Así funciona una cooperativa de viviendas: pros y contras del modelo que tanta polémica ha generado en Les Naus

El escándalo de la adjudicación de las Viviendas de Protección Pública (VPP) del residencial Les Naus, en Alicante, ha puesto en la palestra un modelo de construcción bastante desconocido para la mayoría del público: el de la cooperativa. Una fórmula que, al menos sobre el papel, permite acceder a una casa a un precio algo más asequible del habitual, pero que no está exento de riesgos, como los posibles sobrecostes de la obra, que en otros casos asume el promotor.

Se trata de una alternativa que en los ochenta y noventa explotaron, por ejemplo, los sindicatos para promover pisos a precios asequibles por todo el país -ya entonces generaron polémicas como la provocada por la quiebra de PSV, vinculada a UGT, o la adjudicación de un ático al entonces secretario general de CC OO, Ignacio Fernández Toxo-, pero que también se utiliza, en ocasiones, para desarrollar promociones exclusivas de viviendas de lujo o de segundas residencias.

En cualquier caso, a pesar del nombre, lo cierto es que el modelo actual de cooperativa de vivienda dista mucho de la idea romántica de un conjunto de personas que se unen para construir sus casas por sus propios medios. Al contrario, se trata de un sector altamente profesionalizado, en el que todo gira alrededor de gestoras especializadas, que suelen ser las que analizan el mercado en busca de suelos disponibles a buen precio e impulsan los proyectos. Es lo que hizo la sociedad Fraorgi, en la promoción que ahora está en el foco de la polémica en Alicante, tras descubrirse que numerosas personas vinculadas al ayuntamiento lograron una vivienda en ella.

«En realidad, muchas veces son como promotores que, de esta forma, no asumen riesgos al trasladarlos a los cooperativistas», señala el secretario general de la Asociación Provincial de Promotores de Alicante (Provia), Jesualdo Ros. «Sin estas gestoras profesionales sería imposible desarrollar los proyectos y todo el trabajo y la burocracia que conlleva construir un edificio», replica, por su parte, el presidente de la Federación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de la Comunidad Valenciana (Fecovi), Francisco Pérez Caballero.

El método más habitual de funcionamiento es que estas gestoras localizan los posibles terrenos, realizan los cálculos necesarios y encargan el diseño. Una vez que la viabilidad del proyecto está clara, constituyen la cooperativa y buscan socios interesados en quedarse con las viviendas.

Lo normal es que la selección de los inmuebles se produzca por orden de inscripción, es decir, que a medida que se suman nuevos socios, éstos lo hacen señalando qué piso van a quedarse y, por tanto, también cuál será su aportación, que se corresponderá con el valor que tenga ese inmueble.

Entre un 20 y un 30 % menos

Pérez Caballero señala que la principal ventaja de esta fórmula es la rebaja de precio que se consigue al eliminar de la ecuación el beneficio del promotor. Una rebaja que cifra entre un 20 % y un 30 %, dependiendo del proyecto. Una estimación que cuestionan desde Provia, que señala que las ganancias de las promotoras suelen situarse en el entorno del 15 % y recuerdan que las gestoras también cobran un porcentaje del precio de la casa como remuneración.

De hecho, el propio portavoz de las cooperativas estima este cobro entre el 6 % y el 14 % -por lo general, cuando mayor sea la promoción, menor será el coste por cada piso-, aunque eleva el beneficio que obtiene un promotor privado por encima del 25 % «y hasta del 50 %, cuando hablamos de especuladores».

«Al final, suelen ser más baratas, pero porque, generalmente, se trata de viviendas con algún tipo de protección», apunta, por su parte, el experto inmobiliario de iAhorro, Antonio Gallardo. En este sentido, una de las claves suele ser el precio del suelo, como de nuevo se ha visto en Les Naus, que se edificó sobre una parcela que el Ayuntamiento de Alicante enajenó para incentivar la construcción de VPP en el municipio.

Gallardo recuerda que, en buena medida, el éxito de las cooperativas hace unas décadas se basaba, precisamente, en que podían optar a suelos subvencionados, lo que rebajaba considerablemente los costes. Una alternativa que las administraciones cortaron en la época de la burbuja y que solo ahora parece que se está recuperando.

Desde el punto de vista fiscal, también hay algunas ventajas, aunque de menor cuantía. En concreto, al tratarse de entidades sin ánimo de lucro, las cooperativas cuentan con subvenciones autonómicas para los gastos de constitución y pagan menos por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el de Actos Jurídicos.

En este terreno, el gran caballo de batalla de las cooperativas es conseguir que se pueda bonificar el IVA que, como el resto de compradores de una vivienda de obra nueva, también tienen que abonar sus socios para escriturar las viviendas. Un tributo que supone un 10 % del precio final de la casa.

Sobrecostes

Con todo, ser cooperativista también conlleva importantes riesgos, como reconocen todos los consultados para este reportaje. El principal son los sobrecostes que suelen producirse durante la construcción. «Cuando le compras una vivienda a un promotor estás protegido por la Ley de Defensa del Consumidor y tienes un precio cerrado. Es el empresario el que asume las subidas. Si eres cooperativista, tienes que hacer frente a ese incremento», recalca el secretario general de Provia.

Un problema que puede ser bastante más grave de lo que parece en un principio. Sobre todo, en el caso de las VPP, que tienen un precio tasado que no pueden superar para mantener esa calificación. A lo anterior hay que añadir los posibles defectos en la construcción, que si no pueden achacarse a la constructora o los técnicos, también deberán asumir los cooperativistas de su bolsillo.

Plan Vive

Desde Fecovi, sin embargo, insisten en las ventajas de esta fórmula que, están convencidos de que va a ir a más en los próximos años, al facilitar el acceso a la vivienda en un momento en que este se ha complicado. Así, señalan que ya son varias las cooperativas que se han puesto en marcha, por ejemplo, a raíz del Plan Vive de la Generalitat para promover hasta 10.000 viviendas a precios asequibles sobre terrenos que estaban en manos de los ayuntamientos.

No obstante, insiste en que se trata de un sistema que no sólo están aprovechando quienes buscan un hogar lo más barato posible. También se está empleando para promover, por ejemplo, viviendas en segmentos más altos, como pequeñas urbanizaciones de chalets o pareados. «Hay veces que son un grupo de amigos los que encuentran un suelo y buscan una gestora para que les desarrolle el proyecto», asegura. O, por ejemplo, para promover segundas residencias a un coste algo más barato.

Así, Pérez Caballero señala que, en estos momentos, están analizando proyectos en Alicante gestoras procedentes de Madrid -donde hay más tradición-, precisamente, con la vista puesta en desarrollar apartamentos para el público de la capital del estado. «Al final, lo que tiene que mirar el interesado es el precio y si realmente le sale a cuenta por el riesgo que asume», concluye Antonio Gallardo.

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