El año 2022 está siendo positivo para el mercado inmobiliario. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en los cuatro primeros meses del año ha habido un incremento en el número de operaciones del 23,1% respecto al mismo periodo de 2021, con avances del 26,3% en el caso de las viviendas de segunda mano y del 11,5% en obra nueva. En total, España ha registrado 14 meses consecutivos de ascensos. En este contexto y teniendo en cuenta que la compra de una vivienda es la inversión más importante que una persona suele hacer a lo largo de su vida, ¿qué pasos hay que dar antes de comprar una casa? ¿Qué tipo de hipoteca vamos a necesitar? ¿Cómo podemos tomar la mejor decisión?
Sobre estos y otros aspectos relacionados con la compra de una vivienda y la petición de una hipoteca, el director Comercial de Red Territorial Este de Banco Sabadell, Ramón Satorra, ha participado en INFORMACIÓN TV en el primer encuentro del ciclo Finanzas Domésticas del Banco Sabadell en el que puso sobre la mesa algunos de los pasos que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda y elegir el préstamo hipotecario más adecuado.
Tres puntos básicos a tener en cuenta
Preguntado por Toni Cabot, director del Club INFORMACIÓN, Ramón Satorra subrayó que toda persona que vaya a tomar la decisión de entrar a vivir en una vivienda, ya sea en forma de propietario (compra) o de inquilino (alquiler), debe tener en cuenta tres puntos básicos: el ahorro disponible, su capacidad y solvencia financiera, y los gastos a los que se va a enfrentar en cada una de las situaciones.
«El ahorro va a ser crucial en nuestra decisión tanto en una como en otra decisión. Al comprar una vivienda, debemos saber que el banco sólo va a aportar el 80% del coste de la vivienda, y que el interesado deberá aportar también los gastos relacionados con la operación, por lo que deberá tener ahorrados un 30% o 35% del dinero total. En el caso del alquiler, esta cantidad será mucho menor, pero aún así deberá tener ahorros al tener que aportar una entrada al arrendador, que puede ir de uno a seis meses, y una comisión, en el caso de que intervenga una agencia, por los servicios prestados», explicó el experto.
Además del ahorro, los gastos también hay que contemplarlos para analizar con certeza la capacidad que tiene una persona para comprar una vivienda y solicitar el préstamo hipotecario en las mejores condiciones posibles. Diferenció entre los gastos de una persona que vive de alquiler y una que compra su casa. Los primeros tendrán como principal gasto, además del alquiler, la reparación de pequeñas averías o reparaciones, siendo también recomendable contar con un seguro que se haga cargo del contenido de la vivienda.
«Los propietarios de una vivienda tienen muchos más gastos. El impuesto de Bienes Inmuebles, el recibo de la comunidad, el seguro del hogar, impuestos municipales… Los dueños tienen más gastos recurrentes que los que viven en alquiler», indicó el dirigente de Banco Sabadell. Por ello, conminó a todos los interesados que están planteándose elegir entre una u otra opción a analizar detenidamente su situación personal.
No pagar más de lo recomendable
Cuando se va a comprar una vivienda, Satorra subrayó que el primer paso que hay que dar es el de fijarse un presupuesto y saber que la cuota hipotecaria (la mayoría de personas debe pedir un préstamo por esta operación) «nunca debe superar el 30% o 35% de sus ingresos mensuales». ¿Y qué tipo de hipoteca es mejor: fija o variable?
«Esta es la pregunta del millón. Y depende de la situación de cada persona», reiteró el experto, quien señaló que mientras que la hipoteca a tipo fijo ofrece más tranquilidad, estabilidad y seguridad al pagar siempre lo mismo, las de tipo variable pueden implicar un abono menor al principio «con la incertidumbre de que, al estar asociadas normalmente al Euríbor, el coste puede fluctuar tanto hacia arriba como hacia abajo».
Al respecto, explicó que las hipotecas de tipo fijo son las que pactan desde el principio una cuota fija que permanecerá estable siempre. No habrá ninguna variación y, por tanto, aportará tranquilidad. Siempre se sabrá cuánto hay que abonar en el recibo del mes. No obstante, matizó que estas hipotecas no se benefician cuando hay una caída de los tipos de interés del mercado.
Con respecto a las de tipo variable, Satorra señaló que al estar referenciadas a un tipo de interés son interesantes cuando el mercado cuenta con un índice alto porque la perspectiva será de bajada y, por tanto, la estimación es que en el futuro pagaremos menos. En la situación actual, con el Euríbor al alza, la decisión deberá tomarse en función de las expectativas del futuro deudor. «Si no le preocupan las fluctuaciones y quiere pagar un poco menos al principio, la variable es una buena opción. Además, puede cancelar por anticipado con un coste ligeramente más barato si se compara con las de tipo fijo».
Uso de simuladores
Para facilitar la toma de decisiones existen los simuladores de hipotecas online. Banco Sabadell cuenta con uno en el que, tras introducir una serie de datos, puede conocer de antemano una serie de información aproximada como, por ejemplo, la cuota máxima que habrá que pagar, el ahorro que se necesita tener para comprar la vivienda, al tiempo que también facilita la comparación entre hipotecas de tipo variable y fijo.
«Sin embargo, debemos ser conscientes de que los bancos ofrecen rebajas en el tipo de interés si contratan una serie de productos adicionales que son muy interesantes, ya que la bonificación puede llegar al 1%», resaltó Ramón Satorra, quien animó a los interesados en formalizar una hipoteca en contar siempre con el asesoramiento especializado de expertos como los de Sabadell.
La tranquilidad de un seguro
Satorra aseguró que «siempre es aconsejable contratar un seguro de vida para «la operación más importante de nuestra vida». De este modo, aconsejó tomar ciertas medidas de protección para una operación que puede llegar a los 30 años, siendo también una decisión que implica la obligación de hacer pagos mensuales.
«Es una buena idea contratar un seguro de vida que, si está vinculado a la hipoteca, puede garantizar el pago de la hipoteca», recalcó el experto, quien además puso en valor la «seguridad» que tienen este tipo de seguros para que en caso de fallecimiento o invalidez los familiares no se queden con la deuda. Además, la contratación de este tipo de seguros suele implicar también una bonificación en el interés del préstamo.
Además, recordó que la normativa obliga a establecer un seguro que cubra los daños sobre la vivienda y cuyo beneficiario es la entidad que ha prestado la ayuda, añadiendo que es interesante también «asegurar el contenido de la vivienda», recordando que hay seguros de protección de pagos que contemplan el abono de la hipoteca durante una época de desempleo.
La "Hipoteca Autopromotor"
La «Hipoteca Autopromotor» es un préstamo hipotecario específicamente dirigido a los particulares que necesitan financiación para construir su propia vivienda. A diferencia de una hipoteca para comprar una casa ya construida, estos préstamos proveen la financiación necesaria para poder construir la vivienda.
«En estos préstamos el dinero se da por fases según se va construyendo la vivienda. Al inicio de la obra se da un 50% del importe de la financiación, teniendo en cuenta que el banco aportará, al igual que en los casos anteriores, el 80% del coste de la construcción. A medida que avance y con las certificaciones del arquitecto, el banco hace los siguientes desembolsos que suelen ser entre el 30 y 40% del importe a financiar. Con el certificado de final de obra y de habitabilidad se entrega el 10% restante», explicó Ramón Satorra.
La «Hipoteca Autopromotor» para construir una casa requiere una serie de condiciones específicas. Por un lado, contar con un terreno urbanizable en propiedad, por lo que el interesado debe certificar que es propietario de un solar urbanizable y que está inscrito en el Registro de la Propiedad. Además, tiene que contar con un proyecto de obra elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos, así como solicitar licencia de construcción en el ayuntamiento que corresponda. Además, tiene que disponer de un presupuesto de ejecución elaborado por una empresa constructora.
«La Hipoteca Autopromotor está pensada para financiar sólo la construcción de la vivienda y uno de sus requisitos es acreditar previamente la propiedad del terreno en el que se va a levantar el inmueble», puntualizó Ramón Satorra, director Comercial Territorial Este del Banco Sabadell.
