Expertos inmobiliarios denuncian el efecto "pernicioso" del índice del precio del alquiler

El precio de la vivienda se ha convertido en un caballo de batalla que llega ya tanto a lo que es la adquisición como el alquiler. El Foro sobre el "Sistema de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (Serpavi) a examen" ha servido para que analistas y expertos expongan con crudeza las enormes deficiencias que presenta este indicador y el impacto "pernicioso" que causa al sector en un momento de máxima tensión de escalada en los precios.

La jornada ha estado organizada por el Foro Elección Ciudadana, un "think tank" independiente que coordina la catedrática de Economía Aplicada por la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, ha examinado a fondo el índice. Los resultados que arroja y su conclusión es clara: "presenta una metodología compleja y limitada, la fuente y selección de los datos no es adecuada, es poco transparente, presenta un sesgo de información importante y, lo más importante, los precios reflejados no son indicativos del mercado", sostiene. Además, "la base no hace ninguna referencia al mercado. Está mezclada ya que combina ingresos de distintos años, lo que resulta inadecuado para fijar un precio”.

Junto a su apunte, ha estado el de Laura Fernández, directora general de Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), quien considera que el índice recoge precios por debajo del mercado. “Es un problema porque en algunos casos la diferencia entre el mercado y el índice es del 40%”, señala.

En este sentido, la falta transparencia y utilidad del propio sistema de referencia elaborado por el Ministerio de Vivienda adolece de limitaciones estructurales que se han demostrado con el análisis del propio mercado. “El índice de precios del alquiler presenta importantes deficiencias metodológicas que lo invalidan como instrumento sobre el que regular el alquiler y como herramienta analítica”, ha asegurado Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI),

Las grandes urbes

En este punto, cabe destacar que, aunque mayoritariamente se detecta un desfase a la baja, también se han identificado incoherencias al alza al reflejar un valor superior al de mercado. La coordinadora de Foro Elección Ciudadana ha analizado diez casos aleatorios en Valencia y, con datos de 2021. El resultado: un desfase de entre el 12 % y el 5,6 %. Cabe recordar que los alquileres han subido más de un 50% en los últimos años.

El director nacional de Research en Savills España, doctor en Economía y experto técnico de ACI, Alexis Pourcelot, ha utilizado el modelo hedónico para calcular el precio alquiler en varios distritos del municipio de Madrid y lo ha comparado con el resultado del sistema estatal. Para ello utiliza la mediana de ambos modelos. El apunte final es una diferencia de más del 80 % en la localidad. En el distrito de Salamanca el gap es del 42 %, en Ciudad Lineal del 60 % y en Carabanchel del 54 %. El dato más ajustado se encuentra en Villa de Vallecas, donde la diferencia es del 10 %.

Vincular los precios de las viviendas de las zonas tensionadas a este índice se ha traducido en un fuerte descenso de la oferta de alquiler residencial de largo plazo, principalmente en Cataluña, donde hay 272 municipios declarados tensionados. Estos pisos se han pasado al alquiler temporal o por habitaciones, que no están incluidos en la Ley de Vivienda, o se han dejado vacíos. En este punto, cabe señalar que en el Congreso se está trabajando una serie de enmiendas para aplicar el índice de tope de precios del alquiler a los temporales y por habitaciones, lo que puede complicar aún más el acceso a la vivienda.

En este contexto, Paloma Taltavull ha alertado del peligro de aplicarlo también a las viviendas de uso turístico ya que sería un nuevo palo para un sector que, por ejemplo, aporta el 1,2 % del PIB de Barcelona.

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