Vender un inmueble con ocho años de antigüedad será hasta un 50% más gravoso en 2023 en el impuesto municipal sobre plusvalías. Así se desprende de los nuevos coeficientes del impuesto actualizados en el proyecto de ley de Presupuestos del Estado para 2023 que, entre otras cuestiones, elevan los que afectan a viviendas con antigüedades entre 5 y 13 años. En particular, el coeficiente multiplicador para inmuebles con ocho años de antigüedad pasará de 1 punto en 2022 a 1,5 puntos en 2023, lo cual supone un incremento del 50%.

En concreto, vender en 2023 un inmueble previamente adquirido entre 2009 y 2019 obligará a tributar más en el impuesto municipal sobre plusvalías. En el caso de una vivienda adquirida en 2015, la decisión de venderla en 2023 (con ocho años de antigüedad) en lugar de hacerlo en 2022 (con siete) puede suponer pagar hasta un 25% más en el impuesto municipal sobre plusvalías, según se desprende de los nuevos coeficientes.

¿Cómo funciona el impuesto de plusvalías?

El impuesto local sobre plusvalías es un tributo que el vendedor de un inmueble debe pagar en el municipio donde está radicada esa propiedad. Cuando se trata de una herencia o donación, quien debe pagar el impuesto es quien recibe el inmueble. Lo que grava este tributo es el incremento del valor de los terrenos (no de la construcción) de naturaleza urbana (no, los rústicos) que se ponen de manifiesto a lo largo de un periodo de 20 años cuando se produce una transmisión de la propiedad de cualquier tipo: compraventa, permuta, donación, herencia, subasta judicial, expropiación forzosa. En noviembre de 2021 el Gobierno tuvo que modificar el diseño de este impuesto municipal después de que el Tribunal Constitucional dejara sin efecto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) –que es el nombre completo del impuesto- con efectos desde el 26 de octubre. El Constitucional anuló el impuesto porque llevaba, por ejemplo, a que existiera plusvalía (aumento de valor entre el precio inicial y el de transmisión) incluso si la venta era a pérdidas.

Para solucionar esta cuestión jurídica Hacienda aprobó por decreto una reforma en noviembre de 2021 que ofrece al contribuyente dos alternativas de cálculo del impuesto para que elija la menos gravosa y para que, si hay minusvalía, no tenga que tributar. La primera opción es la del 'método objetivo' o 'plusvalía objetiva': en este caso, la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes reductores que se deben actualizar cada año en la ley de Presupuestos del Estado y que deben tener en cuenta la realidad del mercado inmobiliario a lo largo del tiempo. Sobre la base imponible calculada de este modo se aplicará el tipo impositivo que determine cada ayuntamiento dentro de los límites legales para determinar la cuota a pagar. La segunda opción es la del 'método de la plusvalía real': en este caso, la base imponible se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición en la parte relativa a la parcela del inmueble (no a la edificación o vuelo). Sobre esta base imponible se aplicará el tipo impositivo que decida cada ayuntamiento para determinar la cuota a pagar.

¿Qué consecuencias tiene el cambio de la ley de Presupuestos?

Así pues, el impuesto municipal sobre plusvalías se puede calcular sobre la base del valor catastral del suelo sobre el que asienta el inmueble (no, de la construcción) multiplicado por un coeficiente reductor que se fija en la ley de Presupuestos de cada año. Para 2023 estos coeficientes, según ha adelantado el diario Expansión, oscilan entre 0,45 (si el inmueble fue adquirido hace 20 años) y 0,09 (si lo fue hace 11, 12, 13 ó 14 años). En algunos casos, los coeficientes han sido corregidos al alza (en particular los que afectan a antiguedades entre 13 y 5 años). En otros, a la baja.

En particular para un inmueble adquirido hace 8 años el coeficiente ha pasado del 0,1 aplicable en 2022 al 0,15 que se aplicará en 2023. Se trata de un fuerte aumento, del 50%. Lo cierto, sin embargo es que la vivienda que tendrá 8 años en 2023, tenía uno menos en 2022. En conclusión: una vivienda que se compró en 2015 y se vende en 2022, con siete años de antigüedad tributará bajo una coeficiente de 0,12 puntos. Si se demora la operación de venta a 2023, el coeficiente será de 0,15 puntos tras , con lo que la tributación municipal será un 25% superior.

Sirva un ejemplo, a partir de una vivienda adquirida en 2015 por 310.000 euros. Si esa vivienda se vende por un valor de 350.000 euros, el vendedor obtendrá una ganancia de 40.000 euros, pero, en este ejemplo, la parte de la 'plusvalía real' que corresponde al valor del suelo es de 24.000 euros.

Si la venta se realiza en 2022 (con una antigüedad de siete años del inmueble), la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar esos 24.000 euros por un coeficiente reductor de 0,12 puntos, lo que da un resultado de 2.880 euros.

Si la venta se realiza en 2023 (con una antigüedad que ya será de ocho años y con el incremento dispuesto en la ley de Presupuestos), la base imponible será el resultado de multiplicar esos 24.000 euros por un coeficiente de 0,15 puntos, lo que da un resultado de 3.600 euros. Esta base imponible de 3.600 euros es el 25% más elevada que la que resultaría de vender ese mismo inmueble en 2022 (2.880 euros).

Hay que tener en cuenta, en todo caso, que sobre esta base imponible se ha de aplicar el tipo impositivo que decida cada ayuntamiento.

¿Bajo qué criterios actualiza los coefientes el Ministerio de Hacienda?

Según se explica desde el departamento de la ministra María Jesús Montero, la actualización de los coeficientes "no se realiza a priori ni al alza ni a la baja", respecto de los importes de los coeficientes del ejercicio anterior. Explican que la determinación de los importes de los nuevos coeficientes propuestos, se ha realizado de "forma objetiva", teniendo en cuenta los incrementos medios de valor observados en el ámbito nacional para cada año, tomando como datos de partida "las operaciones realmente efectuadas".