La vivienda nueva ya vale un 70% más que la de segunda mano en la Comunidad Valenciana

El estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008 arrasó con buena parte del sector inmobiliario, pero también provocó que la vivienda de nueva construcción y la de segunda mano se separaran en dos mercados cada vez más alejados. Si hasta esa fecha ambos segmentos presentaban un volumen similar de operaciones y las diferencias de precios en la Comunidad Valenciana se situaban alrededor del 20%, en la actualidad la vivienda usada acapara ya cerca del 90% de las transacciones, mientras que las casas de obra nueva se han convertido casi en un artículo de lujo, con un coste un 70% superior.

Así lo revela el informe Inmocoyuntura 2023 de la tasadora alicantina Euroval, que ha analizado esta evolución "dual" que ha experimentado el mercado en los últimos años. Una situación que se ha producido de forma generalizada en todo el país, aunque con especial intensidad en autonomías como la valenciana.

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De acuerdo con los datos del estudio, antes del estallido de la burbuja, en 2007, la obra nueva y la segunda mano se repartían casi a partes iguales el mercado en la autonomía, con un total de 61.884 transacciones para la primera y 63.889 para la segunda. Sin embargo, con la llegada de la crisis, la construcción de nuevos edificios se desplomó, lo que limitó considerablemente la oferta de obra nueva.

Al respecto, basta recordar las estadísticas que ofrece regularmente el Colegio de Aparejadores de Alicante, que reflejan que la provincia pasó de construir más de 50.000 viviendas anuales en pleno boom, a tocar suelo en 2012 con solo 1.329 inmuebles iniciados. Y aunque la actividad empezó a remontar a partir de 2014, lo cierto es que incluso en el mejor ejercicio hasta la fecha, el de 2019, apenas se iniciaron 7.532 nuevas viviendas, lo que supone un porcentaje muy pequeño en comparación con la situación anterior.

Esto explica que, como recoge el informe de Euroval, la obra nueva apenas represente un 10% del mercado en la actualidad. En concreto, el año pasado en el conjunto de la Comunidad Valenciana sólo se vendieron 10.134 viviendas nuevas –y fue un buen año, en el que el mercado creció- frente a las 103.118 operaciones de inmuebles de segunda mano.

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Esta divergencia entre ambos segmentos del mercado también se aprecia en el caso de los precios. Como es lógico, la vivienda nueva siempre ha costado más, pero las diferencias no eran tan significativas antes de la crisis. En concreto, tras años de subidas pronunciadas, en 2007 el sobrecoste que pagaban quienes optaban por un piso nuevo apenas era del 18%, ya que la valoración media de este tipo de inmuebles era de 176.425 euros, frente a los 149.056 euros de una casa de segunda mano.

En la actualidad la diferencia llega al 70,9%, ya que el coste medio de una casa nueva en la Comunidad Valenciana alcanza ya los 225.316 euros, es decir, un 27,7% más que antes del estallido de la burbuja, mientras que los pisos de segunda mano valen 131.818 euros, es decir, todavía un 11,6% por debajo del precio que tenían en 2007, el año del que parte la comparativa.

Requerimientos técnicos

Esto no quiere decir que el coste de las casas nuevas no cayera con la recesión, pero lo hizo en menor medida y, sobre todo, a partir de 2016 empezaron a repuntar con fuerza. En el caso de los inmuebles de segunda mano el descenso fue más pronunciado y los precios permanecieron más tiempo estancados –apenas hubo variaciones entre los años 2012 y 2017- lo que ha propiciado que se agranden las diferencias.

El propio informe de Euroval apunta que, además del hecho de la escasez de oferta, que considera por debajo de las necesidades reales del mercado, esta divergencia también se explica por "la mejor calidad del producto residencial" que se construye. O, en otras palabras, que las viviendas que se levantan actualmente poco tienen que ver con las de hace 20 años.

Para empezar, porque la tipología es distinta. En la actualidad, la mayor parte de lo que se construye es vivienda para segunda residencia en la costa, destinada principalmente a los compradores extranjeros, de mayor poder adquisitivo. Pero incluso las promociones para vivienda habitual incluyen ahora urbanizaciones con piscina, mientras que prácticamente han desaparecido los bloques de pisos de precios más asequibles destinados familias de clase media y media-baja, y la VPO.

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Sin embargo, según afirma el secretario general de la Asociación Provincial de Promotores (Provia), Jesualdo Ros, lo que más ha influido en esta evolución de precios es el aumento de los requerimientos técnicos de todo tipo que se ha producido en este tiempo, que incluyen desde mejores aislamientos, a la obligación de cumplir con requisitos medioambientales en la propia construcción o en el tratamiento de residuos. Unas mayores exigencias que, lógicamente, acaban afectando a los presupuestos de construcción

Ya sea por una causa u otra, basta señalar que el precio medio de ejecución de una promoción en la provincia de Alicante en 2007 era de 361 euros por metro cuadrado frente a los 592 euros de los proyectos iniciados en el primer trimestre de este año, según datos de los aparejadores.