La preocupación por las pensiones se ha instalado ya como uno de los asuntos que más inquietan a los españoles. El barómetro del CIS del pasado mes de febrero ya situaba el futuro de las prestaciones como el tercer dilema del país que más les afecta personalmente (17,6%), solo por detrás del paro (33,9%) y los problemas económicos (20,7%), y ya por delante de la sanidad y la corrupción.
En un contexto de progresivo envejecimiento de la población española y en el que no terminan de despejarse las dudas sobre la sostenibilidad del sistema público de pensiones, resurge el debate acerca de fórmulas que sirvan para complementar estas prestaciones.
Esta situación convive con la cultura tradicional de la propiedad en España, donde el 95,5% de los jubilados es dueño de una vivienda, según datos de 2014 del Banco de España. Obtener un rendimiento económico de la misma es el objetivo de la hipoteca inversa y fórmulas afines, como la renta vitalicia inmobiliaria y la venta con alquiler vitalicio.
Tasas de dependencia proyectadas
Se cumplen diez años desde que estos productos empezaron a comercializarse por parte de bancos y aseguradoras, sus ofertantes. El balance ofrece hasta ahora cifras modestas -en el primer semestre de 2018, por ejemplo, solo se han formalizado 14 contratos de hipoteca inversa, según el Consejo General del Notariado- pero la incertidumbre sobre el futuro de las pensiones hace que, periódicamente y dentro de un debate más amplio, renazca el diálogo sobre estas fórmulas, con escaso tirón hasta el momento en España por varios motivos, entre los que también ha tenido mucho peso la crisis económica.
Se trata de u producto financiero que está creciendo especialmente en zonas urbanísticas donde hay poca oferta y demanda, aseguran los expertos
La hipoteca inversa es un "crédito o préstamo garantizado", recuerda el Banco de España, que se concede a mayores de 65 años o personas que acrediten una discapacidad de al menos el 33% o estén en situación de severa o gran dependencia. Es un concepto que nace en Estados Unidos y Reino Unido en la década de los 70. La hipoteca se concede siempre sobre la vivienda habitual de la que es propietario el cliente y, mediante ella, esta persona percibe, bien mensualmente o de una sola vez, una cantidad de dinero hasta su muerte. Puede seguir viviendo en su casa hasta que fallezca, momento en el cual la propiedad pasa a manos de sus herederos, que serán los encargados de saldar la deuda del préstamo más los intereses con la entidad. "El cliente no acude a la entidad a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda, que luego garantizará hipotecándola, sino que lleva la vivienda bajo el brazo ofreciéndola como garantía del préstamo", explica el Banco de España en su 'Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa'.
En el caso de la renta vitalicia inmobiliaria, la persona vende la propiedad de su casa pero continúa usándola como domicilio habitual. Los pagos del IBI y derramas comunitarias quedan exentos para el dueño de la vivienda, aunque éste pierde la titularidad de la vivienda y no podrá dejarla en herencia.
Régimen de tenencia de la vivienda principal
"Es un producto que está subiendo posiciones ahora especialmente en las zonas donde hay poca oferta y gran demanda, como el centro de las grandes ciudades. Los bancos las ofrecen en zonas premium", explica Antonio Gallardo, analista del comparador de productos financieros iAhorro. En un contexto de longevidad creciente, la necesidad de cuidados por estar en situación de dependencia aumentará en el futuro, explica Mercedes Ayuso, profesora de estadística actuarial de la Universidad de Barcelona e investigadora en materia de envejecimiento poblacional. "Los mayores van a tener necesidades de liquidez", explica esta experta. Y tanto la hipoteca inversa como la renta vitalicia inmobiliaria pueden ser vías para ello.
La hipoteca inversa puede alcanzar casi el 70% del valor
No obstante, conviene fijarse en la letra pequeña de los contratos. La cuantía del préstamo que recibe la persona depende de su edad y de distintas variables sobre la esperanza de vida, ya que cuanto más mayor sea el cliente más cantidad podrá percibir de la entidad. "Es un producto complejo. No solo se tiene en cuenta el valor del inmueble, sino también la esperanza de vida, y eso es algo difícil de calcular y de explicar a la gente", dice David Solís, portavoz de la asociación de consumidores ADICAE.
Conviene fijarse en la letra de los contratos. La cuantía que recibe la persona dependerá de su edad y de distintas variables
La cuantía del préstamo tiene en cuenta también la tasación del inmueble en términos de mercado, de forma que se puede ofrecer entre un 60% y un 70% del valor de la vivienda en un caso de hipoteca inversa, pero con la salvedad de que se incluya la obligación de contratar un seguro de rentas para continuar cobrando una renta agotada la misma. "Este seguro se descuenta de lo que va a pagarse por la hipoteca inversa y supone un claro menoscabo a lo que se va a recibir. Si, por ejemplo, se va a ofrecer un 70% del valor de la vivienda en hipoteca inversa y se descuenta por el seguro de prima única un 20-25%, el resultado es cobrar un 45-50%. Esta es otra traba para los que quieren contratar una hipoteca inversa y su inmueble no tenga un valor elevado", explica Antonio Gallardo. De hecho, según indica el experto de iAhorro, lo más habitual es que estos productos se ofrezcan a propietarios que vivan solos y cuya vivienda tenga otorgado un valor de tasación a partir de los 200.000 euros. Los tipos de interés del préstamo oscilan entre el 3 y el 4,5%.
En cualquier caso, el apego por la propiedad y la tradición de dejar un legado a los descendientes suponen también un freno al desarrollo de estos productos. "En los países mediterráneos pesa mucho la cultura de la herencia. Si piensas en dejar algo a tus hijos, piensas en el piso", subraya la profesora Ayuso. Otro aspecto que suele retraer a posibles interesados es el hecho de que la deuda queda a cargo de los herederos y estos pueden tener que enfrentarse a la tesitura, no deseada, de tener que resolver esa deuda vendiendo dicha propiedad, si bien dado el crecimiento que está volviendo a experimentar el mercado inmobiliario es improbable que el valor del inmueble vaya a menos.
"Si cada vez hay más personas mayores, esos productos van a coger más peso", subraya Mercedes Ayuso, profesora de la Universidad de Barcelona
Hasta ahora, bancos y aseguradoras no han hecho bandera de estos productos, pero, como indica David Solís, "las perspectivas de futuro las irá dictando el mercado". "En situaciones en las cuales vamos a tener gente cada vez mayor, cabe esperar que se requieran instrumentos que faciliten a las personas tener la suficiente liquidez. La necesidad de contar con ayuda de terceras personas para realizar las actividades básicas de la vida se acelera con el envejecimiento. Si cada vez hay más personas mayores, esos productos van a coger más peso", subraya Mercedes Ayuso, que alude también a otra tendencia demográfica al alza: gran parte de los cuidados de las personas mayores han recaído directamente en las familias, pero el descenso de la tasa de natalidad puede provocar que en el futuro disminuya la masa de población joven y adulta que pueda disponer del tiempo y de la capacidad para ofrecer estos cuidados.
En cualquier caso, la "complejidad" del diseño de estos productos hace que se requiera un "análisis cuidadoso" de la situación por parte del hipotético cliente, indica Gallardo, que recomienda "saber diferenciar qué se va a cobrar y durante cuánto tiempo", así como si conviene o no el seguro que suele comercializarse junto a la hipoteca inversa. "Hay que asesorarse antes de tomar una decisión para detectar si hay cláusulas abusivas y conocer las consecuencias que tiene", añade Solís.
