De apartamento de verano a vivienda habitual: la escasez de oferta cambia de uso más de 42.000 inmuebles en Alicante en cinco años

Ya lo señalaba hace unos días el Banco de España en su informe anual. Si entre 2021 y 2025 se han formado 1,2 millones de nuevos hogares en todo país, pero sólo se han construido unas 480.000 viviendas, eso significa que alrededor del 60 % de las nuevas familias reside en casas que ya existían. Viviendas destinadas a segunda residencia o, en menor medida, que permanecían vacías y a las que se les ha tenido que dar un nuevo uso.

Un trasvase que también se ha producido, incluso en mayor medida, en la provincia de Alicante, donde, aplicando esta misma lógica casi un 64 % de la demanda de primeras residencias de los últimos cinco años -es decir, de los jóvenes que se han emancipado o los inmigrantes que se han establecido en la provincia- se ha cubierto de esta forma.

En concreto, de acuerdo con las estimaciones que realiza el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el número de viviendas principales ha aumentado en 66.251 en este periodo, hasta situarse en 820.330, que sería la cifra de hogares de la demarcación. Sin embargo, el parque total de casas sólo se ha incrementado en 23.947, hasta sumar 1.373.953.

¿De dónde ha salido el resto? Pues de las viviendas no principales -segundas residencias, alquileres turísticos o casas vacías-, que se han reducido en 42.284, hasta las 553.623.

Aunque por los precios que ha alcanzado pocos lo crean, lo cierto es que esta transformación del parque inmobiliario es lo que ha evitado el completo colapso del mercado de la vivienda y también que se hayan producido problemas sociales más graves. Una transformación que puede observarse en muchos enclaves de la costa, como la playa de San Juan o Gran Alacant, que cada vez cuentan con un mayor volumen de población permanente. También en muchas urbanizaciones del interior, inicialmente pensadas para el público extranjero por su lejanía de las grandes ciudades o los centros de trabajo, y que también acogen cada vez más a familias locales.

Límites

Pero, como es lógico, se trata de una solución que también tiene sus límites y en muchas provincias la capacidad de absorción de nuevas familias que tiene el parque inmobiliario es muy limitada. Por ejemplo, en Madrid actualmente menos del 10 % de las viviendas construidas están destinados a usos secundarios, lo que deja poco margen.

En el caso de Alicante, eso no sería un problema, ya que el gran peso que tiene el turismo residencial en la zona provoca que, actualmente, un 40 % de todas las viviendas construidas se destinan a usos secundarios. Aquí el problema es cómo competir con el poder adquisitivo de los ciudadanos extranjeros que siguen pugnando por estos inmuebles para utilizarlos como viviendas vacacionales, o con los inversores que los quieren para su explotación turística.

Así, el informe del Banco de España apunta que Alicante es la provincia donde hay un mayor porcentaje de inmuebles en manos de extranjeros no residentes o destinados a apartamentos turísticos, con un 14,5 % del total. Inmuebles que, por tanto, tampoco están disponibles para los compradores locales. Sólo Málaga se aproxima a este porcentaje, con un 14,1 %.

Trasvases históricos

Los trasvases de una parte del parque inmobiliario entre los distintos usos posibles no es algo nuevo. Siempre ha ocurrido y se ha producido en una u otra dirección en función, sobre todo, de la situación económica. Por ejemplo, entre los años 2001 y 2008 el volumen de construcción fue de tal magnitud que permitió que aumentara al mismo tiempo el volumen de viviendas principales y el de segundas residencias.

De 1.009.930 viviendas construidas se pasó a 1.267.896. Las destinadas a residencia habitual se dispararon de 521.237 a 756.997, fruto el importante aumento de población que se produjo, pero es que las secundarias pasaron de 488.693 a más de 510.000.

La situación cambió a partir del estallido de la burbuja inmobiliaria, el crecimiento del parque inmobiliario total se ralentizó y los embargos y el regreso a la casa familiar de una parte de la población que ya no podía mantenerse por sí misma redujo el número de hogares. Esto supuso un trasvase de viviendas principales a secundarias.

Con la recuperación, a partir de 2015, se volvió a la situación de equilibrio en la que crecían ambos tipos de vivienda, hasta que, tras la pandemia, el aumento poblacional generó un nuevo traspaso en dirección contraria a la anterior. Es decir, con miles de inmuebles que dejaron de ser vacacionales para tener un uso permanente.

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