Esta es la rentabilidad real de los pisos turísticos en Alicante

La actual crisis de acceso a la vivienda ha provocado que muchos señalen a los denominados pisos turísticos como una de las causas de la escalada de precios que está dejando sin alternativas a un porcentaje cada vez mayor de la población. La mayor rentabilidad que se supone a este tipo de inmuebles ha llevado a que muchos propietarios destinen a este segmento sus viviendas, reduciendo la oferta de alquiler para residencia habitual. Pero, ¿realmente resulta tan lucrativo este negocio?

Aunque, evidentemente, la respuesta depende de muchos factores, la Agencia Tributaria acaba de publicar por primera vez una estadística basada en las declaraciones de la renta de los contribuyentes que arroja algo de luz. Al menos, por lo que se refiere al negocio legal. Eso sí, un estudio que únicamente incorpora datos de lo que mueve esta actividad entre particulares ya que las empresas no pagan IRPF y, por tanto, no se recoge esta parte del negocio en las estadísticas.

El primer dato de relevancia es el volumen total. El alquiler de viviendas por parte de ciudadanos particulares en la provincia genera unos ingresos casi 702 millones al año (Ia cifra corresponde al ejercicio de 2023), lo que supone una buena inyección económica. Una cifra superior a lo que representan las exportaciones de frutas, por dar alguna referencia.

De ese total, hasta 535,8 millones de euros proceden del alquiler de inmuebles para vivienda habitual, mientras que otros 165,7 millones de euros -el 23,6 %- son los que generan los alquileres de corta estancia, entre los que se incluyen los destinados a estudiantes universitarios y, sobre todo, los turísticos.

Más de 100.000 casas

En cuanto al número de inmuebles, en total en la provincia se arriendan 105.029 viviendas, de las que 19.859 son para alquileres de corta duración. Un dato que se puede conocer, ya que los que se destinan a vivienda habitual permiten aplicar una generosa deducción de entre el 50 % y el 90 % en el IRPF de los propietarios, a la que muy pocos -por no decir nadie- renuncian.

Como las viviendas -en especial, las destinadas a usos turísticos- pueden no estar ocupadas todo el año o puede alquilarse solo una parte (una habitación), la propia Agencia Tributaria realiza el cálculo para saber el número de viviendas equivalentes, lo que permite una comparación de ingresos entre ambas modalidades.

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De esta forma, en el caso de la provincia de Alicante, un piso destinado a vivienda habitual que haya estado ocupado todo el año genera unos ingresos medios de 6.681 euros para su propietario, mientras que en un piso turístico con el 100 % de ocupación esta cifra se dispara hasta los 13.239 euros, más del doble. Una comparativa que llevaría a pensar que la rentabilidad del alquiler turístico es muy superior.

Menos ocupación

El problema está en que, por lo general, esa ocupación del 100 % anual no es lo más frecuente. Así, según lo que declaran sus poseedores, la media es tener arrendado un piso turístico 253 días al año.

Pero, además, hay otra cuestión a tener en cuenta, que es la cantidad de dinero necesaria para realizar la inversión. Mientras que en las casas que se destinan al mercado del alquiler convencional el precio medio de referencia se sitúa 98.948 euros, en el caso de los pisos turísticos éste asciende a 135.931 euros, ya que, para que resulten atractivos, necesitan estar en zonas céntricas o próximas a los hitos turísticos de la zona, por lo que son más caros.

La combinación de todos estos factores provoca que la rentabilidad real de uno y otro tipo de alquiler no sea tan diferente. En concreto, según las propias estimaciones de la Agencia Tributaria, el retorno de un alquiler turístico se sitúa en el 6,5 % anual, solo medio punto por encima de lo que consiguen quienes optan por destinar sus propiedades a la larga estancia.

Alejados del turismo

Por estos mismos motivos, tampoco los municipios turísticos son los que realmente resultan más rentables a la hora de adentrarse en este tipo de inversión, en ninguno de los dos casos. Según los parámetros que utiliza Hacienda, lo mejor que puede hacer quien quiera sacar el máximo partido a su dinero es destinarlo a un piso de alquiler de corta estancia en Villena, donde logrará un 14,7 % anual, casi el doble de lo que conseguirá en Alicante (7,5 %) o Benidorm (7 %).

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En el caso del alquiler habitual, el destino más rentable es Alcoy, donde se puede conseguir un 8,7 % de retorno anual, frente al 4,2 % que consiguen los propietarios de Calp.

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