¿Cómo reclamar gratis los gastos de la hipoteca? Las claves para recuperar tu dinero

La hipoteca es uno de los gastos más grandes que una persona asume en toda su vida. Y es que al precio de la vivienda y los impuestos hay que sumarle otros gastos extra que van asociados y que en ocasiones incluso se pagan sin corresponder. Y es que, si firmaste una hipoteca antes de junio de 2019, es muy probable que el banco te hiciera asumir gastos que, según diversas sentencias, no te correspondían.

Estos incluyen los gastos de notaría, gestoría, registro de la propiedad y tasación del inmueble. Hasta la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en junio de 2019, era común que las entidades bancarias cargaran al cliente con la totalidad de los gastos de formalización. Sin embargo, gracias a sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo, ahora puedes reclamar la devolución de esos pagos.

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¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar?

Según las sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo, los bancos deben devolver:

• El 50% de los gastos notariales.
• El 100% de los gastos de registro de la propiedad.
• El 100% de los gastos de gestoría.
• El 100% de los gastos de tasación.
• Además, si se te cobró una comisión de apertura, puedes reclamarla si no te explicaron de forma transparente su finalidad y consecuencias económicas. Es importante destacar que no podrás recuperar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), ya que este debe ser abonado por el cliente según la normativa vigente.

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Reclamaciones sin límite de tiempo

Una sentencia del TJUE de abril de 2024 dejó claro que no existe un límite temporal para reclamar los gastos hipotecarios. Según esta resolución, el plazo de prescripción empieza a contar cuando el consumidor tiene conocimiento firme de que su cláusula era abusiva, es decir, a partir de una sentencia judicial que así lo determine. Esto significa que incluso si tu hipoteca ya está cancelada o es antigua, todavía puedes iniciar el proceso de reclamación y recuperar tu dinero.

Pasos para reclamar los gastos hipotecarios

1. Recopila la documentación: Asegúrate de tener a mano las facturas de los gastos de notaría, gestoría, registro y tasación asociados a la formalización de tu hipoteca. Si no las tienes, puedes solicitarlas al banco.
2. Presenta una reclamación al banco: Dirígete a tu oficina bancaria y presenta una solicitud por escrito pidiendo la devolución de los importes cobrados indebidamente, junto con los intereses legales. Asegúrate de que te sellen una copia de la reclamación como prueba o, alternativamente, envía un burofax.
3. Espera la respuesta del banco: La entidad tiene un plazo máximo de dos meses para responder. Si no lo hace o no acepta tu solicitud, puedes dar el siguiente paso.
4. Acude a los tribunales: Si el banco rechaza tu reclamación o no responde, tienes la opción de interponer una demanda judicial. Muchas organizaciones de consumidores, como OCU, ofrecen asesoramiento gratuito para este tipo de casos, lo que facilita el proceso sin costes adicionales.

¿Qué pasa con la comisión de apertura y los seguros vinculados?

La comisión de apertura es otro de los conceptos que se pueden reclamar si no se explicó de manera clara. Según el TJUE, debe ser transparente, y el banco tiene que demostrar que el cliente entendió sus implicaciones económicas y su finalidad. De no ser así, puedes solicitar su devolución.

Por otro lado, también es posible reclamar si te obligaron a contratar un seguro de prima única vinculado a tu hipoteca. Este tipo de seguro, en el que el banco exige el pago completo de la prima al inicio del préstamo, incrementa tanto el importe total del préstamo como los intereses. Según las normas actuales, esta práctica es abusiva y puedes exigir una compensación.

¿Cómo saber si puedes reclamar?

Si firmaste una hipoteca antes de junio de 2019 y el banco te impuso todos los gastos de formalización, seguramente tienes derecho a reclamar. Desde la entrada en vigor de la LCCI, las entidades financieras están obligadas a asumir la mayoría de estos gastos en las nuevas hipotecas, como los de notaría, registro y gestoría. Por lo tanto, esta posibilidad de reclamación afecta únicamente a las hipotecas anteriores a esa fecha.