Los expertos proponen renovar el litoral y crear vivienda pública a cambio de levantar más alturas

Más de 60 años después de que el turismo eclosionara como uno de los grandes motores de la Costa Blanca, la mayoría de destinos de la zona -desde Torrevieja a Benidorm- se enfrenta a graves problemas estructurales desde el punto de vista urbanístico. Buena parte de sus edificios -sobre todo los que se construyeron en los sesenta y los setenta- han quedado desfasados y ya no se adaptan a las necesidades actuales, lo que se combina con la escasa disponibilidad de nuevo suelo para construir y, sobre todo, con una enorme carestía de vivienda social o a precios asequibles para albergar a los residentes locales de clase trabajadora.

Un desafío para el que distintos trabajos académicos y técnicos vinculados a la Universidad de Alicante (UA) plantean ahora una solución que permite que estos destinos sigan creciendo, se renueve su parque inmobiliario y se financien nuevos pisos protegidos sin que las administraciones tengan que realizar ningún tipo de desembolso. Son las denominadas actuaciones de dotación, por las que se permite un aumento de edificabilidad en aquellas zonas con edificios envejecidos, que son sustituidos por otros nuevos de mayor altura, y que a cambio los promotores paguen una compensación al municipio en forma de vivienda pública u otras dotaciones.

Es la propuesta que analizan esta semana el grupo de expertos inmobiliarios del III Foro Mediterráneo, la iniciativa de Prensa Ibérica para contribuir al desarrollo de esta región española. Un equipo liderado por la catedrática de la UA Paloma Taltavull y que este año ha centrado sus esfuerzos en abordar diversos proyectos de regeneración urbana.

Obsolescencia urbana

Para los expertos del Foro Mediterráneo, el diagnóstico está claro. Buena parte del litoral arrastra edificaciones construidas en los años sesenta y setenta para atender la demanda aspiracional de una clase media emergente que podía permitirse comprar una segunda residencia en la playa. Unas viviendas que hoy presentan problemas de funcionalidad, eficiencia y calidad urbana, con un triple problema: obsolescencia edificatoria, pérdida de rentabilidad social y turística, y déficit de vivienda accesible.

En Benidorm, el paradigma internacional del urbanismo vertical turístico, el fenómeno es especialmente visible en algunos tramos históricos de la Playa de Levante y de Poniente, donde aún perviven algunos de los antiguos edificios «tranvía» -bloques de hasta cinco alturas que se construían en perpendicular al mar- que se levantaron durante el desarrollismo turístico y que en la actualidad presentan «una imagen degradada e impropia de un destino turístico de referencia internacional, que afecta incluso a su motor económico, pues en algunos casos, la rentabilidad hotelera media de Benidorm se sitúa por debajo de otros destinos españoles de sol y playa, pese a mantener altos niveles de ocupación», señala el documento elaborado por estos especialistas.

La conclusión es compartida por urbanistas y operadores turísticos: competir únicamente en cantidad ya no es suficiente. El litoral necesita calidad urbana, renovación arquitectónica y un nuevo equilibrio entre turismo y residencia permanente, apuntan los expertos del foro.

Sin ocupar más suelo

Ante la situación que se plantea, las actuaciones de dotación pueden convertirse en un instrumento estratégico. Esta figura permite intervenir en ciudad consolidada incrementando edificabilidad y reorganizando usos sin necesidad de desarrollar nuevos sectores urbanizables. Es decir, permite regenerar la ciudad existente en lugar de seguir expandiéndola. El modelo no sólo alcanza a proponer cambios de uso previstos en el planeamiento que han devenido en solares vacíos por falta de viabilidad económica, sino incluso puede plantear sustituir edificios obsoletos por nuevos complejos inmobiliarios mixtos capaces de combinar nuevos residenciales turísticos de alta calidad, nuevos espacios públicos y equipamientos y -quizá lo más interesante en estos momentos- vivienda pública protegida destinada al alquiler social de jóvenes.

Todo ello se consigue mediante una redistribución de cargas y beneficios urbanísticos entre promotores y administración. La gran novedad reside en cómo se obtienen los recursos para construir vivienda pública. En lugar de exigir únicamente cesiones de suelo -muchas veces inviables en zonas urbanas consolidadas- la legislación estatal permite sustituir esas cesiones por compensaciones económicas equivalentes y ese dinero puede destinarse directamente a construir vivienda dotacional pública dentro del propio ámbito de actuación, lo que se conoce como «pago en obra», en el que surge la vivienda pública como nuevo concepto de «dotación», que complementa el concepto clásico de los suelos dotacionales públicos destinados a zonas verdes o equipamientos como colegios o centros de salud.

Retorno social

La idea resulta especialmente relevante en municipios donde el auge turístico y la presión inmobiliaria están presionando a trabajadores, jóvenes y residentes permanentes, y se resume de forma contundente: la renovación y regeneración turística puede financiar la vivienda pública.

En la práctica, el sistema funciona mediante el aprovechamiento urbanístico adicional (incremento de edificabilidad o cambio de uso) que obtiene el promotor a cambio de asumir obligaciones públicas. Ese incremento de valor genera compensaciones económicas que la administración pública puede transformar en vivienda asequible, exigiendo que la compensación económica se sustituya por razón de mayor interés social, en la construcción por el promotor de viviendas protegidas de titularidad pública.

Benidorm como laboratorio

Benidorm, con su modelo urbano único en el mundo, surge como un auténtico laboratorio internacional de urbanismo turístico. La ciudad evolucionó hacia un modelo de baja densidad formado por una estructura vertical de rascacielos que permitió liberar espacio público y mejorar las condiciones bioclimáticas urbanas. La propuesta actual va un paso más allá: utilizar esa lógica de verticalidad eficiente para renovar los antiguos «tranvías» turísticos mediante nuevos edificios icónicos, más sostenibles y con mezcla de usos. Se podría plantear incluso actuaciones concretas en primera línea de Levante y Poniente, sustituyendo varios edificios degradados por nuevas torres con usos residenciales, hoteleros y comerciales capaces de revitalizar toda la fachada urbana.

La clave económica del modelo es que la operación se apoyaría fundamentalmente en inversión privada y en mecanismos de «compensación no financiera», ampliamente utilizados en países como Estados Unidos o Japón como se relata a continuación.

Precedentes internacionales

Lejos de tratarse de un planteamiento meramente teórico, las llamadas compensaciones no financieras cuentan ya con un recorrido contrastado en algunos de los escenarios urbanos más exigentes del mundo, según señalan los autores del informe del Foro Mediterráneo. Uno de los casos más llamativos es el que se realizó en Nueva York, que permitió convertir en un parque elevado un antiguo ferrocarril, el High Line. Esta línea ferroviaria fue construida en la década de 1930 como parte de un ambicioso programa de infraestructuras denominado West Side Improvement. Aquel proyecto elevó el tráfico de mercancías a unos nueve metros sobre el nivel del suelo, eliminando los trenes de carga de las calles del principal distrito industrial de Manhattan, donde representaban un grave peligro para los peatones. La progresiva pérdida de demanda llevó, sin embargo, a su cierre definitivo en 1980.

En junio de 2005, el ayuntamiento adoptó un plan para preservar como patrimonio de la obra pública la estructura elevada construida en 1934, que originalmente daba servicio a los distritos manufactureros del lado oeste de Manhattan. En el momento de su construcción el gobierno se valió de servidumbres que le permitieron utilizar el espacio aéreo por encima de propiedades privadas locales; con la nueva normativa, los propietarios afectados perdieron de forma permanente la posibilidad de edificar sobre la estructura del High Line.

Para compensar esa pérdida de derechos edificatorios se aplicó el instrumento estadounidense de los Derechos de Desarrollo Transferibles (Transferable Development Rights-TDR). De esta forma, los derechos de edificación aérea de los propietarios fueron convertidos en derechos residenciales que, a su vez, los promotores adquirieron a esos mismos propietarios para construir viviendas en el distrito de West Chelsea, una zona caracterizada por la escasez de suelo residencial.

Así, el ayuntamiento pudo recuperar y poner en valor este patrimonio de la obra pública, los propietarios fueron compensados debidamente y, en el entorno, se han ejecutado numerosos edificios de gran calidad arquitectónica. El éxito ha sido indiscutible: el High Line se ha convertido en una vía verde de más de dos kilómetros de longitud que disfrutan a diario miles de residentes y turistas.

Washington Mutual Tower

El edificio Washington Mutual Tower, finalizado en 1988 y ubicado en el centro de Seattle sobre el emplazamiento del antiguo hotel Savoy de doce plantas -demolido en 1986-, constituye un ejemplo paradigmático de aplicación del programa de incentivos urbanísticos basado en el coeficiente de edificabilidad (Floor Area Ratio, FAR). Este tipo de programas, también conocidos como «incentive zoning», ofrecen incrementos en el volumen edificable a los promotores inmobiliarios a cambio de la provisión de determinados beneficios públicos.

En este caso, mediante la incorporación de equipamientos de interés público -especialmente viviendas asequibles y un atrio de uso público muy valorado, que llega a utilizarse incluso para la celebración de bodas- los diseñadores del rascacielos obtuvieron la autorización para añadir 28 de las 55 plantas que finalmente compusieron el edificio, lo que supuso prácticamente duplicar el coeficiente básico de edificabilidad del solar.

Asahi Machi

La ciudad de Saitama forma parte de la prefectura homónima y se encuentra a treinta kilómetros de Tokio. Su población está en aumento debido a la llegada de familias que en su mayoría trabajan en la capital pero prefieren residir en Saitama, lo que ha disparado la construcción de edificios de gran altura. Justo al oeste de la estación de Yono se localiza el área objeto de análisis, denominada Asahi Machi, anteriormente una zona de viviendas unifamiliares en estado decadente, con una extensión de 6.000 metros cuadrados y compuesta por 110 propietarios diferentes entre titulares del suelo, arrendatarios y propietarios de las edificaciones.

Para llevar a cabo el proceso de renovación se constituyó una asociación que representaba a todos los propietarios afectados, quienes no solo cedieron sus terrenos sino también sus edificaciones, ya que tanto las parcelas como los edificios -demolidos- fueron reorganizados de forma integral. Como contraprestación, fueron compensados con una determinada proporción de viviendas en los nuevos edificios y, en función del régimen de tenencia anterior, con una participación compartida en la propiedad del suelo.

La aplicación de este proceso dio como resultado la construcción de dos edificios de veinte plantas cada uno, de manera que el suelo quedó unificado en una única propiedad compartida por los antiguos propietarios. Las viviendas excedentarias, ubicadas mayoritariamente en las plantas superiores de ambos edificios, fueron vendidas a terceros por la asociación de propietarios, lo que permitió cubrir parcialmente los costes del proyecto. El resto se completó con subvenciones del gobierno nacional -en torno a un tercio del coste total- destinadas al derribo de los edificios existentes y a la creación de infraestructuras públicas.

El debate

Como señalas los expertos del Foro Mediterráneo, la presión sobre el acceso a la vivienda en las ciudades turísticas ha convertido esta cuestión en uno de los grandes debates políticos y sociales del litoral alicantino. Mientras los ayuntamientos buscan fórmulas para limitar la expulsión de sus jóvenes y mantener población estable, el urbanismo empieza a ofrecer herramientas que permiten vincular directamente la rentabilidad del turismo internacional con la creación de vivienda pública. Las actuaciones de dotación representan precisamente esa nueva generación de instrumentos: menos expansión, más regeneración; menos consumo de territorio, más reutilización urbana; menos dependencia presupuestaria y mayor capacidad de captación de valor privado para fines públicos.

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