Benidorm prometió suelo en los principales planes parciales de la ciudad a cambio de Serra Gelada

La sentencia que condena al Ayuntamiento de Benidorm a indemnizar con 283 millones de euros, más 50 de intereses, a la familia Murcia Puchades por no compensarles tras la protección de Serra Gelada detalla cómo se cerró hace veinte años esa retribución. Los promotores son dueños del 90 por ciento del suelo. La corporación de Benidorm se comprometió a compensar a los propietarios del suelo de Serra Gelada con aprovechamientos urbanísticos en los cinco principales planes parciales del término municipal. Medio millón de metros cuadrados con los que tendrían opción a participar en esos desarrollos. Ese suelo iba a salir de las cesiones que iban a hacer a la corporación los urbanizadores de esas zonas: Armanello, la zona de las discotecas, Poniente, el Murtal y la Ciudad Médico Residencial, eran las zonas donde iban a recibir esa compensación, según el convenio firmado en 2003. 

Uno de los puntos que más claros estaban del acuerdo es que los propietarios iban a recibir un total de 23.044 metros cuadrados útiles de edificabilidad en Armanello a cambio de 121.922 metros cuadrados del APR-7 de Serra Gelada. Ese suelo lo iba a recibir el Ayuntamiento en concepto de su 10 % de participación en el aprovechamiento lucrativo de este sector. Sin embargo, todavía quedaban otros 340.606 metros cuadrados por compensar y que se debía materializar en otros sectores del Plan General de Benidorm.

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El convenio firmado con el Ayuntamiento en el año 2003 establecía una tabla de coeficientes de equivalencia, por los que un metro cuadrado útil de suelo en el APR-7 equivalía a 1 metro cuadrado en Armanello; 1,25 metros cuadrados de suelo residencial en el Sector Discotecas; 1,25 metros cuadrados en el Plan Parcial de Poniente; 1,50 metros cuadrados útiles en el Murtal; y dos metros cuadrados en el plan Ciudad Médico Residencial. Con el estallido de la crisis del ladrillo, estas cesiones no llegaron a materializarse. A lo largo de estos más de veinte años fue renovado hasta en dos ocasiones. El convenio firmado permitía a los propietarios solicitar la indemnización económica del valor real de aprovechamiento urbanístico no compensado.  

Sin compensaciones

La pérdida de derechos en el suelo urbano de Serra Gelada, sin que se llegara a compensar a sus propietarios es la base para la condena al gobierno local la indemnización millonaria dictada el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) en una sentencia que esta semana ha puesto en una situación delicada a las cuentas municipales. El Ayuntamiento de Benidorm todavía tiene el recurso de acudir al Tribunal Supremo y tiene treinta días para decidir si va a la casación, aunque de momento ha conseguido unos días adicionales tras reclamar una aclaración de sentencia, trámite que paraliza todos los plazos.

La sentencia se centra también en los criterios para la valoración de este suelo. Un juzgado de lo Contencioso Administrativo de Alicante dio en un primer momento la razón al Ayuntamiento en los criterios de valoración, por lo que la indemnización se quedaba en 636.116 euros, muy por debajo de los 283 millones que reclamaba la familia Murcia Puchades. 

La sentencia del TSJ señala que el informe de valoración del suelo del Ayuntamiento se limita a valorar solamente el suelo que se iba a ceder en Armanello, sin contemplar los aprovechamientos previstos para otras zonas. «El informe no incluye un estudio de mercado estadísticamente significativo, sino notoriamente sesgado, considerando la antigüedad de las viviendas incluidas en dicho estudio y que el resultado de los factores correctores no sólo no eleva su valor en ventas, para obtener equiparación al valor a nuevo, que sería el resultante de la actuación urbanística concluida, sino que lo rebaja», asegura la sentencia del TSJ. La resolución añade que «el Ayuntamiento no dedica ningún fundamento de su oposición a la apelación a defender una valoración alternativa», limitándose a refrendar la primera sentencia, «en cuanto que le favorece». 

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El tribunal considera correcta la valoración del suelo que hacen los peritos de los demandantes, que presentan un estudio de mercado tanto con viviendas de segunda mano en el sector del Murtal como nuevas, aplicando coeficientes correctores. El Ayuntamiento impugnó ese informe por elegir la zona de El Murtal, pero la sala recuerda que las cesiones en Armanello no llegaron a materializarse. El fallo fija en 1.063 euros el precio del metro cuadrado.