«El auge inmobiliario impulsa el sale & leaseback de naves industriales»

El despacho de abogados Devesa, de ámbito nacional y origen alicantino, sigue de enhorabuena tras haber consolidado recientemente su posición dentro de los 100 despachos de más facturación de España. Juan Antonio Botella, socio responsable del departamento Mercantil de la firma, profundiza en otra modalidad de operaciones inmobiliarias conocidas como sale & leaseback que están en auge y cada vez más empresarios las ven con buenos ojos por las ventajas generan.

¿En qué consiste el sale & leaseback inmobiliario?

El sale & leaseback es una operación mediante la cual una empresa vende un activo fijo —generalmente una nave industrial— a un inversor, entidad financiera o tercero interesado y, de manera simultánea, firma un contrato de arrendamiento para continuar utilizando dicho activo durante periodos muy largos que son pactados en cada operación. Este mecanismo permite transformar en liquidez inmediata para el empresario un bien poco liquido y cuya propiedad no siempre es necesaria como puede ser una nave (o un hotel o un edificio de apartamentos turísticos, entre otros activos), y ello sin renunciar a la operatividad ni a la ubicación estratégica del inmueble. De este modo, el empresario puede reinvertir en su propio negocio el efectivo obtenido con la venta o darle otro destino en función de las necesidades de cada uno.

¿Qué motiva a un empresario a optar por el sale & leaseback?

Cada caso que nos encontramos en el despacho es diferente. Existen diversas motivaciones que llevan a los empresarios a considerar esta operación como una herramienta estratégica. Por ejemplo, la necesidad de liquidez inmediata para aprovechar nuevos proyectos y otras oportunidades de inversión, cancelar deuda bancaria o mejorar la tesorería en general, es una motivación bastante frecuente ya que la venta del activo permite a la empresa generar recursos económicos que pueden utilizarse para tales fines, entre otros. También en ciertos casos, cuando el empresario contempla a medio plazo la venta su empresa, la operación de sale & leaseback es ventajosa porque no en pocos escenarios el comprador de una empresa está interesado en el negocio pero no en la propiedad del inmueble, de forma que realizar previamente esta operación inmobiliaria permitiría desagregar estos dos componentes, facilitando la negociación y optimizando en primer lugar el valor del activo en su venta inicial y, posteriormente, maximizando el valor del negocio cuando se produzca finalmente la venta de la compañía, que además continuará desarrollando la actividad en el mismo lugar fruto del contrato de arrendamiento negociado por el adquirente de la nave o activo inmobiliario. También, en situaciones de incertidumbre económica o en el caso de sectores en crisis temporal o prolongada, la operación de sale & leaseback está siendo utilizada por muchos empresarios como prevención ante escenarios económicos adversos, de forma que contar con liquidez se vuelve una medida preventiva que puede garantizar la continuidad del negocio o salvar parte del patrimonio conseguido hasta ese momento.

Devesa lanza su nueva área de Derecho del Arte de la mano de Ana Suárez Gisbert

¿Y quiénes son los inversores que buscan estas operaciones?

En el contexto del sale & leaseback, los inversores son actores clave que, según su perfil, buscan distintos aspectos en los activos inmobiliarios. Sin perjuicio de que existen muchos otros, los principales inversores interesados en este tipo de operaciones son (i) los denominados fondos o sociedades de inversión inmobiliarios, que se suelen centran en activos que cuentan con arrendatarios estables y rentas seguras, lo que garantiza una operación sólida y confiable, también (ii) los family offices y SOCIMIs, que generalmente están interesados en naves industriales ubicadas en zonas logísticas estratégicas dado que la ubicación es fundamental para asegurar que el activo tenga alta demanda y potencial de revalorización, y (iii) las entidades bancarias, que utilizan el sale & leaseback como una alternativa a los préstamos tradicionales, ofreciendo a sus clientes una opción de financiación que transforma un activo inmobiliario en capital que disponen de forma inmediata a cambio de la rentabilidad económica que les genera después el contrato de arrendamiento firmado.

Devesa refuerza su equipo con tres fichajes y ya alcanza los 30 profesionales

¿Cuáles son los aspectos jurídicos y contractuales que se deben considerar en un sale & leaseback?

Desde la perspectiva legal, la correcta estructuración de una operación de sale & leaseback es fundamental para garantizar la seguridad jurídica de ambas partes. Regular aspectos como los derechos y obligaciones, tanto del vendedor-arrendatario, como del inversor-arrendador, las cantidades de la renta (fija o variable) y su eventual actualización, las garantías y los conceptos que corresponde asumir a cada una de las partes, o las cláusulas relacionadas con una posible opción de recompra, es fundamental para garantizar que la operación se lleve a término de manera exitosa. Algunas operaciones pueden incluir la opción de que la empresa recupere el activo en el futuro bajo condiciones previamente pactadas, lo que ofrece al empresario una vía para recuperar la propiedad del activo si la situación del mercado o la estructura financiera de la empresa mejora y permite su ejecución.

¿Cómo está influyendo el auge del mercado inmobiliario en el sale & leaseback?

El crecimiento sostenido del mercado inmobiliario, impulsado por la revalorización de activos y la alta demanda de espacios industriales, ha contribuido a que el sale & leaseback se consolide como una operación atractiva para muchas empresas e inversores. La creciente necesidad de espacios industriales modernos y bien ubicados ha atraído a numerosos inversores, quienes buscan activos que ofrezcan una rentabilidad estable a largo plazo y, en este sentido, la proliferación de fondos especializados en activos industriales está creando un entorno competitivo que favorece a las empresas que optan por el sale & leaseback, al ofrecerles mejores condiciones de negociación y acceso a capital de manera ágil y eficiente. Por su parte, la tendencia alcista en el mercado inmobiliario viene repercutiendo positivamente en las valoraciones iniciales de los activos, lo cual anima a empresarios a tomar la decisión de vender su nave o inmueble, ofreciendo rentabilidades atractivas a los inversores a través del contrato de arrendamiento. En Devesa estamos recibiendo en los últimos tiempos un volumen alto de peticiones de clientes e inversores para obtener asesoramiento legal y fiscal en este tipo de operaciones de sale & leaseback inmobiliario, si bien recientemente también estamos interviniendo en operaciones de sale & leaseback de maquinaria en las que, en lugar de la nave o el activo inmobiliario correspondiente, se utiliza la maquinaria del empresario para efectuar este tipo de operaciones de venta y posterior alquiler, que generan igualmente liquidez a las compañías y rentabilidad a los inversores.