Ruidos, timbres que suenan a las tantas de la madrugada, ir y venir de maletas o mal uso de las zonas comunes. Estos son algunas de las quejas que los vecinos de edificios donde conviven viviendas residenciales con alquileres turísticos suelen presentar a los administradores de fincas. Pero, ¿puede haber un equilibrio entre que un propietario viva tranquilo y que otro quiera poner su vivienda en alquiler vacacional? Ambas partes tienden la mano para ello, pero muchas veces es complicado llegar a un entendimiento. Por ello, hay comunidades de vecinos que han decidido cortar por lo sano; es decir, poner impedimentos para que en sus fincas haya viviendas de alquiler vacacional.
¿Se puede limitar el número de apartamentos turísticos en una finca? La respuesta sería sí. Hay mecanismos dentro de la normativa que lo permiten, como así explican las fuentes del sector consultadas por este diario. Es la Ley de Propiedad Horizontal la que recoge en su artículo 17.12 la posibilidad de limitar las viviendas de alquiler vacacional. Así, esta "prohibición" debe estar prevista en los estatutos de la comunidad de propietarios. Es decir, aquel que quiera que su vivienda acoja este tipo de negocios deberá cerciorarse de si la finca donde se ubica no lo limita expresamente.
Esta medida, según explicaron a este diario desde el Colegio de Administradores de Fincas de Alicante, tiene que ser acordada por los propietarios de las viviendas. Hasta 2019, el voto de esta restricción debía ser unánime; ahora, tras un Real Decreto, se necesita una mayoría cualificada, es decir, de tres quintas partes de los vecinos. El acuerdo adoptado debe llevarse al notario y de ahí a inscribirse en el Registro de la Propiedad. Eso sí, en ningún momento será retroactivo; o lo que es lo mismo, solo valdrá para aquellos que quieran iniciar una nueva actividad de este tipo en una vivienda, no para los que ya la tengan en marcha.
Hay ejemplos. Una comunidad de propietarios de Benidorm que vota en una Junta limitar los alquileres turísticos en un edificio mientras un vecino está reformando su vivienda quizá para destinarla precisamente a este fin. ¿Quién tiene la razón? Pues dependerá de cuándo se ha iniciado cada trámite, precisamente porque no es retroactivo. Si el dueño de la casa que podría ser vacacional ha solicitado la inscripción antes en Turisme que el edificio haya aprobado la nueva norma, la razón podría ser para el primero; pero siempre hay matices cuando se entran en temas que podrían acabar en el juzgado.
El Colegio de Administradores de Fincas habló en Benidorm sobre este asunto de los alquileres turísticos en las fincas residenciales con Jorge Ortiz Ramírez, abogado; Miguel Angel Sotillos Rodríguez, presidente de la Federación Española de Viviendas turísticas y de Aptur; y Miguel Ángel Pérez Botello, administrador de fincas. Precisamente sirvió para poner sobre la mesa los problemas que pueden ocasionar estas viviendas a los vecinos, pero también las medidas que el sector plantea para acabar con una problemática que siempre ha estado sobre la mesa.
"En construcción es algo que también se puede hacer", explicó a este diario la presidenta de este colegio, María del Mar Rodríguez. Es decir, los promotores de viviendas pueden incluir ya en sus estatutos antes de vender las casas restricciones en este sentido. De hecho, en Benidorm, existe uno de los inmuebles pioneros en esta cuestión: la torre de viviendas de lujo del Delfín Tower.
En 2018, cuando aún se estaba alzando esta torre de gran altura en primera línea de la playa de Poniente, la empresa anunció que prohibirán en los estatutos comunitarios del edificio el alquiler de apartamentos por un periodo inferior a dos meses. Y, ¿por qué ese tiempo? Para evitar la "hotelización" de este inmueble y que perdiera su parte residencial. Este edificio comenzó a tener vecinos en julio de 2022, unos propietarios que ya compraron bajo esa premisa.
"Los propietarios que compraron una vivienda no lo hacían para ponerlo en alquiler, sino como inversión en la mayoría de los casos. En aquel momento se decidió esta opción que también es un argumento de compra", indicaron desde la promotora. Casi un año después, los propietarios están encantados con la medida. "Era una forma de entender el residencial, sin un ir y venir de maletas y respetando la tranquilidad y privacidad", añadieron.
¿Limitar los alquileres turísticos está en alza? Fuentes del sector inmobiliario explican que sí hay cada vez más propietarios que se interesan por los trámites para poder adoptar estas medidas aunque también alertan de que es un proceso muy complicado y que se puede dilatar en el tiempo, razones que podrían hacer desistir a los propietarios que "se acaban resignando". Sería el caso de fincas en las que la mayoría de viviendas son de uso residencial pero que, con el auge de las plataformas de alquiler, quieren cubrirse las espaldas para intentar restringir que las viviendas de alquiler vacacional se implementen en los edificios. ¿Y en la obra nueva? Pues a pesar de existir el caso de Benidorm, el secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante (Provia), Jesualdo Ros, explicó que "no es algo que de forma general se plantee en las nuevas promociones de edificios en la provincia".
Así, explicó que Alicante no tiene problemas graves con esta cuestión. Y sí recalcó que ese intento de limitar los apartamentos turísticos se "da más en ciudades y en viviendas que ya llevan años construidas". Según el responsable de Provia "aquello que puede ser un argumento de venta también se puede volver en contra".
Pero, ¿qué opina el sector del alquiler vacacional de estas cuestiones? El presidente de Aptur, Miguel Ángel Sotillos, es claro sobre esta cuestión: "Abogamos por intentar casar de la manera más efectiva posible que todo el mundo de comporte" cuando se está en un apartamento de alquiler vacacional. Y defiende a este tipo de turistas: "No siempre un alquilado de este tipo es el que se comporta mal, puede ser un amigo o un familiar de alguien que tiene una segunda residencia y la presta". Lo que pasa es que "a todo desconocido que pasa unos días en un edificio se le llama turistas, no siempre lo es".
La Comunidad Valenciana tiene actualmente unas 85.000 viviendas vacacionales de alquiler dadas de alta en Turisme; el 60% de ellas en la provincia de Alicante y unas 8.000 en Benidorm. En la Comunidad Valenciana es la Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad la que regula esta actividad y la que marca las pautas que tienen que tener. Son los Ayuntamientos los que tienen que dar luego la compatibilidad urbanística. Así, la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas explicó que, por ejemplo, "en la ciudad de Alicante no se están dando estas compatibilidades si no son viviendas con acceso propio desde la calle y que cumplan otros requisitos"; en ciudades como Benidorm se funciona diferente.
El sector de alquiler vacacional apuesta por poner sobre la mesa "soluciones y herramientas" para intentar que la convivencia entre vecinos y viajeros sea buena: "Lo fácil es prohibir", pero "sólo se mira a corto plazo". Es decir, Sotillos explica que aquellos que deciden votar para restringir los apartamentos turísticos, no saben qué les deparará el futuro: "Puede cambiar tu situación económica o que hereden esa casa tus hijos y verse en la necesidad de tener un alquiler vacacional". Y no podrían. Para el responsable de Aptur, los incívicos "son una minoría pero se utiliza para ir contra todo el sector".
Pagar más comunidad
Las comunidades de propietarios también están comenzando a plantear otras medidas para intentar paliar aquellos inconvenientes, según los propietarios, que generan las viviendas turísticas en edificio compartidos con residenciales: establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en el pago de la comunidad de hasta el 20% para esos pisos de actividad turística. Una medida que, según la responsable del Colegio de Administradores de Fincas, "el proceso que se sigue es el mismo que con la limitación de viviendas".
Pero para el sector no es más que "un impuesto revolucionario" que plantearon los administradores de fincas y se dio luz verde. "¿En qué datos se pueden basar las fincas para decir si hay más consumo o gasto?". Según las cifras aportadas por Sotillos, "la media de ocupación de los apartamentos vacacionales es de un 65% al año contra el uso que hacen los que viven todo el año".
Los problemas más habituales en la convivencia entre vecinos y pisos de alquiler turístico
¿Qué problemas son los más habituales entre vecinos y turista que alquilan una vivienda por días o semanas? Pues para empezar, el ruido, según confirman desde las administraciones de fincas. Desde el que se hace en la propia vivienda por los inquilinos al hablar o poner la música hasta el que se genera por zonas comunes o por el ir y venir de las maletas. Pero también "por aquellos que a altas horas de la madrugada llaman al timbre de propietarios para que abran porque se han olvidado la llave, por ejemplo".
También se dan problemas en el uso de elementos como los ascensores. Entre los ejemplos, sobrecargarlos de peso con, por ejemplo, bicicletas, y que queden bloqueados. Además de que en algunas ocasiones conviven en la vivienda más personas de la que deberían al alquiler. Y entre todo, también el uso que se da en las zonas comunes. No cumplir el horario de piscina o utilizar espacios fuera de horarios estarían entre las más usuales.
Sobre el ruido, Sotillos explicó que, con la pandemia, se han desarrollado nuevos elementos de control para atajar este tipo de problemas. "Lo que hay que hacer es poner herramientas o normas concretas en lugar de prohibir", incidió. Así recalcó que "hay opciones que minimizan los problemas" y destacó que "hay operadores que tampoco lo hacen todo bien". Es decir, "si un turista no se comporta, tienes que tener la capacidad de responder y eso hay quien se preocupa de hacerlo".
Y, ¿qué medidas podrían aplicarse? Sotillos explicó que en València se ha comenzado con una prueba piloto que ya funciona en Barcelona. Se trata de un medidor de ruido sonoro "conectado a una central de servicio de asistencia. Cuando suena, se avisa al propietario y al cliente. Si la molestia persiste dos o tres veces, se manda a una persona al lugar para que intervenga". Pero es claro, según los datos, menos del 1% del total de alarmas que han sonado han requerido de esta última opción de ir al lugar, lo que demuestra que "es muy efectivo".
Y bogan por otra medida: "Que se legisle y se pueda multar a los inquilinos y no a los propietarios" que son incívicos. O, incluso, que se pueda rescindir el arrendamiento ocasional en el momento cuando el comportamiento no es el adecuado. "Sabemos que es complicado, pero tienes un derecho que pierdes si no cumples con las normas", añadió. Pero para ello reclamó la implicación de todos los agentes, también las administraciones.
