¿La crisis provocada por la pandemia de coronavirus está afectando a diversos sectores económicos. ¿Qué consecuencias ha tenido en el mercado inmobiliario?
No han sido peores que para el resto de la sociedad. Nos hemos visto desbordados por algo que nos ha superado, algo sobrevenido y brutal. Nuestra actividad, como cualquier otra, se basa en la confianza. Nadie toma decisiones o realiza inversiones como adquirir una vivienda en un ambiente de incertidumbre y caos, y eso es lo que ha traído el SARS-CoV-2. Todo esto trasladado al día a día ha implicado parálisis. Por otra parte, somos privilegiados en haber tenido la suerte de nacer en un lugar único que cuenta con una proyección internacional, y eso nos hace fuertes. Estamos en un momento donde valoramos cada día más nuestro hábitat. Hay más y más gente planteándose la opción de poder trasladar sus residencias a una zona tan excepcional como nuestra provincia. La pandemia ha afectado de forma sustancial a nuestra facturación y nuestras ventas, pero quiero ser positivo y creo que cuando el temporal amaine saldremos reforzados y recuperaremos las ventas perdidas.
¿Cómo se traducen esas consecuencias para el Grupo Vapf?
Lógicamente, estamos afectados igualmente que otras empresas del sector. Con respecto a nuestros objetivos, estamos en un 56% de unidades vendidas, es decir, muy lejos de los objetivos previstos para este año. Ahora bien, en nuestro sector el periodo medio de maduración es largo, es decir, si hablas de calificación de suelo estás hablando de un mínimo de diez años, si hablas de construcción o de llevar adelante un proyecto desde su inicio, de dos o tres años. Todo eso con la licencia de obras por medio, que a veces se dilata de forma inexplicable. Lo que estamos produciendo ahora son las ventas de proyectos que hicimos años atrás, con lo cual el efecto de la pandemia a fecha de hoy podríamos decir que no es sustancial en el sentido de que nuestro día a día continua funcionando. Ahora bien, empieza a notarse algo en las primeras fases de nuestro proceso productivo, por ejemplo, en la de proyectos y de movimientos de tierras ya empieza a haber maquinaria ociosa. Al final, este es un proceso que, dependiendo de la duración de la pandemia, va a ir afectando a cada una de las posteriores fases.
¿Se puede extraer algo positivo?
Lo único es que nos ha ayudado a acelerar todo el proceso tecnológico de la empresa. Hemos pasado de visitar a nuestros agentes y atender citas presenciales de clientes a realizar webinar para presentación de producto y hacer citas digitales con nuestros clientes. De hecho, ya hemos realizado algunas reservas sin que los clientes hayan visitado físicamente el producto, algo impensable hace tan solo unos meses. Nuestra percepción es positiva y creemos que, si somos capaces de despejar la incertidumbre, nuestra posición va a salir fortalecida.
¿Cuál es la radiografía actual del sector de la construcción en la provincia?
El período medio de maduración es largo y, aunque ya han pasado algunos meses, no llega a apreciarse en la actividad diaria, solo en los primeros eslabones de la cadena. Tenemos una clara ralentización en la redacción de nuevos proyectos y, en algunos casos, por estrategia, en el arranque de los mismos, en su salida al mercado. Hasta que no estabilice la situación no va a haber un rearranque masivo de proyectos y esta situación va a ir afectando paulatinamente a las primeras y posteriores fases del proceso productivo con reducción de la actividad constructora. Este año acaba con un 50% menos de viviendas iniciadas con respecto a 2019.
¿De qué forma puede influir en el turismo residencial una medida como la de hacer PCR en destino ?
Entiendo que ofrecer seguridad es algo positivo. Creo que lo más importante es que seamos capaces de crear corredores seguros. Algo que he echado mucho de menos es una única voz europea, que hubiera un regulador que pudiera o que nos permitiese tener unos códigos únicos a nivel europeo. Ha faltado una mayor cohesión entre las medidas de los distintos países.
¿Cómo están afectando las restricciones al tráfico aéreo?
Cualquier restricción a la movilidad afecta a la actividad. Si la provincia en la que resides es eminentemente turística, es un varapalo muy potente. Insisto en que tenemos que ser capaces de crear esos corredores seguros que nos permitan generar la movilidad que tanto necesitamos.
¿Eso significa que llegan menos posibles compradores?
Sí. Solo hay que mirar los datos de menores entradas y salidas desde el aeropuerto del Altet. La caída de operaciones repercute en la actividad inmobiliaria, en la turística y en la nuestra, que, al final, es un mix entre la promoción y el turismo.
¿El anuncio de vacunas efectivas para proteger del covid anima ya las ventas?
El anuncio ha tenido un impacto directo en cuanto a las bolsas, pero en cuanto a las ventas de viviendas entiendo que no, porque requieren de confianza. Comprar una vivienda implica normalmente destinar todo o gran parte de los ahorros de toda una vida, y esa decisión no se toma salvo que tengas muy claro que no te estas equivocando. Existen estadísticas de porcentajes de población que no tienen claro si ponerse la vacuna por si puede tener algún efecto adverso. Yo creo que aún no se ha generado ese ambiente de confianza que despeje la incertidumbre y que te permita que te sientas cómodo para hacer esa inversión.
¿La imagen del país y su gestión del covid perjudica las operaciones?
La imagen influye decididamente en la capacidad de cualquier país de atraer atención. Ahora bien, no creo que la imagen de España haya sido especialmente mala en cuanto a la pandemia. De alguna forma, antes o después el SARS-CoV-2 ha venido afectando a todos los países de forma rotunda. Sí que creo que ha faltado transparencia, han faltado datos, una política de comunicación activa y efectiva. Queramos o no en España se han producido momentos puntuales en determinadas provincias o ciudades que han despertado alarmas, y eso es lo único que ha llegado fuera de nuestras fronteras. No han llegado toda una batería de datos donde una persona pudiera evaluar cuál era la afección real. Aún no hemos sido capaces de crear un regulador común a nivel europeo que aglutine la información concreta y específica de cada comarca o provincia y que quede reflejada en una documentación contrastada que dé confianza a los ciudadanos. Una inversión en nuestro país supone una desinversión en otro, y ningún gobierno favorece la salida de capitales. De ahí la necesidad de ser ejemplares en todo. Tenemos que trasmitir seguridad jurídica y fiabilidad. Cualquier circunstancia adversa va a ser magnificada.
¿La venta de viviendas de gama media y alta se ha visto reforzada o resentida?
En un contexto de crisis todo se resiente. Es cierto que, generalmente, las crisis afectan mayoritariamente a los estratos de la sociedad más vulnerables por la falta de recursos o medios y, consecuentemente, la venta de viviendas más modestas se ha visto más perjudicada que la vivienda de gama alta, ya que su público objetivo dispone de recursos económicos no directamente relacionados con sus necesidades básicas. Como consecuencia del confinamiento y de la necesidad de permanecer dentro de la vivienda, muchas personas se han replanteado sus necesidades habitacionales. Hemos tenido bastante gente interesada en productos que puedan aportar mayor calidad de vida. Ahora bien, estos interesados mayoritariamente no han formalizado su interés por la incertidumbre. Creo que cuando haya una solución clara a este conflicto podrán materializarse muchas operaciones que por el momento han quedado en mero interés.
¿Y cómo está afectando al mercado de la primera y segunda residencia?
No hay sustanciales diferencias entre el comportamiento de un mercado y otro. Lógicamente, el mercado de segunda residencia es más sensible a las crisis, ya que no es un bien de primera necesidad. Ahora bien, en nuestro caso, la segunda residencia apunta también a un mercado internacional que nos aporta más juego.
¿Es una crisis peor que la del 2008?
Para nada. La crisis de 2008 fue una crisis global que afectó a todos y cada uno de los sectores de la economía. Fue una crisis eminentemente financiera que arrastró tras de sí al resto de sectores. En España se agravó al coincidir con una burbuja inmobiliaria sin precedentes que obligó a tomar medidas inauditas, como fue el rescate de las cajas y la creación de la Sareb. Antes de la aparición del covid, la economía mundial mostraba tasas de crecimiento aceptables y nos encontrábamos ante un espectro empresarial sólido a nivel nacional e internacional. Esta crisis es sobrevenida, circunstancial. Sólo tiene un peligro, su duración. Si no somos capaces de volver a la normalidad en un período relativamente corto, puede dañar tejido que quizá no se pueda volver a recuperar, afectando gravemente a la economía y al empleo.
¿Se están paralizando nuevos proyectos de construcción en este momento?
Hay proyectos que han quedado aparcados. Se había alcanzado un buen ritmo en cuanto a creación de proyectos y solicitud de licencias, y teniendo en cuenta los periodos de maduración que tiene el sector, esto auguraba una proyección de futuro interesante. Algunos se han paralizado, entiendo que estratégicamente por parte de los promotores. En el momento que recuperemos cierta normalidad creo que los proyectos van a volver a arrancar.
¿La crisis ralentiza todavía más la expedición de licencias para construir?
Los plazos dependen de cada municipio y, en general, son extraordinariamente largos, superan en mucho lo estipulado por ley. En los casos más favorables son cuatro meses, pero se llegan a alargar hasta 18. En general, la pandemia no ha beneficiado a la redacción de informes. Debemos conocer que la inversión en el sector tiene un efecto multiplicador. Por cada euro invertido se generan 3,44 euros y cada vivienda genera 2,4 puestos de trabajo. No parece tener mucho sentido que las licencias no estén al día, ya que, de estarlo, sumarían de forma significativa a nuestra economía y empleo. Hemos recibido con gran entusiasmo la aprobación del Real Decreto que regula la intervención en el proceso de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas. Creemos que pueden ayudar a desbloquear la situación. Su misión será revisar los proyectos y verificar el cumplimiento de la norma, aliviando a los técnicos municipales de la sobrecarga que soportan, aunque ello deba ser financiado de nuevo por el promotor.
Provia fijó en junio una hoja de ruta para construir 15.000 viviendas en la Comunidad y solicitó al Consell un plan para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes. ¿Han obtenido respuesta?
Si realmente pretendemos dar un empujón al sector se requiere más que nunca de la colaboración público-privada y nos consta la disposición de nuestros gobernantes para que esta situación suceda, si bien no es sencillo encontrar la fórmula. Nuestra propuesta consiste en que la Generalitat avale la diferencia entre el importe del préstamo y el total valor de la vivienda, aproximadamente el 20%, y que este importe se venga amortizando con el pago del resto del préstamo. Creemos que podría ser un revulsivo para que muchas personas con ingresos recurrentes, pero sin ahorros, pudieran acceder a vivienda en propiedad. Entendemos que representa un riesgo asumible para la Administración y una fuente de generación de empleo e impuestos muy importante.
En 2019 se calificaron 114 proyectos de VPO en la provincia. ¿Son pocos?
Una provincia como la nuestra no puede permitirse el lujo de construir solo 114 viviendas de protección en un año. En este 2020 solo hay dos proyectos que han solicitado la calificación provisional de VPO. No hay un registro público que permita conocer el suelo calificado en nuestro planeamiento apto para la construcción de VPO pero, según nuestros cálculos, podría representar entre 30.000 y 40.000 viviendas. Este suelo va a quedar estéril si no somos capaces de encontrar ese equilibrio entre promotor, ciudadano y Administración, que haga que la operación sea interesante para todos.
¿Qué objetivos se marca al frente de Provia?
Es fundamental la construcción que ayude a los jóvenes al acceso a la vivienda y agilizar los procesos, las licencias. Otro reto es hacer llegar a la sociedad y a nuestras autoridades lo que representa el turismo residencial, que no es solo la construcción de viviendas para extranjeros. Es algo que representa una parte muy importante de nuestro PIB. Los promotores que se dedican a este sector forman parte del entramado turístico. Con la construcción de sus viviendas permiten que sus propietarios, mayoritariamente extranjeros, y, cuando no, familiares, amigos o turistas en general se alojen en ellas. Algo equiparable a la industria hotelera aunque con dos diferencias sustanciales: las habitaciones las gestionan sus propietarios y, además, no ofrecen servicios complementarios. Quienes nos visitan, acceden a supermercados, bares, restaurantes.... De este modo, nuestros promotores contribuyen de una forma clara y rotunda a generar un turismo fiel y recurrente. Es importante reseñar que más del 75% de las pernoctaciones de los viajeros que llegaron a El Altet en 2019 se realizaron en viviendas construidas por nosotros. En ese año se escrituraron 22.164 viviendas en la Costa Blanca solo a extranjeros y se ingresaron 5.800 millones por el turismo residencial extranjero, incluida la parte de alquiler turístico. Soy de los que opina que nuestro sector ha sido maltratado, denostado y mal considerado por la sociedad. Evidentemente contribuyen a esa imagen algunos operadores le sector que han tenido una visión más especulativa, pero lo que es el sector de la promoción en la provincia tiene un perfil muy honesto. El objetivo es que la sociedad actual entienda cuál es la función de nuestro sector y la valore.
Pedro Javier Soliveres tenía tres años cuando su padre, Pedro Soliveres Cabrera (1933-2016), se inició en la construcción e impulsó la firma denominada hoy Grupo Vapf. «Desde muy pequeño recuerdo ir a las obras con él y hacer trastadas, subirme por los tejados y cosas de esas que de vez en cuando hacen que te lleves un rapapolvo», relata. Estudió Ciencias Económicas y Empresariales en la Universidad de València y desde 1987 ha desarrollado su trayectoria profesional en la empresa que junto a cuatro socios fue fundada por su progenitor. «Fue a trabajar hasta el último día a la oficina. Ha sido un ejemplo de una persona que dedicó su vida a la empresa y, de alguna manera, ese compromiso ha calado en todos nosotros», cuenta su hijo. Soliveres es hoy director general de la compañía, teniendo siempre en cuenta la filosofía de su padre: «Si has de hacer algo, pon todo tu esfuerzo y hazlo bien; de lo contrario, no lo hagas». Esa máxima sigue presente en su día a día, al igual que uno de los consejos que le dio: «Nunca te olvides de que es muy bonito poder mirar atrás y tener una persona a la que consultarle». Son palabras que tres años después de su pérdida le siguen emocionando.
Un empresario que se inspira en la filosofía de trabajo de su padre
Pedro Javier Soliveres tenía tres años cuando su padre, Pedro Soliveres Cabrera (1933-2016), se inició en la construcción e impulsó la firma denominada hoy Grupo Vapf. «Desde muy pequeño recuerdo ir a las obras con él y hacer trastadas, subirme por los tejados y cosas de esas que de vez en cuando hacen que te lleves un rapapolvo», relata. Estudió Ciencias Económicas y Empresariales en la Universidad de València y desde 1987 ha desarrollado su trayectoria profesional en la empresa que junto a cuatro socios fue fundada por su progenitor. «Fue a trabajar hasta el último día a la oficina. Ha sido un ejemplo de una persona que dedicó su vida a la empresa y, de alguna manera, ese compromiso ha calado en todos nosotros», cuenta su hijo. Soliveres es hoy director general de la compañía, teniendo siempre en cuenta la filosofía de su padre: «Si has de hacer algo, pon todo tu esfuerzo y hazlo bien; de lo contrario, no lo hagas». Esa máxima sigue presente en su día a día, al igual que uno de los consejos que le dio: «Nunca te olvides de que es muy bonito poder mirar atrás y tener una persona a la que consultarle». Son palabras que tres años después de su pérdida le siguen emocionando.
«No estamos lejos de construir casas con consumo cero»
Cada vez se exigen mayores criterios de sostenibilidad en las viviendas. ¿En qué les afecta? ¿Los clientes demandan esas medidas?
Con la aprobación del Código Técnico de la Edificación en 2006 se empieza a marcar de forma decidida una normativa que ha venido favoreciendo que en la construcción de viviendas los criterios de sostenibilidad se hayan disparado. No obstante, no solo el CTE, sino el propio sector, de forma voluntaria, ha introducido mejoras técnicas que han hecho nuestros productos, además de más sostenibles, más avanzados tecnológicamente. Hay que tener en cuenta que un porcentaje importante de nuestros clientes es de Centroeuropa, donde, sin duda, iniciaron esta carrera antes que nosotros y, lógicamente, valoran muy positivamente estas medidas. Hay una línea de negocio que cada día tiene más protagonismo, las casas pasivas, passive houses, o casas que tienden a consumo cero, es decir, que consumen la energía que generan. No estamos tan lejos. Hemos pasado de consumos admitidos en la construcción de vivienda de +/- 200 Kw/hora/M2/año hace 15 años a +/-65 Kw/hora/M2/año. Hay que definir las exigencias, pero permitir alcanzar los resultados según los criterios adecuados a cada tipo de desarrollo. No es comparable una malla urbana de alta densidad, que un residencial unifamiliar alejado del casco urbano. Tampoco es baladí el tema de los costes. Hay que intentar buscar el equilibrio entre lo implementado y el incremento en el precio que representa y tener en cuenta que algunos clientes no demandan esas medidas y están más interesados en el precio.
