Sector inmobiliario

El Bitcoin y las naves logísticas: las dos burbujas que se han pinchado en 2022

La criptomoneda acumula una caída del 75% desde sus máximos históricos, una cifra similar a algunas compañías europeas especialistas en naves logísticas como VGP o Segro

Una nave logística.

Una nave logística.

Gabriel Santamarina

Puede ser arriesgado hacer una comparación entre el Bitcoin, uno de los activos financieros más volátiles, y las naves logísticas, un activo inmobiliario sin grandes oscilaciones en su valor. Sin embargo, este último año ha sido de especial relevancia para ambos, y no para bien.

El sector logístico vivió un auténtico furor inversor desde 2020 hasta este año. El estallido de una pandemia mundial que restringió el comercio físico fue un catalizador para el desarrollo del comercio electrónico y con él toda la infraestructura necesaria. Los operadores de transporte empezaron a reclamar naves mejores y más grandes, al igual que los gigantes del 'ecommerce' como Amazon o Zara.

Los buenos datos de estos activos propiciaron la entrada de nuevos fondos de inversión en lo que hasta ese momento había sido el 'patito feo' del sector inmobiliario. Las grandes gestoras a nivel mundial empezaron a ver las naves como un activo muy seguro y con ello a exigir menos rentabilidades. La caída de la rentabilidad exigida es directamente proporcional a una subida de precio. El mínimo exigido llegó a ser del 3%-3,5%, un retorno modesto similar a activos tan seguros como la vivienda en alquiler o algunos edificios de oficinas en el centro de grandes ciudades.

Juan Antonio Gutiérrez, consejero delegado de la gestora de grandes patrimonios Mazabi, apuntaba en una entrevista hace unos meses una realidad que pocos parecían ver sobre la logística: “Si tú te compras un local en la puerta del Sol de Madrid, lo has podido pagar carísimo, pero siempre tendrás un arrendatario; pero como te equivoques en una nave en la mitad de la nada, a ver que haces con ella”.

Caídas en bolsa

Una crisis de suministros y los tipos de interés son los culpables de este frenazo en el crecimiento y que algunas compañías estén padeciendo el bolsa un castigo en bolsa sin precedentes. Mientras Bitcoin ha caído un 75% desde sus máximos históricos, algunas compañías inmobiliarias especializadas en logísticas no se quedan atrás: la belga VGP acumula un retroceso bursátil de más del 65% y la británica Segro ha caído cerca de un 45%.

Por un lado, la crisis de suministros y la subida en los costes de construcción desbarató los planes de algunas compañías. Tal y como desveló El Periódico de España el pasado mes de agosto, grandes fondos como Patrizia tuvieron que llegar a revisar al alza el precio de adquisición más de un 9% por esta razón.

A la vez que los materiales de construcción no dejaban de subir, los bancos centrales de todo el mundo adoptaron cambios en la política monetaria. La subida de tipo de la Reserva Federal y su repercusión en el Banco Central Europeo disparó el precio de los bonos soberanos de los países. El cupón que paga España por su deuda pasó del 0,50% al 3%.

Con los bonos al 3%, el sector inmobiliario tenía que perseguir retornos mayores a los anteriores para poder despertar interés. Además, ahora financiarse cuesta más que antes. El coste de los bonos para las mejores empresas cotizadas se está situando entre el 4% y el 5%, lo que dispara las exigencias de rentabilidad.

Parón de Amazon y Merlin

La crisis de las compañías tecnológicas estadounidenses es otro colateral que pagará el mercado inmobiliario español. Con los gigantes como Tesla, Meta (Facebook) o Amazon desangrándose en bolsa, las consecuencias llegan a nuestro país. La compañía fundada por Jeff Bezos, en julio de este año, frenó la apertura de al menos cuatro naves que tenía prevista, especialmente aquellas que se ubicaban en ciudades secundarias.

Fruto de la ligera sobreoferta creada en el mercado durante los últimos 24 meses, la socimi (sociedades de inversión inmobiliaria) del Ibex-35 Merlin Properties, uno de los que supieron detectar hace años la idoneidad de la logística, frenó las nuevas construcciones. Esta compañía vio una oportunidad en los años previos y compró mucho suelo logístico a un precio asequible. Empezaron a desarrollar las naves a una rentabilidad buena. Ahora, han parado los proyectos pensados para algunas de sus parcelas.

Un futuro asegurado

A pesar de las malas noticias desde mediados de año, la logística sigue estando en una posición privilegiada. En una entrevista para este medio, David Martínez, CEO de la consultora logística ProEquity, explicaba: "Seguimos con la transición del comercio offline al comercio online, con más cierre de tiendas físicas". Del volumen total de compras, en la actualidad, el 15% es a través de Internet, aunque las previsiones apuntan a que alcance el 25% en los próximos años.

Por el momento, hay un parón de operaciones inmobiliarias a rasgos generales. Los tipos de interés han cambiado el precio al que están dispuestos a comprar los inversores, mientras los vendedores mantienen congeladas sus pretensiones. En los próximos meses se ajustará este diferencial, a la vez que se clarifica la incertidumbre económica. Hasta ese momento, habrá que esperar para ver si los grandes fondos de inversión siguen apostando por la logística.