Expertos apuntan al visado de los requisitos como el punto ciego en la adjudicación de viviendas protegidas

El caso de las viviendas de protección pública (VPP) de la cooperativa Residencial Les Naus, en Alicante, ha puesto el foco no solo en la dimensión política de la polémica, sino en una pregunta más básica: ¿cómo se comprueba, en la práctica, que quien accede a una vivienda protegida cumple los requisitos económicos y de uso?

La normativa autonómica es reciente, con el régimen jurídico actualizado en diciembre de 2024, y, aunque la promoción sea privada y en régimen de cooperativa, la Administración mantiene un papel clave, ya que supervisa requisitos, controla precios máximos y visa los contratos o títulos de adjudicación antes de que el comprador pueda elevar la operación a escritura pública.

El abogado Carlos Zarco, especializado en vivienda, explica que el acceso a una VPP se apoya en un esquema habitual en este tipo de procedimientos, que pasa por formularios, documentación acreditativa y una declaración responsable. «Se acredita con documentos como la última declaración del IRPF y certificados de empadronamiento» y un formulario en el que se declara, entre otras cuestiones, que no se dispone de otra vivienda y que los datos aportados son veraces, además de autorizar a que se contrasten.

La lógica del sistema, añade, es que quien no presenta bien la documentación o no encaja en el primer filtro queda fuera, y que la conselleria tiene capacidad para solicitar información adicional.

En el caso de las cooperativas, la adjudicación material se produce dentro de la entidad, pero el punto determinante para la Administración es el visado. Zarco resalta que, en la Comunidad Valenciana, incluso en promociones privadas, la conselleria interviene para comprobar requisitos y validar el contrato. Ese control, en el caso de Les Naus, recae en los servicios territoriales de Vivienda en Alicante, donde ha sido suspendido de empleo y sueldo un funcionario por validar la documentación de su esposa, propietaria de un piso, eludiando sus datos bajo el pretexto de estar en separación de bienes.

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Datos de los socios

Desde la gestora de la cooperativa, por su parte, sostienen que su papel es esencialmente instrumental. «Nosotros no tenemos ningún dato de los socios», afirman. Según su versión, el socio firma una autorización para que la conselleria consulte sus datos, la cooperativa remite el contrato y, si la Administración lo considera correcto, «visan el contrato y lo remiten telemáticamente». A partir de ahí, el documento visado es el que permite acudir a notaría.

Ese «clic», la autorización para el cruce de datos, es una de las piezas centrales del circuito. En la gestora mantienen que la conselleria comprueba tanto el registro de la propiedad como los datos económicos conectándose con administraciones y que, al introducir el DNI, «le vuelcan la renta». En caso de denegación, añaden, se abre un trámite de alegaciones y si el visado se rechaza, el socio está obligado a causar baja, se le devuelve el dinero aportado y se sustituye por otra persona.

El abogado coincide en el esquema general. La Administración puede dirigirse a fuentes como el catastro para contrastar titularidades y, si hay situaciones específicas, por ejemplo, divorcios o atribución de vivienda al excónyuge, se deben aportar sentencias y documentos que acrediten esa circunstancia.

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La pregunta clave, sin embargo, es dónde podría intentarse «colar» alguien que no cumpla. Aquí aparece el principal punto ciego que señalan ambas fuentes, por motivos distintos: la comprobación se concentra en un momento concreto. En la gestora afirman que «los datos solo se comprueban una vez en todo el proceso», cuando se remite el contrato para el visado.

Zarco también sitúa el control relevante en esa fase y apunta que el sistema ganaría solidez si el cumplimiento de requisitos se verificara más cerca de la entrega de llaves y no solo cuando se visa. En otras palabras, si la fotografía económica se toma en un único instante, el mecanismo es más vulnerable a cambios posteriores en ingresos o circunstancias personales.

En ese marco encaja una de las dudas que sobrevuela el caso: cómo se computan rentas si alguien accedió a la cooperativa años antes y más tarde pasó a ocupar un cargo público. En la gestora defienden que los contratos se enviaron a visar en «febrero o marzo» del año pasado y que se tomó «la última renta disponible», la de 2023, porque la de 2024 aún no estaba presentada. Es decir, la comprobación se haría con la información fiscal cerrada en ese momento, no con ingresos posteriores.

En el controvertido caso de la ya exconcejala Rocío Gómez, que como el resto accedió a la Corporación en junio de 2023, computaría aproximadamente la mitad del sueldo de ese año, que en total rondaba los 67.000 euros, además de los ingresos que tuviera en la primera mitad de ese año al margen de su posterior actividad política. El límite de ingresos para poder acceder a la vivienda rondaría los 50.000 euros.

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El debate sobre controles y verificación llega, además, en un contexto de tensión en el mercado inmobiliario. Un reciente análisis interno del sector apunta que los precios que se anuncian en los portales pueden diferir de forma notable de los que finalmente se escrituraron ante notario, en la provincia con brechas superiores al 30 %, por factores como el desfase temporal, la negociación y el sesgo de qué tipo de viviendas se venden antes.

Esa distancia no es el corazón del sistema VPP, pero sí recuerda por qué la transparencia y la trazabilidad de los datos (quién aporta qué, cuándo se contrasta y con qué fuentes) se han convertido en una exigencia central en una materia especialmente sensible.

Con el caso de Les Naus el foco se ha desplazado del relato político a la mecánica administrativa: autorización, cruce de datos, visado y, después, notaría. La cuestión que queda en el aire es si ese control, concentrado en un único momento y apoyado en declaraciones responsables, es suficiente cuando el objetivo de la vivienda protegida es precisamente blindar el acceso de quienes más la necesitan.

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