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Cómo convertir la vivienda en un plan de pensiones

El previsible deterioro de las prestaciones públicas anima a buscar fórmulas para hacer líquido el patrimonio inmobiliario de los jubilados aunque su uso aún es muy minoritario

Para bien o para mal, el ladrillo y, en concreto, la vivienda sigue siendo la principal forma de ahorro de la mayoría de los españoles. Los datos son rotundos: hasta el 78% de la riqueza neta que acumulan las familias españolas son inmuebles, según los últimos datos del Banco de España, y hasta el 77% de la población reside en casas de su propiedad, según Eurostat. Una realidad que, por un lado, permite que la mayoría llegue a la edad de jubilación sin necesidad de tener que preocuparse por estirar la pensión para pagar unos alquileres cada vez más desorbitados, pero que, al mismo tiempo, complica enormemente tirar de ese patrimonio ahorrado cuando la paga no llega para todo.

La hipoteca inversa no vale para todos: las gestoras solo quieren casas en zonas con demanda

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Una situación sobre la que los expertos en previsión social e, incluso, el propio supervisor del sistema financiero han llamado la atención. En concreto, el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Óscar Arce, animaba hace un par de meses a las entidades y aseguradoras a desarrollar productos financieros «responsables y competitivos» que ayuden a convertir el patrimonio inmobiliario de los mayores en activos líquidos, es decir, en efectivo que puedan utilizar para sus necesidades. Una sugerencia que ha llevado a que las entidades estén estudiando las posibilidades que existen y que se vuelva a hablar de fórmulas como la hipoteca inversa -prácticamente desaparecida del mercado en los últimos años-o se pongan de actualidad otros sistemas como los seguros de rentas vitalicias, la venta de la nuda propiedad o las nuevas fintech que ofrecen gestionar el alquiler del domicilio habitual para pagar una residencia.

Y es que las previsiones sobre la evolución del sistema público de jubilación no son nada optimistas, como apunta el director del Instituto BBVA de Pensiones, el alicantino Luis Vadillo. «A medida que se jubile la generación delbaby boom, el número de pensionistas en España pasará de 9 a 15 millones y el número de cotizantes no crecerá en la misma proporción, lo que genera un doble reto para garantizar, por un lado, la sostenibilidad del sistema, y por otro, la suficiencia de las prestaciones que se ofrecen», explica el experto.

Los cambios fiscales han impulsado la contratación de pólizas vitalicias:  ya son más de 29.000

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A todo ello hay que sumar que estos pensionistas vivirán más años y que tienen menos hijos que puedan atenderles en el momento en que empiecen a fallar las fuerzas, lo que ha empezado a remover un principio que parecía inalterable en la cultura nacional, el de conservar el patrimonio a toda costa para pasarlo a los herederos, según explica Vadillo. Un empeño que hasta ahora había hecho fracasar la mayoría de los productos de este tipo.

Así, en una reciente encuesta de este instituto, casi la mitad de los «babyboomers» encuestados en la Comunidad Valenciana consideraba «bastante» o «muy interesante» la posibilidad de utilizar la propia vivienda para obtener unos ingresos extraordinarios durante la jubilación, y un 60,5% no dudaría en hacerlo si le hiciera falta para vivir. Igualmente, alrededor del 55% cree que no será capaz de vivir sin aprietos durante su vejez.

La banca no se decide 

De momento, eso sí, la realidad es otra, y la mayoría de las fórmulas que se plantean tienen un uso muy minoritario. Por ejemplo, en la provincia de Alicante no se ha firmado ni una sola hipoteca inversa desde el año 2012, y, en el caso del conjunto de la Comunidad, el año pasado apenas se registraron 15 operaciones de este tipo, según la información facilitada por el Colegio Notarial de Valencia. De hecho, en la actualidad ninguna de las cinco grandes entidades españolas comercializa este producto y sólo CaixaBank reconoce que está realizando un pequeño piloto, aunque el resto también ha empezado a estudiarlo tras la sugerencia del Banco de España, según apuntan fuentes del sector. Fuera de los bancos, la oferta es igualmente reducida y se limita a la que lanzó el pasado mes de julio la aseguradora Caser, en colaboración con la firma especializada Óptima Mayores, que también comercializa desde octubre de 2018 otra hipoteca inversa de la mano del banco portugués BNI.

Esta fórmula consiste, básicamente, en que el banco o la aseguradora ofrecen al interesado un préstamo con su vivienda como aval, que el prestatario puede cobrar de una sola vez al inicio, o bien en forma de renta mensual, mientras sigue viviendo en su casa. Al fallecer, los herederos deciden si quieren pagar la deuda acumulada, por ejemplo, vendiendo el inmueble, o si renuncian y se lo queda la entidad.

La cantidad que se obtiene depende, como es lógico, del valor del inmueble y de la edad del solicitante, y se calcula para que en ningún momento la deuda acumulada supere el importe que, teóricamente, podría recuperarse con su venta, como explica el director de Desarrollo de Negocio de Óptima Mayores, Íñigo Hernández. Así, por ejemplo, con 65 años se consigue una cantidad de alrededor del 25% del valor de la casa, mientras que alguien con 85 años puede conseguir hasta un 45%.

Esto lleva a que realmente sea necesario contar con una vivienda de cierto nivel para conseguir que la operación salga a cuenta, como apunta el vicedecano del Colegio Notarial de València, el alicantino Delfín Martínez. «Además, hay que tener en cuenta que las entidades tampoco quieren quedarse con pisos en pueblos o zonas donde el mercado inmobiliario no se mueve y no se vende nada, por lo que es una fórmula de la que no puede beneficiarse todo el mundo», señala Martínez.

Así lo reconoce también Íñigo Hernández, que reconoce que, por lo general, las operaciones que se firman suelen darse con pisos en los centros de ciudades importantes como Madrid, Barcelona, Sevilla o València, donde existe demanda. En el caso de la provincia, por ejemplo, la firma considera interesantes la capital y las zonas costeras, donde existe un importante movimiento del mercado inmobiliario.

En cualquier caso, se trata de un negocio que va a más. Según la información facilitada por la propia compañía, el año pasado ya firmaron unas 150 operaciones en toda España, que supusieron la distribución de 30 millones de euros a sus beneficiarios. El perfil más habitual fue el de una persona de 77 años, con un piso valorado en 400.000 euros.

Los intereses, que son fijos, oscilan entre el 5,5% y 6%, bastante por encima que en una hipoteca normal, algo lógico si se tiene en cuenta que se trata de un préstamo a largo plazo, del que la entidad no recupera nada hasta que el prestatario no fallece.

Con el apoyo de los hijos 

Frente a lo que podría pensarse, por los efectos que puede tener en la herencia familiar, Hernández asegura que en más de la mitad de los casos son los propios hijos los que buscan este tipo de soluciones para sus padres. «La gente llega a una edad en la que se encuentra en una situación de dependencia y la mayoría quiere seguir viviendo en su casa, pero los hijos ya no pueden atenderles y darles los cuidados que necesitan personalmente, como se hacía antes. Y contratar a profesionales es caro», explica el responsable de Óptima Mayores.

Otra de las fórmulas que permiten convertir en líquido el patrimonio inmobiliario sin abandonar la vivienda es la venta de la nuda propiedad. En este caso, la persona jubilada sí vende desde el principio la casa, pero se reserva el usufructo de la misma hasta el día de su fallecimiento. Las cantidades que pueden conseguirse son algo mayores que con las hipotecas inversas, pero, igualmente, por debajo de lo que supondría vender la casa completamente libre de cargas.

«A muchas personas les cambia la vida porque pasan de vivir apretados a tener cierto desahogo», señala el agente inmobiliario Eduardo Molet, que se ha especializado en este tipo de operaciones y que el año pasado cerró una decena de compraventas en la provincia, en zonas como el centro de Alicante, la Playa de San Juan o Benidorm. De ellas, aproximadamente la mitad eran extranjeros, según Molet, ya que en otros países europeos tanto esta fórmula como la hipoteca inversa son más frecuentes, aunque tampoco masivas.

Bastante más difusión tienen los denominados seguros de rentas vitalicias, que han recibido un impulso notable después de los cambios tributarios introducidos por el Gobierno hace unos años y que permiten que los mayores de 65 años no deban pagar impuestos por las plusvalías generadas cuando vendan una segunda residencia o otro tipo de inmueble -ya ocurría cuando era la vivienda habitual- siempre que destinen el dinero a uno de estos productos. En este caso, lo que se hace es constituir una póliza con el capital de la venta que luego el beneficiario cobra en forma de renta mensual.

A diferencia de la hipoteca inversa, donde suele existir un tope cuando se alcanza determinada cantidad, los pagos mensuales de los seguros de rentas son vitalicios, con independencia de lo que viva el beneficiario. Por lo que respecta a la cuantía, dependerá de si se opta por una renta pura, de forma que cuando muere no se paga nada a los herederos, o se opta por fórmulas mixtas que permiten recuperar parte del dinero a los hijos u otros familiares, sobre todo si se produce una muerte temprana. Por ejemplo, si fallece el primer año se podría recuperar hasta el 95%, según explica Carlos Esquivias, el responsable de la comisión de Vida y Pensiones de Unespa, la patronal de las aseguradoras. Lógicamente, cuanto mayor sea la cifra que queda para los descendientes, menor será la renta.

Las alternativas que existen en el mercado

Hipoteca Inversa

  • ¿En qué consiste? La entidad o la aseguradora conceden al propietario un préstamo con el aval de su vivienda, que éste puede cobrar en un solo pago o en forma de renta. Cuando fallece, los herederos deciden si saldan la deuda generada o el banco se queda el inmueble.
  • Pros y contras. Una ventaja es que la familia no pierde automáticamente la propiedad de la vivienda. Su principal desventaja, los porcentajes sobre el valor del inmueble que se obtienen son muy bajos.


Venta de nuda propiedad

  • ¿En qué consiste? El propietario vende la casa, pero se queda viviendo en ella como usufructuario de por vida. En estos casos, lo habitual es cobrar de una sola vez el precio que se haya estipulado.
  • Pros y contras. La principal ventaja es que el jubilado no tiene que abandonar su casa y consigue una cantidad algo mayor que con la hipoteca inversa, aunque en ningún caso la misma que si la vendiera libre. La desventaja es que los herederos se quedan sin nada.


Seguro de renta vitalicia

  • ¿En qué consiste? El interesado vende la propiedad y con el capital obtenido constituye un seguro, que le garantiza un pago mensual adicional a la pensión mientras viva.
  • Pros y contras. La renta es vitalicia, no se agota al llegar a ningún máximo, como sí ocurre con la hipoteca inversa. Su principal inconveniente es que es un producto que sólo resulta realmente atractivo para quienes tienen una segunda residencia u otros capitales, ya que son los que se ahorran el pago de impuestos si reinvierten.


Otras alternativas

  • Vender para quedarse como inquilino. El dueño de la casa vende el inmueble, pero se queda en él pagando una renta mensual. Algunas compañías lo que hacen es retener una parte del precio de la casa, de la que van descontando el alquiler para que sea más llevadero.
  • Alquilar para pagar la residencia. Algunas fintech ofrecen la posibilidad de quedarse la gestión de la vivienda en alquiler y abonan al propietario una renta que le facilita pagar la residencia que necesitan.

En este sentido, desde que se produjeron los cambios normativos, la contratación ha crecido exponencialmente, según los datos facilitados por esta organización. Así, si 2016 se cerró con 8.431 pólizas, a septiembre del año pasado ya había 29.232 beneficiarios, con un patrimonio de 2.580 millones. Desde el sector están convencidos, además, de que será uno de los productos que más crezca en los próximos años. Además, tiene la ventaja de que se puede rescatar, eso sí, por el valor que tengan en ese momento los activos que garanticen la renta, por lo general, deuda pública.

En cualquier caso, junto a estas opciones más o menos «clásicas», en los últimos tiempos también ha surgido nuevas alternativas. Una de ellas es la que ofrece la socimi Almagro, que tiene entre sus principales accionistas a los fundadores de Goldcar, los alicantinos Juan y Pedro Alcaraz. El modelo de negocio de esta sociedad de inversión inmobiliaria consiste en comprar viviendas a personas mayores, que luego se quedan en ellas como inquilinos. Para evitar que el alquiler suponga un lastre, lo que se hace es crear una bolsa al inicio de la operación. Por ejemplo, si se ha tasado la casa en 100.000 euros, el vendedor recibe 70.000 en metálico y se constituye una reserva con los restantes 30.000, de los que se va descontando el alquiler.

Si cuando fallece el inquilino queda dinero en la bolsa, lo reciben los herederos. Si se agota antes de que muera, no pagará más alquiler, según explica el presidente de la socimi, Luis de Ulíbarri. Eso sí, en este caso tienen muy claro que son «inversores» y que sólo están interesados en inmuebles muy bien situados y con opciones de revalorizarse o de tener una venta rápida. Entre sus usuarios, señala que hay muchas personas que ven esta opción como una forma de conseguir el dinero y evitar problemas con la herencia, ya que el efectivo siempre es más fácil de repartir entre varios hijos que ponerlos de acuerdo para la venta del piso.

Por su parte, el Sabadell se ha aliado con la fintech Pensium para comercializar ResiRent, que está pensado para aquellas personas que necesitan los cuidados que ofrece una residencia para la tercera edad, pero no pueden permitírsela con su pensión, según explica el director de Hipotecas de la entidad, Joaquim Coll. En este caso, el propietario cede la gestión de su vivienda a la citada fintech, que se encarga de aportar los fondos necesarios para reformarla y ponerla en alquiler. A cambio, recibe la aportación que necesita para pagar su estancia en la residencia. La deuda que se va generando por un lado se compensa, en parte, por el otro, con los ingresos que se obtienen del arrendamiento de la casa. Al fallecimiento del propietario, los herederos deciden si abonan la deuda pendiente -que será mucho menor que en una hipoteca inversa- o si ceden su gestión para que la compañía la siga alquilando hasta que se pague el importe pendiente. «Creemos que es una alternativa que encaja mejor con la cultura española, donde el tema de la herencia sigue pesando mucho», asegura Coll.

Advertencia de los consumidores 

Por último, desde las asociaciones de usuarios de banca como Adicae advierten de que casi todos estos productos para rentabilizar la vivienda en la tercera edad suelen ser «complejos y difíciles de entender», por lo que aconsejan informarse «muy bien de lo que se está firmando», según apunta su secretario general, Fernando Herrero. «Puede ser una solución para algunas personas, pero habría que reforzar más las garantías de los usuarios para evitar que, al final, los únicos que hagan negocio sean los bancos o las aseguradoras», apunta Herrero, que recuerda, además, la especial sensibilidad que hay que tener con el colectivo al que se dirigen. En este sentido, incluso desde Caser, su directora de Clientes, Nuria López, recuerda que la hipoteca inversa «no es adecuada para todo el mundo», y que la ley obliga a que los clientes reciban un asesoramiento independiente antes de contratarlo.

"Un producto con inconvenientes", por Pedro Pérez Cortés

Con la hipoteca inversa, estamos ante un producto de origen anglosajón que, al contrario del préstamo convencional, es el cliente -mayor de 65 años o con cierto grado de discapacidad o dependencia- quien recibe de la entidad financiera una determinada cantidad de dinero -normalmente en forma de renta mensual- a cambio de garantizar la devolución del préstamo hipotecando su vivienda habitual, vivienda que podrá seguir habitando hasta su fallecimiento.


Al margen de que sociológicamente en España no es fácil que este producto se llegue a contratar de forma masiva -queremos dejar nuestra vivienda en herencia a los descendientes libre de cargas-, el hecho cierto es que la escasa publicitación y comercialización de este producto así como las poco ventajosas condiciones financieras ofrecidas no han favorecido su expansión desde su implantación en el año 2007.


Como se ha reseñado, un primer problema con el que se encuentra el potencial contratante de una hipoteca inversa es que las condiciones financieras ofrecidas no son demasiado atractivas; en primer lugar, porque se ofrece un capital que no alcanza ni el 50% del valor de tasación del inmueble que se hipoteca (suele oscilar entre el 25% de tasación de la vivienda cuando el solicitante tiene 65 años y puede alcanzar el 50% cuando ha cumplido los 85 años). Además, el tipo de interés que cobran las entidades es caro: entre el 5% y el 6% (el doble del tipo de interés que se repercute en un préstamo hipotecario ordinario).


Por otra parte, si bien hay varias modalidades de hipoteca inversa, la más usual consiste en ir cobrando la cantidad establecida -en forma de renta mensual- hasta que se termine de disponer el préstamo; así, si la vivienda se ha tasado en 100.000 euros, y nos dan el 50% de tasación, dispondremos de 50.000 euros -de los que podremos cobrar 5.000 al año durante 10 años-. Si se ha comenzado a cobrar a los 65 años, es probable que el titular siga vivo cuando haya dispuesto de la totalidad del capital -tendrá 75 años-, momento en el que dejará de cobrar renta alguna hasta su fallecimiento (a pesar de que el capital prestado seguirá generando los correspondientes intereses), circunstancia poco o nada deseable.


Para evitar esta situación, es frecuente que las entidades ofrezcan la contratación simultánea de un seguro de renta vitalicia con el fin de garantizar que los contratantes puedan percibir esa renta complementaria hasta su fallecimiento. No obstante, la contratación de este seguro tiene el inconveniente de que encarece notablemente la operación (al margen de que son seguros complejos y suelen generar controversias por su falta de transparencia).


Otro inconveniente de la hipoteca inversa es que la renta a cobrar no se actualiza, por lo que el capital irá perdiendo valor por el efecto de la inflación.


En definitiva, si bien la hipoteca inversa constituye una alternativa para complementar la pensión, hay que asegurarse de que el producto se adecúa a nuestras necesidades, debiendo prestarse especial atención a las condiciones financieras ofrecidas. En este sentido, resulta necesario que las entidades realicen diversas simulaciones del préstamo, abarcando las distintas situaciones que puedan darse y los efectos que puedan tener en los obligados al pago, extremando las cautelas y ofreciendo las más completas explicaciones cuando los destinatarios no cuenten con asesoramiento externo, al tratarse de un colectivo vulnerable por su avanzada edad.

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