Alicante necesitaría 23.000 viviendas extras terminadas cada año para cubrir la demanda de hogares

El informe actualizado del Sector Inmobiliario de CaixaBank Research estima que el déficit de vivienda en España seguirá creciendo los próximos años. Este indicador podría superar las 900.000 viviendas en 2029 para el país y alerta de que el sector atraviesa "una fase de creciente tensión" como resultado de una demanda muy dinámica, una oferta insuficiente y poco elástica y una elevada heterogeneidad territorial. En este maremagnum la provincia de Alicante navega el tiempo en contra.

Dentro de las estimaciones, el estudio fija la necesidad de multiplicar por 3,7 el actual ritmo de construcción en Alicante que cerró 2025 con 6.200 viviendas. Así, se estima que harían falta 23.100 "pisos terminados necesarios" cada año durante el próximo quinquenio. La provincia se sitúa como la tercera por volumen tras Madrid (55.500 viviendas por año) y Barcelona (36.000 unidades anuales) y representa el 7 %. La cantidad es ligeramente superior a la de Valencia que se queda en 23.000 viviendas por año. En cualquier caso y con la vista puesta en el anterior estudio, el territorio alicantino es uno de los que encabeza uno de los mayores desajustes entre oferta y demanda de inmuebles entregados y listo para vivir.

La magnitud de la brecha entre vivienda terminada y creación de hogares es tal que sería necesario producir en torno a 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años para absorber el déficit existente, lo que implicaría cuadruplicar el ritmo actual de finalización de viviendas. Sin embargo, esta necesidad de aceleración es muy heterogénea desde el punto de vista territorial y resulta especialmente intensa en aquellas provincias donde, desde 2020, la creación de hogares ha superado ampliamente a la vivienda construida.

Por este motivo, el punto crítico no está tanto en esa perentoria falta de levantar entregar llaves en mano, sino de que son provincias como Castellón y Tarragona, próximas a grandes urbes la que muestran un indicador crítico (factor multiplicador). El bajo nivel de ejecución les sitúa más que en una rampa de aceleración en algo así como en una plataforma aeroespacial. Mientras los castellonenses precisarían que la construcción pasara de 5.000 viviendas por año a 8.200. El ajuste necesario en las provincias es, pues, irregular.

El informe computa la vivienda terminada al año necesaria para cerrar el déficit de oferta en los próximos cinco años, bajo el supuesto de que la creación de hogares se modera un 18 % respecto al ritmo actual (unos 185.000 hogares al año). Esta estimación se realiza bajo la hipótesis de que toda la producción de vivienda se destina a cubrir necesidades de vivienda, no a demanda de extranjeros, segundas residencias y otros usos, una cuestión capital en la provincia alicantina que sigue siendo líder en residencial turístico.

Es lo que el documento califica como "cuellos de botella". A pesar del avance de los visados de obra nueva, la producción efectiva sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares. España acumula un déficit superior a 730.000 viviendas desde 2021, con una elevada concentración geográfica –cerca de la mitad se aglutina en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia–. La escasa alineación entre la evolución de los visados y las necesidades reales de vivienda agrava el desequilibrio en las zonas donde el déficit es mayor, es donde la respuesta de la oferta está siendo más limitada y para los expertos, "en principio, no sorprende que la mayor parte del déficit se concentre en los grandes mercados residenciales" como es el caso de la Costa Blanca.

Qué hay detrás

La oferta de vivienda nueva continúa condicionada por múltiples factores estructurales que limitan la capacidad del sector para responder al incremento sostenido de la demanda. Las aportaciones no son novedosas e insisten en la escasez de suelo finalista en las zonas con mayor presión residencial, la lentitud administrativa en los procesos urbanísticos –que en algunos casos puede prolongarse más de una década–, los sobrecostes derivados de normativas más exigentes, el aumento de los costes de producción y la escasez de mano de obra cualificada, todo ello en un contexto actual de rentabilidades históricamente bajas para el sector promotor.

Por otra parte, CaixaBank Research subraya otros aspectos fundamentales del sector como el crecimiento en las transacciones en 2025 que superó las 714.000, el mayor registro desde 2007, mientras que la demanda se mantuvo muy robusta, impulsada por el aumento poblacional, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la solidez del mercado laboral y unas condiciones financieras favorables. En el resumen, apuntan a que en la segunda mitad del año comenzaron a apreciarse señales de moderación, condicionadas por el elevado nivel de precios y por la escasez de vivienda disponible, especialmente en el segmento de obra nueva, persistiendo en la oferta "importantes cuellos de botella".

A pesar del avance de los visados de obra nueva, "la producción efectiva de viviendas sigue siendo insuficiente para absorber la intensa creación de hogares". A diferencia del patrón observado durante el boom inmobiliario previo a 2008, el "ciclo actual se caracteriza por una elevada dispersión territorial de los precios: los mayores incrementos se concentran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos, donde la demanda muestra mayor dinamismo y la oferta se mantiene especialmente rígida".

"Esta evolución refleja que los precios aumentan más allí donde la demanda es más intensa y la oferta resulta insuficiente, siguiendo una lógica de difusión espacial que se inicia en los mercados principales y se va extendiendo gradualmente a la periferia", explican los autores del informe.

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