Aumentar la edificabilidad para combatir la falta de vivienda

Incrementar la edificabilidad, apostando por ciudades más densas y compactas, con la finalidad de combatir el déficit de vivienda. Esta es una de las principales propuestas que han puesto encima de la mesa los profesionales del sector inmobiliario que han participado en el debate celebrado en el Club INFORMACIÓN, dentro del Foro Mediterráneo. Los expertos han puesto a Benidorm como ejemplo a seguir, argumentando que hay solares que tienen mucha más capacidad que la que tienen asignada en estos momentos. Esa ha sido una de las principales reivindicaciones, a la que se le han sumado otras que podrían tener aplicación inmediata, como la rebaja de la fiscalidad, la mejora de la financiación y la agilización de los trámites.

"Abogo por declarar a los promotores de vivienda como especie protegida"

Cristóbal Ruiz

— Director de Urbanismo de TM Grupo Inmobiliario

El encuentro ha sido uno de los actos previos que INFORMACIÓN, dentro del grupo Prensa Ibérica, ha organizado con motivo de la celebración la próxima semana, en Málaga, de la segunda edición del Foro Económico y Social del Mediterráneo. En la cita han intervenido el alcalde de Alicante, Luis Barcala, así como la catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante (UA), Paloma Taltavull. Ha sido antes de que se abriera un debate titulado "La promoción inmobiliaria como solución", moderado por el director de INFORMACIÓN, Toni Cabot, y en el que han participado la arquitecta Elena Argiles; la CEO de Alicante Urbana, María José Rocamora; el director de Urbanismo en TM Grupo Inmobiliario, Cristóbal Ruiz; el CEO del Grupo Royal Estate, Sergio Vidal; y el director general de Alibuilding, José Antonio Izquierdo.

"Habría que penalizar a los ayuntamientos si incumplen los plazos de licencia"

Sergio Vidal

— CEO del Grupo Royal Estate

Las intervenciones han girado alrededor de las medidas que se debieran implementar para solucionar el enorme déficit de vivienda existente en este momento, así como los elevados precios tanto en la compra como el alquiler. Y los participantes, de entrada, han reclamado una intervención más decidida de las administraciones públicas, sobre todo en el ámbito de la vivienda social. Así lo ha reclamado Cristóbal Ruiz, quien ha lamentado que los poderes públicos hayan "abdicado" en este campo. "Los promotores, muchas veces, queremos hacer vivienda protegida, pero cuando te metes ves que, ni regalándote el suelo, puedes aspirar a un margen del 1 % o el 2 %, frente a un sector público, basado en la rentabilidad social, que no tiene que pagar el impuesto de sociedades, ni gastos de promoción y estructuras".

"No somos capaces de ofrecer al mercado todo el volumen que requiere"

José Antonio Izquierdo

— Director general de Alibuilding

En parecidos términos se ha expresado Sergio Vidal, quien ha señalado que "esta es una asignatura pendiente real, hasta el punto que los porcentajes de vivienda social son en estos momentos irrisorios. Ayuntamientos y comunidades autónomas deben ponerse las pilas en este sentido".

También José Antonio Izquierdo ha incidido en este aspecto, remarcando que "no tenemos un problema de demanda, sino de oferta, pero no somos capaces de ofrecer al mercado todo el volumen que requiere, y de diferentes tipologías". Es por ello por lo que ha manifestado que la vivienda social "debería ser una cosa más del sector público".

Compromiso

Aunque no por ello el sector privado renuncia a ello, como se ha encargado de destacar María José Rocamora, quien ha destacado que, "pese hay que ajustar mucho, el sector provincial está muy comprometido para hacer vivienda protegida para rentas medias, que son las que pueden afrontar ese coste". Eso sí, ha matizado, para ello se necesita que la Administración también intervenga en la reducción de impuestos, empezando por el IVA, que supone en la actualidad el 10 % para el comprador. "Habría que bajar este impuesto para ciertos estratos sociales, y también los que encarecen la vivienda en general", ha remachado.

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Una intervención que ha sido respaldada por el resto de participantes en el debate, que han reclamado una serie de medidas que podrían aplicarse de manera inmediata, y que tendrían un impacto muy positivo. José Antonio Izquierdo se ha referido a ellos, empezando efectivamente por el de la fiscalidad, proponiendo también una rebaja del IVA al 4 % para facilitar el acceso a la vivienda, así como la recuperación de los antiguos planes para los jóvenes". También ha resaltado la necesidad de mejorar la financiación para el suelo, "porque en la actualidad tenemos muchas dificultades y supone un auténtico obstáculo".

"Hay que flexibilizar usos y edificabilidad, porque nos permitirá hacer más vivienda"

María José Rocamora

— CEO de Alicante Urbana

La otra gran reivindicación es la de la agilización de los trámites, sobre la base de que, pese a que la ley establece que las licencias se deben conceder en un plazo de dos meses, lo habitual está siendo que se supere el año. Cristóbal Ruiz se ha referido a este asunto manifestando "este problema está sucediendo pese a que, por fin, tenemos una herramienta, como es la ECUV, para combatir la tiranía administrativa. Sin embargo, muchos ayuntamientos te dicen arbitrariamente que no".

La arquitecta Elena Argiles ha incidido igualmente en el tema, indicando que "los plazos son el primer problema, No puede ser que se tenga que esperar uno o dos años para una licencia cuando hay una maquinaria preparada para empezar a construir. Es muy frustrante". Sergio Vidal, en este tema, incluso ha ido más lejos, pidiendo que "se penalice a los ayuntamientos si incumplen los plazos. Nuestros clientes, cuado no cumplimos, tienen derecho a exigirnos una compensación".

"El arquitecto no es el enemigo del promotor, ambos tienen que crear equipo"

Elena Argiles

— Arquitecta

Con todo, una de las propuestas que han puesto sobre la mesa los profesionales y que podrían tener un mayor recorrido es el del incremento de la edificabilidad. Así lo ha señalado Cristóbal Ruiz, reflexionando sobre el hecho de que "si el suelo es un factor limitante, lo que hay que hacer es usar mejor el que tenemos". Y ha abogado, en este sentido, por incrementar la densidad. "Muchos suelos -ha apuntado- tienen mucha más capacidad. Así que hay que perderle el miedo a la edificabilidad en un momento en que necesitamos ciudades más densas, que se ha demostrado también que son más eficientes".

José Antonio Izquierdo ha compartido esta aseveración, poniendo como ejemplo Benidorm, "que es un modelo, además, de ciudad sostenible. Se reducen costes, también los medioambientales. En la misma línea que María José Rocamora, que ha apostado por "flexibilizar usos y edificabilidad, porque son medidas ágiles que nos permitirán hacer más vivienda".

Foro Mediterráneo: la promoción inmobiliaria como solución" – celebrado en el Club INFORMACIÓN

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Durante el acto también se ha abordado la cuestión de si el actual sector de la promoción inmobiliaria está preparado para afrontar la falta de vivienda, después de la reducción de empresas iniciada a raíz de la crisis del ladrillo. Cristóbal Ruiz ha señalado que, de entrada, "abogo por declarar al promotor como especie protegida, dado que desde la crisis de 2008 se observa una destrucción a un ritmo anual de entre el 5 % y el 10 %. Nos hemos cargado la promoción y arrastramos prejuicios de una época que no existe. Y eso está afectando gravemente a la oferta".

Ley del suelo

Algo en lo que se ha mostrado de acuerdo Sergio Vidal, que ha insistido en la necesidad de que se favorezca la construcción adoptando todas estas medidas, a las que ha añadido la reclamación de que "haya una única ley nacional del suelo. No puede ser que haya 18 leyes autonómicas diferentes".

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Estas reflexiones han dado pie a otro de los problemas a los que se enfrenta el sector, como es la falta de mano de obra. Cristóbal Ruiz, tras hacer referencia a la destrucción masiva de tejido productivo, lo que ha reducido su capacidad, ha hecho referencia a la escasez de contratistas, "que, en ocasiones, abandonan a mitad de obra para irse a otra promoción. Hay casi un subasteo diario".

Una dificultad que, para José Antonio Izquierdo, es sumamente preocupante, "A la vuelta de diez años -ha enfatizado- nos podemos encontrar con que la gente que trabaja en la actualidad se haya jubilado y no haya reposición, porque los jóvenes no se interesan por este sector". Por ello ha reclamado reorientar la formación para los jóvenes, facilitar y agilizar la contratación de mano de obra extranjera, y fomentar que las mujeres también se incorporen al sector. Lo cual ha sido remachado por María José Rocamora, que ha aseverado que "el sector paga bien" y que, por tanto, ese no debería ser un problema a la hora de encontrar trabajadores.

Elena Argiles, por último, se ha referido a la colaboración entre las empresas promotores y los arquitectos, resaltando la necesidad de "crear equipo. El arquitecto no es el enemigo, sino todo lo contrario, dado que puede participar activamente a través de sus conocimientos constructivos y también de normativa. Somos complementarios y sumamos para llegar al objetivo final".