Vicente Magro, magistrado del Supremo: "Esto es lo que tienes que hacer para evitar que te ocupen la casa"

Más allá de las cifras reales, está claro que el temor a la ocupación y a los impagos se han convertido en uno de los grandes obstáculos que impiden que aumente la oferta de viviendas de alquiler. Una situación agravada por la Ley de Vivienda de 2023, que ha contribuido a proteger a miles de familias en situación vulnerabilidad, pero lo ha hecho a costa de mermar la confianza de los propietarios, que temen los dilatados plazos judiciales para poder recuperar sus inmuebles en el caso de que un inquilino no pague o si alguien entra ilegalmente.

Sin embargo, no todo está perdido y el magistrado de la Sala Segunda del Tribunal Supremo Vicente Magro ha ofrecido este viernes una serie de consejos que pueden evitar este tipo de problemas. Ha sido durante su intervención en la jornada que el Colegio de Economistas de Alicante ha organizado para analizar la situación de la vivienda.

En concreto, Magro propone una serie de estrategias legales y preventivas para que los propietarios puedan proteger sus activos en lo que él define como una era de "contratos en legítima defensa" ante este tipo de situaciones.

Una de las recomendaciones más insistentes del magistrado es evitar que las propiedades aparezcan como viviendas vacías ante la ley. La diferencia legal entre que una ocupación sea considerada un "allanamiento de morada" (artículo 202 del Código Penal) o una "usurpación" (artículo 245.2) es fundamental para la rapidez de la expulsión.

Para el Tribunal Supremo, el concepto de "morada" es amplio y protector. Según explica Magro, "morada es cualquier vivienda que un ciudadano tenga amueblada y con los servicios dados de alta". Esto implica que un ciudadano puede tener incluso diez moradas siempre que cumplan con estos requisitos.

La ventaja procesal es inmensa: si la vivienda está amueblada y con suministros (agua, luz) de alta, es mucho más probable que un juez de guardia acuerde la medida cautelar de expulsión inmediata en un plazo de entre 24 y 72 horas, incluso si existe una situación de vulnerabilidad en los ocupantes.

En el caso de viviendas vacías (usurpación), aunque también se puede pedir la medida cautelar, el proceso se complica por la introducción de la Disposición Adicional Séptima en la Ley de Enjuiciamiento Civil por parte de la Ley de Vivienda de 2023. Esta norma obliga al juez a informar a la administración para que compruebe la vulnerabilidad, aunque Magro aclara que, en el ámbito penal, esto no debería suspender el lanzamiento: "Conteste o no, el juez puede expulsar".

No es "inquiokupación", es estafa

Magro también ha hecho referencia a lo que últimamente ha venido a denominarse "inquiokupación": personas que firman un contrato de arrendamiento legítimo, pagan el primer mes y la fianza, y dejan de pagar sistemáticamente a partir del segundo mes para beneficiarse de la protección procesal de la vía civil. Magro sostiene que esto no es un simple incumplimiento de contrato, sino un "delito de estafa".

La diferencia radica en el "dolo" o la intención inicial. Como explica el magistrado, "si tú cuando firmas un contrato tienes el dolo -la intención- de no cumplir, eso es estafa", insiste el magistrado. Para combatir esto, Magro recomienda incluir en los contratos una cláusula para prevenirlo, que establece que, si el inquilino deja de pagar en los primeros meses, autoriza la presentación de una querella por estafa.

Esta medida tiene un efecto disuasorio inmediato. Según relata Magro, muchos inquilinos con malas intenciones se niegan a firmar el contrato si incluye dicha cláusula, lo que sirve como un filtro de seguridad para el propietario: "si yo voy a cumplir un contrato de arrendamiento, te firmo esa cláusula y 40 como esa", señala el jurista. Si el juez califica el hecho como estafa, las penas pueden ser de uno a seis años de prisión y la vulnerabilidad del autor se vuelve irrelevante para la expulsión.

El contrato en "legítima defensa"

Dada la actual legislación, Magro observa que los propietarios están adoptando una actitud defensiva extrema. "La consecuencia directa de una legislación de desequilibrio entre propietario e inquilino está provocando que el arrendador seleccione restrictivamente quiénes entran en el inmueble", asegura. Esto incluye evitar alquilar a familias con niños o personas que puedan caer en situaciones de vulnerabilidad, ya que esto podría suspender los procedimientos de desahucio por impago de rentas en la vía civil.

Entre las herramientas que recomienda para estos "contratos en legítima defensa" destaca la contratación de seguros de impago de rentas o la inclusión de una cláusula de cesión de datos para que, en caso de sentencia condenatoria por impago, los datos del inquilino se remitan a registros de impagados judiciales. De esta forma, se consigue ahuyentar a los profesionales de la ocupación.

La alarma como la mejor defensa técnica

Más allá de las reformas legales que Magro reclama -como una ley de "medio folio" que obligue a la expulsión en 72 horas de forma preceptiva-, el magistrado señala que hoy en día la tecnología es la mejor aliada del propietario.

El problema principal de la actuación policial es la definición de "flagrancia". La policía tiene miedo de ser denunciada si expulsa a alguien sin una orden judicial clara cuando no es evidente que el delito se está cometiendo en ese preciso momento. Por ello, Magro es tajante: "El mejor sistema para protegerse de los okupas es una alarma", que permite fijar el momento exacto de la entrada, facilitando que la policía actúe bajo el supuesto de flagrancia y pueda desalojar a los intrusos de forma inmediata antes de que se "instalen" en la propiedad.

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