Naces. Creces. Te reproduces. Mueres. Son cuatro estadios del ciclo vital de las personas. Pero entre cada paso se atraviesan otras muchas fases. La sociedad es cambiante y el mercado inmobiliario se adapta a esas novedades para satisfacer las necesidades de vivienda de las personas en sus etapas vitales.

Tras pasar una pandemia, el sector de la construcción y venta de inmuebles en la Comunidad Valenciana se siente en un momento de «recuperación» y «estabilidad» después de un incierto año y medio (en el que las promociones en marcha no se han detenido) y con retos como el de trasladar a la ciudadanía que las nuevas construcciones integran viviendas equipadas, sostenibles, autosuficientes y modernas.

Son el tipo de inmuebles ESG, que incorporan factores ambientales, sociales y de gobernanza (Environmental, Social and Governance). Estas evoluciones, los flujos del mercado inversor y los cambios en las distintas etapas vitales en lo que respecta a la vivienda han sido el foco de atención del encuentro «El mercado inmobiliario valenciano después de la pandemia», organizado por Prensa Ibérica para sus diarios Mediterráneo, Levante-EMV e INFORMACIÓN.

En la cita, moderada por el periodista Julio Monreal y patrocinada por Acciona, han participado Ignasi Ruiz, director de la división Inmobiliaria de Acciona para Comunidad Valenciana, Cataluña, Aragón y Baleares; Juan Valero, por la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de València (Aprova); Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV); Pedro Félix Vicente, director de Valoraciones y Consultoría de zona de CBRE; y José Manuel Martínez, subdirector de Olivares Consultores.

El perfil: cliente de reposición

El diálogo se inició hablando del momento del sector inmobiliario que, aunque no podría calificarse como «dulce», sí tiende a la «estabilización», tal como coincidieron todos los ponentes. «Es un momento con dificultades, con la escasez de materias primas y otras cuestiones preocupantes, pero el mercado está tendiendo a estabilizarse, y eso es positivo», afirma Ignasi Ruiz.

Tras la pandemia, el representante de Acciona estima que «el mercado lo ha dinamizado el cliente de reposición», es decir, personas con solvencia económica que se cambian de casa, y lo hacen con «confianza», en opinión de Ruiz, una actitud que responde a que «no hay tanta presión en el mercado». La pandemia ha traído nuevas realidades.

Los clientes prefieren viviendas unifamiliares o pisos más grandes que integren una cuarta habitación para teletrabajar o un revalorizado jardín o balcón, dos elementos que se suman a la voluntad de tener un inmueble que sea eficiente energéticamente. «Los cambios en la economía y en la forma de vivir influyen en la decisión de compra y en el modelo de inmueble que buscan los ciudadanos», añade#Ruiz.

 

Los jóvenes, fuera del mercado

Una realidad del mercado inmobiliario de venta que excluye a la gente joven y ante la que los ponentes manifiestan su preocupación. «Hay un problema estructural con los jóvenes que tiene su origen en la calidad del empleo», opina Cos-Gayón. Este sector de la población no compra. Alquila. Y lo hace por dos razones: algunos porque no pueden permitirse comprar una casa y otros porque llevan un modo de vida más «nómada».

«Saben que hoy están aquí pero mañana quizás en Madrid o en Barcelona». Cos-Gayón cree necesario, ante los salarios bajos, «que el Estado avale o financie parte de la hipoteca para que los jóvenes puedan acceder a una vivienda». Y añade un par de datos: «crece el alquiler pero la realidad es que el 98 % de los pisos arrendados tienen una cuota mensual que supera la de la hipoteca». Un problema que, en opinión de José Manuel Martínez, «hay que solucionar entre las administraciones y el sector inmobiliario, es un conflicto de toda la sociedad», detalla el directivo de Olivares.

Los ponentes señalan que las ventas actuales tienden a concentrarse en las ciudades y capitales de provincia, como València, Alicante o Castelló, pero los destinos vacacionales de costa no están parados. Dénia, Xàbia, Moraira o Benidorm, tal como señalan los expertos, se mantienen activos y están registrando incluso compras por precios que a priori no se contemplaban.

 

Alternativas: «senior living»

Hablaron los participantes en la jornada de los jóvenes, pero también del papel de los más mayores en el mercado inmobiliario. Especialmente en zonas alicantinas como Alfàs del Pi o La Nucia, donde se está dando otro fenómeno, tal como señaló Pedro Félix Vicente. «En los años 70 y 80 muchos extranjeros compraron chalets en la zona de Alicante. Ahora que son mayores tienen otras necesidades, se sienten inseguros estando aislados, se encuentran alejados de los servicios sanitarios y optan por mudarse a centros urbanos y solucionar esa necesidad habitacional que ha mutado», explicó el de CBRE. Buscan alternativas como el senior living, una especie de urbanización residencial para personas mayores, un producto que solicitan, sobre todo, personas extranjeras residentes en España. «Hay que entender a las personas para ofrecerles las soluciones habitacionales que necesitan», detalló Vicente.

Juan Valero, por su parte, apunta a la bondad económica que traen los extranjeros que compran en las ciudades valencianas. «Es la espiral ideal, habría que potenciarlo porque la gente de fuera que viene a vivir trae flujo de bienestar que repercutirá en la calidad de vida de nuestros hijos», añade Valero, quien también apremia a la administración a que «sea cómplice de los fondos de inversión», los que están entrando ahora en el sector como agentes importantes. «Si el suelo público se pone en manos de extranjeros, se le da valor y no quedarían desiertas las ofertas públicas para construir», pues la coyuntura actual, dice, puede catapultar una pérdida de oportunidades de atraer inversión extranjera.

Los ponentes coinciden en que una de las principales dificultades es la excesiva rigidez de las normativas urbanísticas, que impiden adaptar con agilidad el mercado a los nuevos usos. Se pone como ejemplo el mercado de bajos comerciales, hundido en precio y con miles de locales cerrados, y se sugiere reutilizarlos como viviendas, espacios de coworking, paquetería de última milla o áreas de ocio para las comunidades de vecinos. «Las mercerías no van a volver», señala Juan Valero con contundencia.

A pesar de que el mercado inmobiliario goza de un momento de buena salud y va al alza, la coyuntura no es perfecta. «Además del problema de financiación de los jóvenes y los costes de producción por la falta de materias primas hay una escasez de suelo para construir», apunta José Manuel Martínez. «En el sector industrial-logístico hay apetito de suelo, pues en València no hay, y el que hay es muy caro». Para paliar estos conflictos, «la administración tiene que ayudar, y no poner palos en las ruedas».

Por eso, opinó Cos-Gayón, «hay que generar suelo urbano en condiciones sostenibles: si no hay suelo, los precios suben». Durante el encuentro se abordó la demonización del sector, cuando «somos generadores de empleo netos». «Estaría bien crear cursos de FP adecuados para incorporar a profesionales formados en cada una de las necesidades», apuntó sobre uno de los problemas del sector, la escasez de mano de obra cualificada.

No se sabe cómo será la etapa vital después del «hacerse mayores», pero si el mercado inmobiliario está en un buen momento es porque sabe adaptarse a los cambios sociales, culturales y económicos. Como los que requiere el planeta. Juan Valero resaltó la sostenibilidad de las viviendas que se construyen ahora. Un valor añadido que «no hemos sabido transmitir al mercado, no se nos reconoce». «El producto es bueno, antes valía cualquier cosa, hoy, la vivienda se piensa bien y la estética ha cambiado. Son viviendas amables», opinó el de Aprova.

Ignasi Ruiz detalla que el cambio en las viviendas que se construyen ahora viene dado en la fabricación y una evolución que aporta un valor añadido que no existía hace años. «A pesar de la fantástica calidad de los inmuebles el precio no se reconoce porque el mercado es el que es». Desde Acciona, Ruiz apremió a mejorar la comunicación y «trasladar a la gente la calidad y sostenibilidad de las viviendas» y a implementar las instalaciones autónomas energéticamente. «El sector tiene que trasladar la evolución del producto que, aunque tiene un coste, tiene infinitamente más beneficios», concluyó.

«El ‘build to rent’ es un negocio en sí mismo»

Edificios construidos para alquilar, lo que en inglés se conoce como Build to rent. La alta demanda de viviendas en alquiler está impulsando un nuevo tipo de negocio: los edificios de obra nueva destinados al alquiler, algo que sí existe en otros países de Europa pero que comienza a desarrollarse en España. También en la Comunidad.

Respecto a este nuevo nicho de mercado, Ignasi Ruiz, de Acciona, reconoce que es «un producto interesante y residencial de alquiler más estable». Asimismo, señala que si se materializan las ocupaciones de estos nuevos inmuebles, la oferta será muy competitiva.#Porque cuenta con una ventaja: «el precio de arrendar una vivienda nueva es similar al de segunda mano y es de estreno». Además de ofertar una construcción nueva, se añade una mejor calidad del edificio, infraestructuras y sostenibilidad.

Coincidió con Ruiz José Manuel Martínez, que reconoció que desde Olivares Consultores «creemos en el build to rent como negocio en sí mismo». ¿Por qué? «se minimizan los costes generales de suministros e instalaciones y es un nicho de mercado nuevo que crecerá». Para Martínez, València y Alicante son buenas ciudades para implantar este modelo, pero Castelló es una zona más difícil: «la obra nueva está costando mucho. Los costes superan la capacidad económica del comprador», detalló.

Oficinas y competitividad

Otro de los focos de debate que se abordaron fue el mercado de las oficinas, que no atraviesa su mejor momento en la Comunidad, sobre todo en el cap i casal. Aunque según apuntó Pedro Félix Vicente, este tipo de producto «puede ser más rentable que las viviendas residenciales. Hace más de diez años que no se construyen edificios de oficinas porque no hay espacios competitivos». A ello se le suma, según añadió Juan Valero, «un urbanismo demasiado rígido». Todo esto hace que «no haya proyectos de oficinas porque no es rentable». «Solo en la zona muy céntrica de València se pagan alquileres altos, es un negocio complicado», reconoció Martínez. Con todo, Ignasi Ruiz indicó que «están pasando cosas» en este sector, aunque el futuro tiene que pasar por más financiación y nuevas fórmulas.