Enrique Martínez-García (Reserva Federal de Dallas): "Si la guerra de Irán se prolonga será aún más difícil comprar casa»

Noveldense de nacimiento, Enrique Martínez-García lleva más de 20 años trabajando en Estados Unidos, donde es asesor de la Reserva Federal de Dallas. Este viernes ha participado en la jornada Los mercados globales de la vivienda y la macroeconomía, que se ha desarrollado en la Universidad de Alicante.

¿Son razonables los precios que está alcanzando la vivienda?

Es una pregunta complicada y al mismo tiempo básica en cualquier discusión sobre el mercado de vivienda, qué parte de este incremento de precios se debe a la oferta y la demanda, y qué parte puede tener un componente especulativo. Es cierto que es muy difícil justificar los incrementos de precios tan rápidos que se produjeron durante la pandemia solo con factores estructurales. Pero lo que ocurre es que el problema de la vivienda tiene patrones de comportamiento diferentes o soluciones diferentes. Por ejemplo, en algunos países la economía ha mejorado de tal manera que el problema se ha aliviado, no porque hayan bajado los precios, sino porque la economía ha crecido más. En otros, como Alemania, ha habido una corrección muy fuerte. Y aquí, en España, la situación es diferente porque los precios continúan subiendo, especialmente en las zonas de alta demanda como la costa. Puede haber un componente especulativo, pero es bastante difícil obviar que en España también hay problemas estructurales.

¿Cómo cuáles?

No se están construyendo suficientes viviendas donde se demanda y una casa no es algo que puedas coger de Soria y traerla a Alicante. O se construye más en Alicante, o tienes un problema de precios. Desde el punto de vista macroeconómico, el gran problema en España es incentivar la construcción de vivienda.

¿Qué lo impide?

Uno de los factores fundamentales es la disponibilidad de suelo. En el caso de Estados Unidos se ve muy claramente. En aquellas zonas, como el Sureste, donde el suelo es más accesible y se urbaniza con bastante facilidad, la vivienda es más asequible. Las zonas más problemáticas son partes como Nueva York o California, donde existe una regulación más restrictiva a la hora de urbanizar. España se parece a ese modelo.

Bueno, pero ahí entra otro conflicto, que es la protección del medio ambiente.

Está claro. Todo tiene sus beneficios y sus costes. Serán los ciudadanos, a través de sus representantes, los que tengan que decidir hasta qué punto quieren asumir algunos de esos costes para relajar el problema de la vivienda. Lo que sí que le diría es que, cuando tienes un problema como el de la vivienda, lo más lógico y lo más efectivo es actuar con políticas de oferta. Las políticas de demanda suelen ser problemáticas. Porque si tú apoyas de manera directa o indirecta al comprador, con rebajas de tipos o ayudas, pero las unidades disponibles son las mismas, eso resulta en un encarecimiento de precios, no en una mayor construcción.

¿Han reaccionado tarde los gobiernos ante este problema?

Bueno, lo primero aclarar que en todo momento estoy dando mis opiniones personales, que no hablo en nombre de nadie. A ver, la vivienda es el mayor activo que la mayoría de familias van a tener en su vida y es lógico que los Gobierno sean prudentes antes de actuar. Si el precio de la vivienda sube, también sube la riqueza de las familias, aunque la otra cara es que se hace más inaccesible para los que aún no han comprado. Es muy complejo, es como reformar la Seguridad Social o las pensiones, toca una fibra muy sensible. Pero sería buenísimo si pudiésemos llegar a un consenso amplio para repensar algunos aspectos del mercado de la vivienda, para facilitar las compraventas, eliminar algún tipo de regulaciones y quizá facilitar la urbanización del suelo.

Desde el punto de vista de los bancos centrales, ¿qué medidas pueden tomar para aliviar la situación de la vivienda?

Cada vez más se pone más al banco central en el punto de mira de prácticamente todos los problemas sociales y económicos de un país. Y la capacidad de influencia que tiene un banco central es muy limitada.

Creo que decidir el precio oficial del dinero sí que influye mucho en la evolución económica...

Sí, es una capacidad muy importante, sin duda, pero es una capacidad que está limitada por los objetivos que tenemos que cumplir. Tú puedes bajar el precio del dinero para facilitar el acceso al crédito y la vivienda, pero eso puede tener repercusiones en la actividad económica y hacer que los precios suban y haya inflación. No puedes decir esto va a ser solo para las hipotecas.

Aquí mismo, en la Universidad de Alicante, hay expertos como Paloma Taltavull que señalan que el origen de la falta de vivienda actual son las restricciones crediticias a las que se sometió al sector inmobiliario, y las nuevas regulaciones derivadas de Basilea III, que elevaron los requisitos de solvencia. ¿Se ha pecado de exceso de prudencia?

Paloma Taltavull conoce mucho mejor que yo los datos de España, pero diría que es un punto muy bueno y que podemos decir que es lo que ha pasado en muchos países. Aunque algunas de estas regulaciones y requisitos de Basilea preceden a la recesión de 2008, es cierto que es la crisis lo que acabó moviendo el péndulo en la otra dirección, la de ser extremadamente prudentes. El lado positivo es que los balances de los bancos o las familias son más sólidos, pero la contrapartida es que no se ha dado crédito. Y no hablamos solo de hipotecas, la clave está en el crédito a la construcción. Porque yo he hablado de la parte del suelo, que me parece muy importante y es un factor decisivo, pero, para construir, un empresario también necesita crédito y ahora lo tiene mucho más difícil.

¿Cómo va a afectar la guerra de Irán al mercado y la accesibilidad de la vivienda?

Todo va a depender en última instancia de cuánto dure la guerra, o, para ser más concretos, de cuánto dure el cierre del estrecho de Ormuz. Aproximadamente entre el 20 y el 25% del petróleo y del gas natural licuado del mundo pasa por ahí. Diversas estimaciones señalan que, si se prolonga, podría costarle al PIB mundial entre medio punto y un punto, que no es poca cosa. Esto significa que la gasolina, el butano, el transporte van a ser más caros. También los fertilizantes, y eso afectará a los alimentos. En definitiva, habrá inflación y lo lógico es que los bancos centrales suban los tipos para contenerla. Así que los créditos van a ser más caros. Pero el problema es que los precios no van a bajar porque sigue habiendo escasez de vivienda, así que se agravará la accesibilidad. Si la guerra se prolonga, será más difícil comprar vivienda.

No pinta bien...

Sinceramente, si la guerra se prolonga, lo de menos va a ser el precio de la vivienda. Va a haber problemas de suministro energético, problemas para la industria... Y no olvide que Irán es un fleco de otra guerra más importante, la que libran Estados Unidos y China por la inteligencia artificial. Necesita mucha energía y, si se encarece, Europa aún se va a quedar más atrás en este terreno.

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