«Se está produciendo un fuerte aumento de adquisiciones de inmuebles mediante compra de créditos bancarios (NPL)»

El socio de la firma especializada comenta que cada vez más españoles recurren a asesorarse legalmente con gestiones bancarias y económicas.

Sebastián Crespo Baeza es especialista en derecho procesal, concursal y penal económico.

Sebastián Crespo Baeza es especialista en derecho procesal, concursal y penal económico. / Pilar Cortes

Estefanía P. Jaime

Estefanía P. Jaime

Como consecuencia de las turbulencias económicas, se está potenciando la inversión inmobiliaria a través de la compra de las llamadas NPL’S. Entrevistamos a Sebastián Crespo Baeza, socio de la firma especializada en abogacía de los negocios, Devesa & Calvo Abogados, con sedes en Madrid, Alicante y Valencia, que se encuentra entre las que más ha crecido en los últimos años en el sector legal. 

Licenciado en Derecho por la Universidad de Alicante (UA), inició su andadura profesional en las firmas Deloitte y Pricewaterhousecoopers (PWC), contando actualmente con más de veinte años de experiencia profesional como letrado en ejercicio. Especialista en derecho procesal, concursal y penal económico, también es árbitro de la Corte de Arbitraje de la Cámara Oficial de Comercio, Industria y Navegación de Alicante, y colabora como docente en el Master de Dirección de Empresas impartido por el Departamento de Organización de Empresas de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la UA. Durante dos años consecutivos ha sido reconocido por el directorio norteamericano Best Lawyer como uno de los mejores abogados de la provincia en las categorías «Criminal defense, Insolvency & Reorganization», y en el año 2022 fue reconocido en la categoría especial de «Lawyer of the year» en materia de «Insolvency and Reorganization Law». 

¿Qué son los NPL’s? ¿por qué se está desarrollando tanto esta figura últimamente?

Cuando hablamos de NPL’s (Non Performing Loans), simplemente nos referimos a créditos bancarios que se encuentran en mora, préstamos de dudoso cobro o simplemente préstamos fallidos, que normalmente están garantizados por un derecho real de hipoteca sobre un activo inmobiliario, que muchas veces está en ejecución a través de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. Hoy en día, es un instrumento bastante común para acceder a activos inmobiliarios con un descuento importante, ya que no se compra el activo en sí, sino que se adquiere el derecho de crédito que garantiza dicho activo, de modo que, al comprar el derecho de crédito (NPL) a la Entidad o fondo acreedor, el adquirente se subroga en la posición del acreedor hipotecario en el procedimiento de ejecución, pudiendo adquirir el activo a través de dicha ejecución. Un aumento de los préstamos de dudoso cobro es inevitable en momentos de incertidumbre económica.

En muchos casos, el inversor no quiere entrar en la dinámica de la subasta judicial para adquirir el activo, y prefiere dirigirse al acreedor hipotecario. Además, el precio de entrada suele ser inferior al de una compra en condiciones normales de mercado, o al de una subasta judicial con varios postores, dado que la compra del crédito implica tener que asumir todos los trámites y costes necesarios para finalizar el proceso de ejecución del crédito, lo que ocasiona un rápido recobro para el acreedor, y un descuento al comprador que adquiere el crédito. 

«Los NPL’s no es la forma ordinaria de un consumidor para adquirir un inmueble»

Sebastián Crespo Baeza

— Socio responsable del área de litigios de Devesa & Calvo Abogados

¿Es una figura aconsejable a cualquier perfil inversor?

En absoluto. No necesariamente se aproximan a esta figura siempre grandes fondos de inversión, pero tampoco es la forma ordinaria en la que un consumidor medio adquiriría un inmueble. Aunque pueden ser operaciones económicamente muy atractivas, es necesario enfocarlas como una inversión u oportunidad de negocio, pero no por ejemplo como una forma de adquirir una vivienda habitual, o cuando se necesita la adquisición a corto plazo para satisfacer la necesidad permanente de residencia, dado que el proceso de ejecución puede dilatarse mucho en el tiempo, pueden existir otras cargas o embargos sobre la propiedad, arrendatarios, ocupantes etc., lo que exige contar con una dirección jurídica muy especializada. De hecho, lo habitual de modo previo, es que el posible comprador encargue una Due diligence sobre el crédito en cuestión y el activo en particular.

El despacho Devesa & Calvo se ubica en la emblemática Casa Carbonell de Alicante.

El despacho Devesa & Calvo se ubica en la emblemática Casa Carbonell de Alicante. / HÉCTOR FUENTES

¿En qué consiste dicha «due diligence»?

Se trata de un estudio legal que trata de comprobar y cuantificar o descartar posibles riesgos, urbanísticos, discordancias entre Registro de la Propiedad y Catastro, titularidades contradictorias como consecuencia de herencias no adjudicadas, obras nuevas no declaradas, cargas, servidumbres, embargos, deudas con la Comunidad de Propietarios, con la AEAT, Impuesto de Bienes Inmuebles pendientes etc.. La casuística puede ser muy variada y compleja, por lo que muchas veces exige la intervención de un equipo interdisciplinar, en el que la especialización y el enfoque en las necesidades y objetivos del cliente son esenciales. Tenemos una amplia experiencia dado que la Comunidad Valenciana y toda la costa en especial, ya que es una zona que atrae mucha inversión inmobiliaria, lo que hace que nos encontremos ante un sector económico muy dinámico. 

«Una «due diligence» es un estudio legal para comprobar posibles riesgos»

Sebastián Crespo Baeza

— Socio responsable del área de litigios de Devesa & Calvo Abogados

¿Hay cultura en España para asesorarse legalmente en estos supuestos?

En estas operaciones cada vez más, por las peculiaridades que presentan. Muchas veces se trata de préstamos fallidos que ya están siendo objeto de ejecución judicial por una Entidad financiera, por lo que la adquisición del crédito implica la llamada sucesión procesal por parte del adquirente, en sustitución de la Entidad ejecutante ante el Juzgado correspondiente, con la consiguiente intervención letrada, que, en cualquier caso, la prudencia aconseja que haya comenzado antes de la compra del crédito.

¿Qué sucede, por ejemplo, si el adquirente final del inmueble comprueba que el mismo adolece de algún vicio constructivo?

Independientemente de la forma de adquisición, el propietario de un inmueble tiene la seguridad de que la construcción está sometida a las garantías legales que establece entre otras normas la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, frente a constructor, técnicos intervinientes, las compañías aseguradoras de los mismos etc., por lo que habrá que estar al análisis de que deficiencias tenga el inmueble y al transcurso de los plazos de garantía que establece la norma, o la posible responsabilidad incluso del llamado seguro decenal que es obligatorio, salvo casos de autopromoción, desde la Ley de Ordenación de la Edificación, que garantiza durante diez años el resarcimiento de los daños materiales ocasionados por vicios o defectos que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Dónde encontrar a Devesa & Calvo Abogados en Alicante

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Dirección: Passeig Esplanada d'Espanya, 1, 3º derecha, 03002 Alicante

Tlf: 965296180