La guerra ralentizará en Alicante nuevos desarrollos logísticos e incentivará el alquiler

La prolongación del conflicto en Oriente Próximo empieza a poner en marcha los planes de previsiones. Una de las consecuencias más evidentes es el aumento de los costes de manera generalizada. En este campo, la consultora EY ha publicado su informe del Telescopio de la propiedad logística ("The Logistics Property Telescope") que indica que la provincia de Alicante puede ver como se ralentizan los nuevos desarrollos en favor de los espacios tangibles con especial atención a los alquileres.

En este contexto, se apuntan a dos cuestiones. Por un lado, el documento refleja que Alicante concentrará 1.840.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos logísticos entre 2026 y 2028, lo que representa el 14 % de la nueva oferta prevista a nivel nacional. "Este crecimiento estará condicionado por el impacto de la guerra en los costes de construcción y la energía, un contexto que revaloriza el actual stock disponible en la región de 11.000 metros cuadrados vacantes, equivalentes al 1 % de un inventario total de 1 millón de metros cuadrados".

El aterrizaje del dato provincial tiene un claro escenario nacional que es sobre el que se centra la consultora. El punto de partida es el actual escenario de presión de los costes de construcción y energéticos, junto con un crecimiento de rentas más moderado como condicionante del desarrollo logístico en España. El proceso logístico crece un 13 % interanual (+1,5 millones de metros cuadrados), pero hasta 5,6 millones de esa superficie resultan hoy inviables y solo el 43 % de los 23,3 millones de metros cuadrados de suelo logístico urbanizable en los principales mercados presenta viabilidad económica real de llevarse a cabo, de acuerdo con las conclusiones del informe.

Geoestrategia

España cuenta con una ventaja geoestratégica diferencial en el actual contexto de disrupción de las rutas marítimas globales: no es solo un mercado de destino, sino una auténtica puerta de entrada a Europa y una conexión natural con el Norte de África. En este escenario, los flujos marítimos evitan el eje Ormuz Suez y acceden antes al sur de Europa, posicionando a España como “first port of call”. Frente a otros mercados europeos, España no solo distribuye mercancía: controla el punto de entrada, y eso le otorga una ventaja logística estructural y creciente. Esta nueva realidad acelera la externalización, las relaciones comerciales y el refuerzo de inventarios de seguridad, consolidando la logística como infraestructura esencial y uno de los segmentos inmobiliarios más resilientes en los próximos dos ejercicios.

En este contexto, la logística se beneficia de la indexación de rentas, pero la compresión de las tasas de capitalización de las naves de gran valror está limitada, estabilizándose en Europa en el entorno del 5 y el 5,5 %. En términos de demanda, 2025 confirma una evolución desigual. El centro de España registra 1.002.000 metros cuadrados (+0,3 %), impulsados en gran medida por relocalizaciones. Cataluña reduce su contratación hasta 596.000 metros cuadrados (14,5 %), mientras que la provincia de Valencia destaca como el único gran mercado al alza, con 340.000 metros cuadrados (+6,3 %). Los mercados secundarios consolidan su papel estructural y ya concentran el 39 % de las opciones nacionales, donde se localizaría la provincia alicantina.

Las dinámicas de vacancia también muestran divergencias. En el centro de España aumenta el stock vacío, pero la tasa se reduce del 10,3 % al 9,5 %. Cataluña ajusta su vacancia al 3,7 % por la limitada entrada de nueva oferta, mientras que la provincia valenciana se sitúa en el 0,8 % por nuevas entregas. Estas cifras apuntan a un mercado tensionado por la falta de producto adecuado y económicamente viable.

En inversión, el contexto global en 2025 estuvo marcado por una mayor selectividad y por una realocación parcial del capital hacia Estados Unidos. Así en 2025 la logística redujo su peso transaccional dentro del inmobiliario global del 35% al 33%, en línea con un menor crecimiento relativo frente al conjunto de segmentos de Real Estate.

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