La gran paradoja de la vivienda protegida

Uno de los grandes factores de la actual crisis de acceso a la vivienda es sin duda la falta de construcción de inmuebles de protección pública, las conocidas como VPO. Una figura que en otras etapas ha servido para contrarrestar la subida de precios o la escasez de oferta en el mercado libre, pero que, en estos momentos, sin embargo, no está funcionando.

Y todo ello a pesar de que sobre el papel -o, mejor dicho, sobre plano- nunca había existido una reserva potencial de suelo para VPO tan extensa como la actual. Una reserva que, eso sí, no se materializa ante la falta de desarrollo de los terrenos donde se prevé, lo que contribuye a la parálisis de este segmento del mercado.

Así lo refleja el informe que un equipo de expertos en el sector inmobiliario liderado por la catedrática de Análisis Económico Aplicado Paloma Taltavull ha elaborado en el marco del II Foro Económico y Social del Mediterráneo, la iniciativa de Prensa Ibérica para impulsar el Arco Mediterráneo español.

Como recuerda el documento, la propia Constitución Española recoge en su artículo 47 el derecho a una vivienda digna, adecuada y accesible. Un derecho que las administraciones tratan de materializar a través de distintas medidas, entre las que se encuentra la reserva obligatoria de suelo para la construcción de inmuebles de protección pública.

A nivel estatal, fue la Ley del Suelo de 2007 la que ha dado origen al actual marco regulatorio, que señala que el planeamiento urbanístico debe garantizar que el 40 % de la edificabilidad residencial a VPO en las nuevas áreas de urbanización y el 20 % en las de regeneración o renovación urbana. Además, la legislación estatal -que posteriormente adapta cada comunidad autónoma- también establece que la localización de esos suelos debe atender a criterios de cohesión social y a los principios de sostenibilidad y prevención de riesgos.

Precisamente, la Ley del Suelo se aprobó con el objetivo de mejorar la accesibilidad a la vivienda, en un momento en que los precios se habían desbocado y se situaban en términos reales en máximos históricos, a niveles similares a los que se dieron en los años setenta, si se tiene en cuenta la inflación.

El problema fue la llegada de la crisis, que supuso la paralización de numerosos proyectos inmobiliarios en todo el Arco Mediterráneo español que estaban en curso. Desde entonces, «la producción de suelo para vivienda de primera residencia se ha reducido de manera drástica, explicado por la falta de planes y otros factores que afectan a la movilización del suelo existente». Entre ellos, «el incremento de costes directos e indirectos del proceso de edificación, la burocracia asociada a la tramitación urbanística y su complejidad jurídica y judicial, las dinámicas demográficas, la dificultad del acceso a la financiación o la falta de empresas promotoras».

El resultado es una «enorme paradoja», según los expertos del foro, ya que «nunca ha habido tanta reserva potencial de suelo para vivienda de protección pública en el planeamiento urbanístico, pero esta oferta está en una gran parte inmovilizada». Y lo peor es que no parece que a corto o medio plazo vaya a activarse para satisfacer la demanda inmediata, al menos en un número «relevante». «La disponibilidad de suelo preparado para edificar está lejos de adoptar la dimensión necesaria para atender la demanda de, especialmente, las rentas medias y bajas», añade el informe.

Los datos

Así, a pesar de los esfuerzos y anuncios de los últimos años, la construcción de vivienda protegida sigue bajo mínimos. Si a finales de los noventa se llegaron a poner en marcha más de 10.000 VPO anuales en la Comunidad Valenciana -el pico se alcanzó en 1999, con más de 13.000 calificaciones provisionales-, el año pasado y, pese al considerable repunte que se produjo, tan solo sumaron 828. Del mismo modo, a nivel nacional, frente a las más de 50.000 viviendas protegidas anuales que se registraban en los noventa y la primera parte de los 2000 -con un pico de casi 98.000 en 2006-, el año pasado las estadísticas oficiales apenas recogen 12.218.

«Los motivos que en su momento paralizaron el mercado de la vivienda siguen estando vigentes y la lista de obstáculos se ha incrementado», apunta el documento.

Frente a esta situación, los autores del informe abogan por actuar con distintas medidas sobre cada uno de los agentes que intervienen en el mercado. En el caso de los demandantes, señalan que la primera medida sería conocer su número, su ubicación y su perfil, para incorporar estos datos en herramientas cartográficas inteligentes para permitir una mejor planificación.

Desde el punto de vista de los «productores de vivienda», consideran «indispensable» incrementar la cantidad y la calidad de las empresas promotoras, además de su capacidad y solvencia financiera, para atender al aumento de demanda. Igualmente, reclaman una incorporación más «decidida» de los financiadores en todo el proceso.

Pero el grueso de los «deberes» se los ponen a las instituciones públicas. Por un lado, recuerdan que el mayor volumen de VPO construido se ha dado cuando tanto el Estado como las autonomías disponían de planes de ayudas «debidamente dotados», algo que ahora no se produce. Igualmente, apuestan por medidas de apoyo fiscal a compradores y promotores (incluso en el Impuesto de Sociedades) para estimular la construcción. También, abogan por dotar de mayor autonomía financiera y patrimonial a los ayuntamientos -que disponen de importantes reservas de dinero sin gastar- para que puedan adoptar una posición más proactiva.

Por último, destacan que «el proceso de simplificación administrativa para agilizar y dotar de seguridad jurídica la producción de suelo debe ser más valiente». Sobre todo, para evitar las demoras eternas que ahora se producen en la tramitación y que, en la práctica, han impedido en los últimos años la generación del suelo necesario.

Autores del informe

Paloma Taltavull, catedrática de Análisis Económico Aplicado de la UA y coordinadora del Foro.

Pablo Martí, catedrático de Edificación y Urbanismo de la UA.

Cristóbal Ruiz, ingeniero de caminos y director de urbanismo de TM Grupo Inmobiliario.

Elena Argilés, CEO fundadora del Estudio de Arquitectura Argilés Blasco.

Jorge Olcina, catedrático de Análisis Geográfico Regional en la UA.

Isabel Giménez, directora de FEBF (Fundación de Estudios Bursátiles y Financieros).

Sergio Vidal, CEO fundador del Grupo Goya Real Estate.

Rafael Ballester, abogado y socio director de Pérez Segura Asociados.

Helena Beunza, presidenta de ASVAL (Asociación de Propietarios en Alquiler).

Manuel Palomar, director del Centro de Inteligencia Digital de la provincia de Alicante.

Pablo Andreu Llaneras, Director Territorial de Metrovacesa.