"Todavía hay un 30% de vivienda vacacional ilegal, pero venimos de más de un 50%"

El benidomense Miguel Ángel Sotillos es presidente de la patronal autonómica del sector de Viviendas Turísticas en la Comunitat Valenciana (Aptur CV) y ahora también de la Federación Española de Viviendas Turísticas (FEVITUR). Trabaja en el sector del alojamiento de alquiler turístico desde 1987 cuando se incorporó al negocio familiar que su padre había fundado en 1974 en Benidorm. Fevitur agrupa a 23 asociaciones con empresas que gestionan 185.000 apartamentos y viviendas turísticas en toda España. Aptur nació en Benidorm y representa a cerca de 90 empresas y 5.000 viviendas..

¿Cómo valora la temporada que ha acabado?

Siempre fuimos cautos pero nuestro 'Big Data' casero lo clavó. Habiendo estado cerrados los tres primeros meses del año, por mucho que quieras facturar los nueve siguientes, superar el 2019 es imposible. Los números no engañan. Si durante 3 meses, un 25% del año, has facturado un 20 o 30% de un mes normal en esa época, recuperar eso es complicado aunque estés lleno. Restaurar lo que has perdido es complicado. No obstante el año ha sido magnífico comparado con lo que teníamos, de dónde veníamos y la previsión inicial. Hemos superado expectativas. La vivienda vacacional ha estado prácticamente al nivel de 2019. 

¿La ocupación de la vivienda vacacional se comporta diferente a otros alojamientos?

Hay que ahondar en que la vivienda vacacional tiene un comportamiento excepcional y eso significa varias cosas. Una es que se percibe como una tipología de alojamiento muy válida, segura y que el turista busca y quiere. Hemos detectado que gente que en pandemia vino a los apartamentos porque no había otras opciones, porque todo estaba cerrado, les ha gustado y repiten. El nivel de calidad y valoración ha seguido subiendo y en muchos casos está por encima de la medida de los hoteles. Por tanto la percepción de calidad, seguridad y profesionalidad que proyecta a los turistas en brutal. Hemos consolidado la percepción del sector durante la pandemia y, a la salida de ésta, mantenerlo.

¿Y qué hay de la rentabilidad?

Hay que partir de varios hechos económicos. El precio que había en el 2019 bajó enormemente en 2020 y 2021 y luego hemos recuperado una senda alcista. Nos acusan de que el turismo ha subido un 15% el precio sobre el año pasado, pero es que cayó un 15-20-30% respecto al 2019 además hay que contar dos años de IPC alto. Hay que poner las cosas en contexto. En dinero contante con respecto al 2019, los precios no han subido. Por otro lado, las empresa estamos soportando unos costes financieros de los ICO que hemos tenido que pedir durante la pandemia para no cerrar que ahora se ha acabado el café para todos y estamos pagando capital e intereses. Y hay gente que lo está pasando muy mal. Hay que sumarle que la energía está disparada, ya sea gas o producción eléctrica. Se ha comido toda la posible subida que hubiéramos podido reflejar en balances. Ha sido un buen año de ocupación, la rentabilidad no lo ha sido. El autónomo y la pequeña pyme tiene muchas dificultades. Una cosa es que vaya una cadena hotelera o gran empresa pero a nosotros nos están apretando mucho más. 

"Nos acusan de que el turismo ha subido un 15% el precio sobre el año pasado, pero es que cayó un 15-20-30% respecto al 2019"

¿2023 va a ser el año de la recuperación?

El sector turístico es un ecosistema muy delicado que tiene un montón de variables en el que cualquiera de ellas, aunque suceda al otro lado del mundo, es como el batir de las alas de las mariposas, nos crea un 'tsunami' en esta zona. En este momento tenemos mucha incertidumbre económica, política, una guerra en el seno de Europa y además estamos en año electoral. No se ha estabilizado la electricidad, aunque ha bajado un poco y el Euribor desbocado. Las noticias es que aún va a subir un poco más el precio del coste del crédito del BCE.

Y, ¿cómo afecta a las reservas?

Vivimos de la parte de ocio de las familias que disponen de 30 días al año y que para disfrutarlo, usan sus ahorros. Si no consiguen tener ahorros, no podrán salir. Lo que detectamos es que hay interés en salir y hacer reservas, porque las estamos recibiendo. Pero otra cosa diferente es que, llegado el momento, esa familia extranjera o española de verdad pueda o se atreva a salir. Eso es lo que habrá que ir viendo poco a poco. 

¿Cómo les está afectando el aumento de los costes?

Cada empresa, dependiendo del tipo de cliente, tendrá que buscar soluciones. Tenemos una legislación que permite hacer unas cosas y no otras. Desde Aptur lo que le decimos a los asociados es que tienen que cumplir la ley. La normativa prohíbe cobrar el consumo eléctrico, en general. Lo que tiene que empezar a asumir el cliente que quiere viajar es que llega un momento que no es posible no repercutir los diferentes costes que estamos asumiendo de electricidad o tipo de interés. Todo eso hace que el nivel medio de gasto nuestro sube y llega un momento que el margen tienes que repercutirlo en el precio.

¿Y a aquellos que ponen sus viviendas en alquiler vacaciones?

Al contrario que otras tipologías de alojamiento, la vivienda vacacional en su mayoría son ahorradores privados que durante su vida ha comprado una o dos casas y, mientras no la usa, la dejan en alquiler vacacional operada por una empresa gestora. También hay quien la alquila él mismo dado de alta en turismo. Dependemos también que el dinero que terminan sacando los propietarios sea suficiente, porque si no, pueden decidir no alquilar. No quiere decir que las viviendas vuelvan al alquiler de larga temporada. Porque la mayoría de los clientes que la vivienda vacacional recoge, son propietarios que tuvieron su vivienda de alquiler en larga temporada ('low'), tuvieron problemas, y no quieren volver a eso. 

¿Qué opina del eterno debate de que la vivienda vacacional no permite tener viviendas para alquiler a largo plazo?

La vivienda vacacional poco o nada quita del mercado de alquiler 'low' y, por tanto, los problemas de precio y de falta de vivienda no es culpa de la vacacional, sino de la ley de arrendamientos urbanos y la total desprotección del propietario cuando tiene un problema.

"Los problemas de precio y de falta de vivienda no es culpa de la vacacional, sino de la ley de arrendamientos urbanos y la total desprotección del propietario cuando tiene un problema"

Reciben muchas críticas en este sentido...

Si vas al médico porque te duele la garganta y te dice que tienes amigdalitis y en realidad tienes un acceso, por más medicación que te dé para la amigdalitis, no te va a curar. Esto es el mismo ejemplo. Como le echan la culpa al actor equivocado, a pesar de todo lo que hacen en contra de la vivienda vacacional, el alquiler 'low' sigue sin aumentar el número de viviendas y el precio sigue subiendo. Pero no es de ahora, llevan años con la misma historia. Solo hay que ver el histórico. Es verdad que en algún momento puntual, incidencia el alquiler vacacional sí tiene. Pero en las ciudades, del total del parque de viviendas, solo un 1-2-3% del total están destinadas a lo turístico. ¿Cómo puede influir? ¿De verdad el 3% puede hacer que el resto crezca en dos dígitos cada año en su precio? Antes de meterse con las viviendas vacacionales, invitamos a que los municipios hagan un listado de las viviendas sin uso en su padrón municipal. ¿Por qué están sin uso? ¿Puedes movilizarlas dando incentivos o cambiando la ley para que salgan al mercado en lugar de prohibir otras viviendas que además generan riqueza? El porcentaje de viviendas sin uso en una ciudad es mayor al de viviendas en alquiler vacacional legal.

¿Cuántas viviendas vacacionales hay ahora mismo en Benidorm, la provincia y la Comunidad Valenciana?

En Turisme hay registradas entorno a las 85.000 en la Comunidad Valenciana. Entre 20.000 y 25.000 solo se dedican a alquiler vacacional esporádicamente, es decir, un par de veces al año. El 65% del total está en la provincia de Alicante y en Benidorm habrá unas 7.000 aproximadamente.

Siguen inmersos en la lucha contra el alquiler ilegal y el intrusismo...

España es un país de pícaros, no lo descubrimos ahora. Existió, existe y existirá en el futuro. Nuestra obligación, tanto desde el ámbito privado como los estatutos públicos, es trabajar y colaborar de manera conjunta para que ese porcentaje de viviendas ilegales cada vez sea menor.

¿Cómo?

Se hizo una labor de información, de pedagogía, luego de comunicación y finalmente de inspección y propuesta de sanción a lo largo de los años. La prueba es que durante estos años ha habido un incremento en el registro de turismo brutal del número de viviendas inscritas. Los años que el número de estas viviendas turísticas ha crecido, no ha bajado la estancia media ni el precio medio, ni la ocupación... de eso se extrae es que estamos consiguiendo que viviendas en negro que ya se alquilaban, pasaran a ser en blanco en el registro. El trabajo ha sido de las asociaciones del sector y Turisme Comunitat Valenciana. Hay quien lo vende como que son viviendas nuevas. No, ya estaban pero no constaban. El análisis este que se hace no interesa. Pero la realidad es esa.  

¿Cuántas viviendas siguen en esa situación ilegal?

Los sitios más turísticos son más propensos a tener. Sería aventurado, pero por lo menos un 30% todavía hay sobre el total. Pero venimos de más de un 50%. Los que alquilábamos de manera legal éramos los raros en según qué épocas.

El alquiler vacacional no es algo nuevo, lleva años en el mercado...

Parece que el alquiler vacacional es de hace 6-8 años para aquí y no es verdad. La historia de Benidorm se forja en las viviendas. Era un pueblo de marineros y marinos. Cuando estaban en la mar y empezaba a venir gente, las familias los alojaban en la habitación que quedaba vacía porque esa persona estaba embarcada. Cuando vieron que daba dinero, se planteaban pasarse las familias a una casa y alquilar la otra entera. Y como daba, en el terreno de al lado hacían una casa y también la alquilaban. Y todas esas familias ahora son hoteleros de Benidorm. Que son lo que ahora piden que viviendas vacacionales no, que si no no se puede vivir en los edificios residenciales. Si en Benidorm ahora se prohibieran los apartamentos turísticos, Benidorm cierra. En hoteles, hay 44.000 plazas dicho por el sector. Aunque llenes todos los hoteles, la mitad de los bares o comercios tendrían que cerrar. Lo que da la potencia a Benidorm es el 'mix' de vivienda vacacional, hoteles, campings, hostales y pensiones.

¿Ha cambiado el perfil del turista que elige la vivienda vacacional en estos últimos años?

La Comunidad Valenciana es muy variada, muy amplia y tiene diferentes tipologías o segmentos de mercado tanto en hoteles como en campings o apartamentos. Pero sí es verdad que segmentos que tradicionalmente no utilizaban vivienda vacacional la probaron en pandemia y ahora la siguen usando. No es que has robado clientes a otros alojamientos, sino que han descubierto una nueva modalidad que no han pensado en usar y que, dependiendo de sus necesidades en el momento que van a salir, no irán siempre a hotel como iban antes. 

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Es lo que más crece en la Comunidad...

Para muchas personas ha sido un descubrimiento la vivienda vacacional y cómo se opera en la Comunidad Valenciana. El INE publica que la Comunidad es la más potente en el aumento de personas en vivienda vacacional y con mejores precios y valoración. Es una fuente oficial. El trabajo que hemos hecho estos años ha sido bueno y bien percibido durante la pandemia por gente que no la utilizaba y ahora sí.

¿La vivienda vacacional funciona diferente según la zona donde se ubica?

Cada zona tiene su propia casuística. Hay que diferenciar interior de la costa y capitales del resto de ciudades. Las capitales tienen un movimiento económico, turístico y social completamente diferente. No acusan una temporada baja igual que lo hace la costa o el interior. Podemos tener un 90% de ocupación en agosto y un 30% en invierno. No hay eso en Alicante sino que sería un 50%. La tipología de cliente es diferente. En Benidorm las estancias son más largas, allí son más cortas. A esta zona no vienen alemanes, a Dénia, Calp y Xàbia sí. Todo eso confirma que familias o tipos de amigos, según la zona donde van, de repende Benidorm tenga más ocupación y Calp no tanta, y al revés. Eso conlleva a que podemos optar a gran cantidad de púiblico, con diferentes nichos de mercado y es lo que hace que la Comunidad Valenciana sea una potencia en alquiler vacacional a nivel nacional y un referente en el mundo. 

Una de las batallas del sector ha sido contra la tasa turística. ¿Qué opina?

Si los turistas que van a viajar son familias que necesitan ahorrar para salir de viaje y les suben todos sus gastos y el sueldo es el que es, tendrán un dinero para gastar. Si con 1.000 euros que les quedan, pueden vernir a la Comunidad Valenciana, les retraen 50 euros, y si voy a Murcia tengo los 1.000. Podrá parecer poco o no. A los miembros del Gobierno valenciano les parece que no tiene incidencia, pero tienen que recordar que no todos cobramos 6.000 u 8.000 euros al mes de sueldo. Que ellos sean privilegiados no les autoriza a menospreciar 50 euros del presupuesto de una familia que consigue ahorrar para salir de vacaciones.

"A los miembros del Gobierno valenciano les parece que la tasa turística no tiene incidencia, pero tienen que recordar que no todos cobramos 6.000 u 8.000 euros al mes de sueldo"

¿En qué se va a traducir según sus cálculos?

En verano cuando el apartamento se alquila en 100 euros, son 4 euros de tasa, el 4% de subida por una tasa. Si es invierno y son 30 euros día y la tasa son 4 euros, sube un 15% el costo al turista de las estancias en Benidorm. Los políticos que legislan son desconocedores del hecho turístico. La Comunidad Valenciana ingresa 1.800 millones de euros de gasto turístico. En el mejor de los casos, la tasa dejaría 40-50 millones. ¿De verdad estamos hablando de esto? Cuando además el turismo es ilusión, percepción... y ahora mismo estamos jugando con eso por parte de los clientes a futuro. Aunque no la instauren, solo que se comente en medios internacionales ya es malo. Ahora se está reservando para el año que viene y hay incertidumbre en aquellos que tienen muchos más destinos nacionales e internacionales que elegir para sus vacaciones.

¿Es mala publicidad?

Nos gastamos dinero en promoción y hacemos publicidad negativa gratuita al poner una tasa. Todo para tener contentos a los suyos. El turista dicen que tiene que compensar, pero ya se hace, el turista paga el IVA, por ejemplo. ¿Qué más quieren que aporte el turista que viene?

El sector turístico ha planteado en alguna ocasión que los festivos que caen en fin de semana se pasen a lunes o viernes. ¿Qué opina?

Cualquier opción que favorezca que una personas piense en salir de su lugar habitual de residencia, nos beneficia. Hay que encontrar también un equilibrio. Porque cuando más vacaciones tienen los turistas, más trabajo tenemos los del sector. Y hay que tener en cuenta la conciliación también. Pero sí, que cualquier festivo sea viernes o lunes nos viene bien porque alargas el fin de semana. Y tenemos comprobado que la gente es más proclive a escaparse un fin de semana largo que simplemente para un día y medio.

¿Qué le pide a las administraciones públicas?

A nivel nacional estamos pidiendo una definición nacional de vivienda turística, de alquiler vacacional, como queramos llamarlo, que sea uniforme a toda España; hay 17 definiciones. Independientemente que luego se respete que cada comunidad autónoma tenga las competencias de turismo transferidas, que haya unos mínimos en los criterios de definición. Que la vivienda esté reconocida y que pueda ser en suelo residencial además de que haya unos requisitos que se cumplan. Y luego que ya articulen cómo o cuántas tiene que haber, pero dentro de unas métricas razonables.

¿Y a otras?

En clave más local que, tras la Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad de 2018, quede claro de manera inequívoca que las leyes no son retroactivas. Hay ayuntamientos instando al cierre de viviendas con licencia en Turisme. Eso que no puedan hacerlo. 

¿Y qué les ofrecen?

Estamos aquí par apoyar, ayudar y crear sinergias. Las administraciones cuando quieran tomar en consideración cualquier cosa que afecte a la vivienda, pedimos que nos tengan como interlocutor válido. Porque podemos aportar experiencias, ideas, y dispuestos a llegar a los consensos que hagan falta. Pero no podemos aceptar que se nos echen las culpas de todo y que se nos impongan restricciones sin datos contrastados de fuentes oficiales.