«Las SOCIMIS disfrutan de un régimen especial con un tipo en el Impuesto sobre Sociedades del 0%»

Comentamos con Juan Antonio Botella (JAB) y José Mª García Guirao (JMG), socios de los departamentos mercantil y fiscal, respectivamente, del despacho Devesa & Calvo Abogados, qué son las SOCIMIS que tanto interés están generando. En qué consisten y qué ventajas ofrecen.

Cada vez vemos más en los medios económicos que se habla de vehículos que, si bien existen desde hace un tiempo, la aparición de nuevos impuestos y el contexto económico están poniendo muy de moda, como las SOCIMI, ¿qué nos pueden contar al respecto?

JAB. Así es, la nueva realidad económica post pandemia marcada, entre otros factores, por la inflación y el incremento de tipos conlleva la necesidad de exprimir la rentabilidad de las inversiones y del patrimonio propio. El empleo del vehículo inversor correcto adquiere pues una gran importancia.

JMG. Efectivamente, la fiscalidad tiene también gran trascendencia a la hora de elegir la modalidad de inversión, y al igual que ocurre con las Sociedades de Capital Riesgo, las SOCIMIs ofrecen grandes ventajas que las hacen muy atractivas.

Pero, para nuestros lectores que no estén muy familiarizados, ¿qué es una SOCIMI?

JAB. Una SOCIMI es una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria. Es una entidad cuyo objeto principal es el arrendamiento de inmuebles pero que además tiene que cumplir con una serie de requisitos. Principalmente, tener un capital mínimo de cinco millones de euros y una política de reparto de dividendos en la que, como mínimo, se tiene que repartir el 80% de los beneficios procedentes de alquiler, el 50% de ventas de inmuebles, y el 100% de beneficios procedentes de participaciones en otras SOCIMIS, entre otros requisitos.

«Una SOCIMI es una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria capaz de proporcionar liquidez y rentabilidad al inversor»

Juan Antonio Botella

— Socio del Área Mercantil de Devesa & Calvo Abogados

¿Y cuáles son las ventajas que las hacen atractivas?

JAB. Antes de entrar en ventajas, conviene advertir que quien tenga pensado o considere interesante crear una SOCIMI o transformar su sociedad actual en una SOCIMI, debe tener claro que será una empresa que se va a dedicar prácticamente en exclusiva al arrendamiento de inmuebles, por lo que es necesario tener un conocimiento de este mercado y una hoja de ruta empresarial en este sentido clara y definida desde el inicio. Las ventajas del modelo harán que este sea más rentable, pero la fuerza del mismo vendrá determinada por lo bien que se haya definido la estrategia inversora.

JMG. Desde un punto de vista fiscal, las SOCIMIS disfrutan de un régimen especial con un tipo en el Impuesto sobre Sociedades del 0% y una exención del 95% en el ITP en la adquisición de viviendas y terrenos para promoción de viviendas. En el marco de la estructuración tributaria de un patrimonio personal pueden jugar un papel muy importante si lo que se pretende es hacer inversiones inmobiliarias. El dinero que decidamos invertir podrá quedar afecto a una actividad económica dentro de la SOCIMI (permitiendo acceder a la exención en el Impuesto de Patrimonio y en el de Solidaridad de Grandes Fortunas cumpliendo el resto de requisitos) y al mismo tiempo obtener un retorno vía dividendos sin que estos hayan tenido un peaje fiscal previo en el Impuesto sobre Sociedades de la SOCIMI. Además, estos dividendos tributarán en el IRPF en los tipos de la Base Imponible del ahorro y no en la escala general, por lo que el ahorro puede ser importante.

¿Y su implementación, es complicada?

JMG. Es cierto que la Ley establece una serie de requisitos que hay que cumplir escrupulosamente, pero también concede dos años desde que se inicia a disfrutar del régimen especial para cumplirlos, por lo que hay cierta flexibilidad. Es importante estar muy encima y revisar continuamente que las cosas se están haciendo bien, pero con la planificación y asesoramiento adecuado no supone mayor complejidad que cualquier otro tipo de vehículo inversor.

¿Cómo se hace cotizar a una sociedad? A pesar de ver cada vez más empresas alicantinas en los mercados, no deja de sorprender.

JAB. Es cierto que en la provincia hemos vivido muy alejados de los mercados de capitales. Posiblemente porque siempre se han asociado estos a las grandes empresas cotizadas del IBEX. Pero desde hace un tiempo, nuestros empresarios han perdido el miedo y nuestro despacho es pionero en sacar todo tipo de empresas a cotizar. En el caso de las SOCIMI, los mercados más habituales son el BME en Madrid o Euronext en París o en Lisboa. Y los pasos son los habituales: transformación a SA, Due Diligence, cumplimiento de requisitos mercantiles y/o del mercado, valoración y validación por el regulador.

«El régimen fiscal ventajoso que disfrutan es lo que hace muy atractivas a las SOCIMI»

José Mª García Guirao

— Socio del Área Fiscal devesa & calvo

Al sacar a cotizar una sociedad, ¿se abre la puerta a socios minoritarios?

JMG. Esta es una cuestión que nos sale siempre. En principio y por concepto una SOCIMI es una sociedad que tiene la obligación de estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en sistema multilateral de negociación (español o de un estado miembro de la UE), por lo que quien piense crear una debería estar abierto a tener socios minoritarios en algún momento. No obstante, es cierto que en Euronext (en BME es necesario que, o un 25% o un importe de 2.000.0000 de Euros del capital salga al mercado) está la opción de listar sin ofrecer ningún título de manera obligatoria hasta que no convenga desde un prisma financiero.

JAB. Correcto. Actualmente, existentes SOCIMIs admitidas a cotización en varios segmentos de Euronext, estándolo algunas de ellas bajo la forma jurídica de Sociedad Anónima Unipersonal (S.A.U.), y manteniendo en consecuencia la compañía un único accionista.

¿Qué evolución creen que tendrán este tipo de sociedades en el futuro?

JMG. Pensamos que el régimen fiscal especial ha venido para quedarse, ya que hay una transformación muy importante en el sector inmobiliario y la primacía del arrendamiento ha llegado para quedarse. Cada vez más habrá sociedades muy especializadas en el sector, incluso por distintas áreas de negocio (viviendas, centros comerciales, hoteles, residencias) y también veremos operaciones corporativas en este segmento.

JAB. Es cierto que quien quiera invertir en inmuebles tiene, además de las SOCIMIs, distintas formas jurídicas para hacerlo (desde una sociedad limitada con dicho objeto, hasta una sociedad de arrendamiento de viviendas sujeta al régimen fiscal especial), si bien la creación o transformación en SOCIMI es una opción que estamos viendo cada vez con más frecuencia por las ventajas fiscales comentadas. Es un mercado muy dinámico con gran margen de crecimiento.

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