Y así ocurrió, según se explica en el documento publicado, con todas las urbanizaciones, con la excepción de una porción de la urbanización Tritón, integrada por tres parcelas, de las que dos están edificadas y una está libre, ocupada por un parque, barbacoa, pista de pádel, pista de tenis y de fútbol sala. "El Plan Parcial excluyó esta parcela de la zona calificada como edificación existente y la sometió al régimen jurídico del suelo no edificado y, por tanto, destinado a su edificación y con participación en las mismas cesiones, cargas y beneficios que el resto del suelo urbanizable del sector, lo que motivó que la Comunidad de Propietarios impugnara la ordenación en vía contenciosa", añade el documento. 

En consecuencia, el TSJ, en su sentencia de junio de 2015, estimó parcialmente las pretensiones de la comunidad de propietarios, declarando la nulidad de la resolución de 5 de julio de 2012, de la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente que aprobó la homologación y Plan Parcial del Sector 2 del PAU 5 de Alicante.

El TSJ declaró la condición de suelo urbano consolidado de la totalidad de la finca, donde se ubica la urbanización Tritón y requirió a las administraciones demandada y codemandada al objeto de que instasen y llevasen a cabo “las modificaciones necesarias en los instrumentos urbanísticos de planeamiento y/o gestión relativos al denominado Plan Parcial San Juan Norte Sector 2 del PGOU de Alicante, al objeto de que la totalidad de la propiedad de la comunidad, incluyendo la zona deportiva y recreativa, le sean aplicables las normas relativas a suelo urbano consolidado”. 

Dos años después de la sentencia, en junio de 2017, el Pleno del Ayuntamiento acordó ejecutar la sentencia, de mutuo acuerdo con la Comunidad de Propietarios de la Urbanización Tritón, en el sentido de someter la totalidad de las parcelas que la integran al régimen previsto por el Plan Parcial para la edificación existente o consolidada. 

A principios de 2018, el Servicio Territorial de Urbanismo mostró su disconformidad con la ejecución de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, al afirmar que no se había dado cumplimiento a la literalidad de la resolución judicial, que declaraba la “condición de suelo urbano consolidado de la totalidad de la finca donde se ubica la urbanización Tritón".

El ajuste del Plan Parcial para cumplir la sentencia supone, en la práctica, dar luz verde al desarrollo de la zona, donde se podrán construir hasta 492 viviendas en edificios de hasta diez plantas de altura. Las zonas más próximas al mar que quedan entre las edificaciones consolidadas ya existentes en primera línea junto a la avenida de Niza se destinan a parcelas dotacionales y zonas verdes que suman 28.000 metros cuadrados públicos -tres parcelas dotacionales que suman 12.000 m2 y cinco zonas verdes que suman 16.000 m2-.

Fuentes de la Concejalía de Urbanismo, que dirige el edil Adrián Santos Pérez, explican que tras esta ejecución de sentencia ya hay vía libre para la construcción de las viviendas y la urbanización del entorno afectado, una vez que se ejecute la reparcelación de la zona. Además, señalan que tras una reciente conversación con los propietarios de los terrenos, se ha acordado que se mantenga en pie al menos una de las 16 viviendas unifamiliares situadas en primera línea para darle un uso público, además, de para recordar su presencia en esa zona de la playa desde hace décadas.

Paralelamente a esta actuación urbanística, el Ayuntamiento prevé llevar a cabo la ejecución del paso provisional de acceso a la playa desde el PAU 5, una actuación que está pendiente de la aprobación del Presupuesto municipal de 2022.

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