En el artículo de hoy, explicaré las claves para conocer la rentabilidad esperada de una inversión inmobiliaria. Antes de entrar en materia, voy a puntualizar la diferencia entre una inversión para nuestro bienestar (supongamos que compramos una plaza de garaje en la puerta de nuestra casa para nuestro uso personal) o con la finalidad de sacar una rentabilidad económica (el mismo ejemplo, pero el destino del garaje sería para alquilar a un tercero). Este último caso es el que vamos a analizar.
En primer lugar, debo comparar el precio que vamos a pagar con la oferta de inmuebles similares en el mercado, el potencial cliente que vive en esa zona (si su poder adquisitivo es bajo, medio o alto) y si, en esa ubicación, hay mucha oferta o demanda. Si existe más demanda, las posibilidades de alquilar o vender serán mayores. En la comparativa también debemos observar cuál es el precio medio del alquiler de la zona, para conocer si lo que quiero solicitar está en línea con el mercado. Vamos a suponer un precio de compra por 150.000 euros y un precio de alquiler por 600 euros. Debemos incluir los principales costes inherentes a la compra: impuesto sobre transmisión patrimonial (10%, es decir, 15.000 euros), notario, gestoría y registro por la compraventa (aproximadamente un 5% sobre el precio de compra, es decir, 6.000 euros). Ya sabemos que el coste ascendería a 171.000 euros.
En el ejemplo que estamos siguiendo, hemos supuesto que la vivienda estaba para entrar a vivir (en perfecto estado), pero habría que tener en cuenta, como mayor coste de compra, los gastos de una posible reforma. Uno de los problemas que pueden mermar la rentabilidad esperada, es la incorrecta estimación de los gastos de rehabilitación de una vivienda de segunda mano. Conocer estos costes nos permitirá ajustar el precio que estoy dispuesto a pagar.
En segundo lugar, ¿cómo la vamos a pagar? Financiación bancaria o recursos propios (ahorros). En el primer caso he de tener en cuenta los intereses que acabaré pagando. Suponemos que financio un 70% (105.000 euros) y el resto con ahorros (45.000 euros). Para un préstamo a 20 años y al 2,5% de tipo interés fijo (para no tener que pensar si el tipo de interés va cambiando con el tiempo), tendría como resultado una cuota mensual de 645 euros al mes (similar al precio del alquiler). Al elegir tipo de interés fijo, conocemos de antemano los intereses que acabaré pagando, en nuestro ejemplo ascenderán a 33.000 euros. Si los sumo al precio de compraventa más los gastos, obtenemos un total inversión aproximada de 204.000 euros.
En tercer lugar, a los gastos mencionados hay que sumar los de mantenimiento del inmueble (plusvalía, basura, comunidad, seguro, mantenimiento de la vivienda e impacto fiscal). Todos estos gastos deberá tenerlos en cuenta a la hora de hacer la declaración de renta así como deducciones varias siendo relevante si el uso de la vivienda se destinará a residencia habitual. Sumados los ingresos y restando todo los gastos obtendremos la base (rendimientos netos) sobre la que deberemos tributar. Siguiendo con nuestro ejemplo, descontaremos tres mensualidades del alquiler (1.800 euros) para estos gastos.
Como resultado de unos ingresos anuales de 7.200 euros menos los costes estimados (1.200 euros) obtendríamos una rentabilidad esperada de 5.400 euros anuales que supone una rentabilidad del 2,65%. Recordamos que el coste total del inmueble eran 204.000 euros, pero si no lo financiamos, disminuiría en 33.000 euros por no tener coste intereses y la rentabilidad subiría al 3,15%.
Como he mencionado en anteriores artículos, no hay rentabilidad sin riesgo. Los pros y contras en este tipo de inversiones podrían ser: la potencial revaloración del bien y los contras serían una derrama de elevada cuantía, impagos o la falta de liquidez de este tipo de inversiones.
Si tenemos la mala fortuna de que el inquilino nos deja de pagar y la vivienda estuviera un tiempo ocupada ilegalmente, supondría dejar de percibir ingresos y tener que asumir costes jurídicos para su desalojo. A su vez, si financié la compra, tendré que seguir pagando la cuota mensual del préstamo. Debemos tener claro que si nos encontramos en esa situación tendré capacidad económica suficiente (sin poder contar con los ingresos del alquiler).
Si en algún momento necesito disponer del dinero, según en la situación económica que se encuentre el mercado, puedo tardar meses incluso años en poder venderla por el precio que deseo, incluso tener que vender con pérdidas relevantes. No sólo podría perder todo lo cosechado hasta la fecha (es decir, los ingresos recibidos por el alquiler), sino que, si el precio de venta es muy bajo respecto a mi coste total de inversión, podría suponer perdidas relevantes después de tantos años de esfuerzo. Es importante conocer bien el mercado inmobiliario para saber si realmente estoy comprando a buen precio y tener así margen de maniobra si la economía retrocede. Si la inversión se hizo con ahorros y la situación del mercado no es favorable para vender, podemos solicitar un préstamo para los imprevistos surgidos y esperar un momento más propicio.
En resumen, debemos comprar a precios realmente atractivos porque, si algo hemos aprendido de la crisis inmobiliaria precedente y la crisis por la pandemia actual, todo puede caer, y mucho. Y si puede acometerse con ahorros que no voy a necesitar, mejor. No olvidemos que se trata de una inversión.
