¿Cuáles son los retos del alquiler turístico en los destinos de vacaciones?

¿Cuáles son los retos del alquiler turístico en los destinos vacacionales? Bajo esta premisa, empresarios y expertos se han dado cita en Calp para poner sobre la mesa el futuro del sector de las viviendas turísticas y cómo pueden convivir en los municipios que viven del turismo pero que, además, cuentan con residentes que tienen que convivir con una actividad turística que en los últimos tiempos ha estado en el foco por esa necesidad de convivencia. El sector apuesta porque la regulación sea la base de la armonía en las ciudades, además de que las administraciones puedan basarse en ella para poder realizar los planteamientos urbanísticos.

La jornada "Retos de la Gobernanza del Alquiler Turístico en Destinos Vacacionales" se ha organizado este lunes en Calp con la colaboración del Ayuntamiento y por el Instituto Universitario de Investigaciones Turísticas, de la Universidad de Alicante (UA). Así se pretende analizar los retos y oportunidades del alquiler turístico en la Comunidad Valenciana.

El debate se ha centrado, entre otros asuntos, en la visión empresarial de este sector. En la mesa que han compartido Silvia Blasco Benito, Presidenta, Asociación de Apartamentos y Viviendas Turísticas de la Comunidad Valenciana (APTUR CV); Mayte García Córcoles, directora ejecutiva de HOSBEC; y Carmen Ibáñez Pascual, LSO Manager, InterhomeApartamentos; se ha debatido sobre los retos desde el punto de vista de las empresas que gestionan viviendas turísticas.

Blasco ha sido muy crítica con la situación actual y cómo se lleva años poniendo el foco en las Viviendas de Uso Turístico (VUT) como unos de los problemas que existe en las ciudades y que, además, se relaciona con la falta de vivienda habitacional. La responsable de Aptur ha "aterrizado" el tema con datos sobre Calp: "Hay aproximadamente 26.000 habitantes y 11.000 viviendas que son hogares únicos; y 16.000 que no son a hogares únicos, no son viviendas turísticas". Así recalcó que hay inscritas "3.541 VUTs y existen 4.777 viviendas vacías". Con todo, aseguró que el % de viviendas turísticas es del 13,54 % que "puede parecer mucho" pero no lo es tanto si se compara con las que son segundas residencias.

Para Blasco "no debe ser nada fácil para un municipio donde el turismo impacta positivamente" poder gestionar todo ello. En un territorio como Calp, el "foco debería ser en las políticas públicas en las segundas residencias. El problema no es la VUT", indicó. Cabe recordar que Calp ha suspendido durante dos años las licencias para que locales comerciales se conviertan en viviendas turísticas.

Desde Aptur aseguran que "no estamos en contra de las moratorias en sí", como las que también tiene Alicante o València, sino que "nos desalienta que a veces esta correlación de la cuestión es por la percepción social". Para ella, "la palabra vivienda es lo que ha acabado condenándonos en el contexto actual. La alarma social entra en la VUT porque contiene la palabra vivienda. Cuando en la mayoría del territorio son segundas residencias".

Entre los retos que plantea la entidad "con el rigor de los datos y de la mano de la administración, es llegar a un equilibrio concreto de la percepción social respecto a los beneficios del turismo que son muchos y variados". Así habló de la regulación actual, como el nuevo decreto de 2024 de la Comunidad Valenciana. Por ello indicó que es fundamental que "los municipios vayan de la mano, junto a la Generalitat Valenciana, y el sector: la colaboración público-privada es fundamental porque conocen idiosincrasia de ciudades y nosotros, lo que nosotros hacemos". Así, "por mucho que nos peleemos, lo que exigimos es que queremos ser como cualquier otro sector de actividad. No estamos en contra de limitaciones o prohibiciones si son necesarias, pero que sean motivadas y justificadas".

Mayte García, de Hosbec, habló también de cómo han crecido los alquileres turísticos en la última década. Pero además, alegó que "los restos a los que nos enfrentamos" están relacionados con "un marco legal muy diferenciado" que ya existe. "Tenemos que presumir del marco regulatorio que tenemos en la Comunidad. Y que puse ser la base para la regulación urbanística en las ciudades".

Los hoteles y las VUT

Así declaró que "Hosbec no ha estado nunca en contra las VUT porque forman parte de la oferta de alojamiento" y que es una "actividad que va en aumento". Así recalcó que es "importante hacer una comparativa con el resto del sector. Ponerlo todo en una balanza y en un orden necesario" para extraer conclusiones. García explicó que entre los grandes retos está la "ordenación urbanística" además de que haya "una especialización del producto, una profesionalización y una implantación de garantías de seguridad y servicios en el sector". Pero además, es necesario que haya "mecanismos de regulación" que permitan una "oferta ordenada" y poder medir el impacto que genera en el entorno. García destacó también la importancia de la colaboración público-privada.

Carmen Ibáñez Pascual, LSO Manager, Interhome, una empresa local de Calp, indicó que "me da pena pensar cómo estamos en el foco" las viviendas turísticas en los últimos años y apostó por "tenemos que darle valor al sector los empresarios. A lo largo de los años todo ha cambiado mucho". En relación a la colaboración entre las partes, indicó que "tenemos que ir de la mano con el sector hotelero. Es importante que empecemos a trabajar juntos, llevamos muchos años y no lo hemos hecho". La responsable de la empresa también "aterrizó" con datos la situación actual de Calp.

La jornada arrancó con la conferencia sobre "Vivienda y alquiler turístico en el planeamiento y la gestión urbanística", de Gerardo Roger Fernández, arquitecto urbanista. Entre los retos, y tras explicar cuáles son las circunstancias históricas que han llevado a la situación actual del problema de la vivienda en las ciudades, apuntó que habría que "prever una normativa especial que corrija los eventuales efectos negativos que pueden generar las VUT y fomente los positivos". Así destacó que este tipo de alojamientos "no son malévolos, es un tipo de vivienda que si no se regula, puede generar muchos problemas pero puede tener otros aspectos positivos que pueden generar ventajas en los municipios".

Las administraciones y la regulación

En la jornada se ha hablado también de "la compleja regulación del alquiler turístico", en la que Sonia Badal Sáez, Jefa Servicio Ordenación y Tramitación Turística, Conselleria de Innovación, Industria, Comercio y Turismo; y Jorge Moya Ballester, profesor titular de Derecho Mercantil de la Universidad de Alicante, han explicado la actual normativa vigente sobre viviendas turísticas

Moya se refirió a la normativa europea y nacional y a que hasta 2024, "estábamos vinculados a la normativa autonómica" y ha "habido un cambio radical". Así habló de la Ley europea de ventanilla única así como el cambio en la ley de propiedad horizontal. Así esta última es la que introduce que "se permite a las comunidades de vecinos limitar o establecer condiciones para destinar pisos al uso turístico, con detalles como una mayoría de 3/5 de los propietarios". En cuando a la primera y los cambios en la ley nacional apuntó que "solo tiene un mes de vigencia y nadie sabe cómo vamos a estar dentro de un año". Para el abogado, en este caso, "las autoridades españolas, con la nueva normativa, lejos de clarificar lo que ha supuesto es una duplicidad y esto es cuestionable".

El experto declaró que "los cambios que se han hecho en 2024 no van a generar un terremoto en 2025 pero, si hablamos de 2030, sí podríamos estar hablando a una actividad circunscrita en un bloque de edificios concreto" debido a que "la llave" para implantar viviendas turísticas "está en manos de las comunidades de vecinos que podrán limitar esa actividad".

Badal quiso desmenuzar el nuevo decreto ley de la Comunidad Valenciana sobre turismo y que recoge las viviendas turísticas y defenderlo respecto a otros territorios: "La complejidad no es para nada la regulación que tenemos en la comunidad Valenciana. Lo más importante era adaptar la normativa al crecimiento constante". Y dio datos: "En solo un año ha habido 15.000 altas de viviendas turísticas. Alicante ya la provincia con más viviendas, ya ha superado a Málaga".

Los objetivos de la normativa de 2024 "han sido buscar la seguridad y obtener datos fiables, que es lo que hace falta para adoptar políticas justas". Un "equilibrio con la actividad empresarial y la convivencia vecinal" en estos casos. Así recordó que este decreto ley está en marcha desde hace seis meses y los cambios básicos que ha introducido, como que la "declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad durante cinco años", por lo que 101.000 viviendas que "son anteriores a 2024, será en agosto de 2029 cuanto tengan que presentarla". Además explicó aspectos como el informe de compatibilidad urbanística o la referencia catastral.

Con todo, Badal indicó que los "ayuntamientos son los protagonistas en estos casos porque son los que conocen el territorio, los que pueden con un análisis, decir dónde y cómo tiene que haber viviendas turísticas. Las comunidades autónomas no pueden delimitarlo". Por ello la nueva ley da potestad a las administraciones locales. La responsable conselleria destacó que el régimen de la Comunidad Valenciana sobre viviendas turísticas "es suave comparado con otras comunidades como Cataluña o Canarias".

Pero esa facilidad que explicó para los trámites fue replicada por el público. Uno de los asistentes aseguró que el proceso es costoso y que además, el sistema "está colapsado" en el sentido de que, por ejemplo, los ayuntamientos tardan mucho tiempo para dar los informes de compatibilidad turística.

La última mesa de debate fue sobre "nuevas técnicas de análisis e instrumentos para la gestión del alquiler turístico en destinos vacacionales", con Natacha de Freitas Silva, de Geoinnova; César de Mingo Calvo, de Global Omnium; Manuel Miró Navarro, jefe de Área Territorial del Ayuntamiento de Calp; y Armando Ortuño, profesor Ingeniería Civil de la Universidad de Alicante; y moderada por José F. Perles Ribes, Jefe del Área de Promoción Económica del Ayuntamiento de Calp. En ella, los expertos han explicado las herramientas que existen o los métodos usados para conocer la situación real de las viviendas turísticas en los municipios. Cómo hacer una radiografía del sector, incluso por barrios.

La jornada la abrió Ana Sala, alcaldesa de Calp, junto a la concejala de Planificación Turística, Mireia Ripoll, y el director del Instituto Universitario de Investigaciones Turísticas, Josep Ivars. Sala explicó que "no es el alquiler turístico lo que nos preocupaa los alcaldes, vivimos del turismo. Cada municipio de costa tiene su idiosincracia particular y estamos solos, nos sentimos solos". Así están "cada uno tomando decisiones unilaterales por la presión sin encontrar solución a un problema endémico de la vivienda". Según la alcaldesa, suspender licencias, "no es la panacea ni solución al problema".

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