¿Quieres donar una casa a tu hijo? Este es el proceso y los impuestos que hay que pagar

Donar una vivienda a un hijo en vida es una opción cada vez más común en muchas familias españolas. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2024 se registraron más de 23.000 donaciones de inmuebles, un 16,7% más que el año anterior, alcanzando la segunda cifra más alta de la serie histórica.

Aunque se trata de un gesto que puede facilitar el relevo generacional del patrimonio familiar, no está exento de trámites legales ni de cargas fiscales, tanto para quien dona como para quien recibe la vivienda.

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¿Qué diferencia hay entre heredar y recibir una donación?

La principal diferencia es el momento: una herencia se produce tras el fallecimiento, mientras que una donación debe realizarse siempre en vida del titular de la propiedad. Y eso cambia por completo el proceso y los impuestos que se deben abonar.

¿Cómo se dona una vivienda? Paso a paso

Vamos a poner un caso práctico: un padre quiere donar una casa a su hija. Estos son los pasos que ambos deben seguir:

1. Acreditar que eres el propietario

El padre deberá solicitar en el Registro de la Propiedad, una nota simple para demostrar que es el titular del inmueble y conocer si existen cargas (hipotecas, embargos, etc.).

2. Acudir al notario

Ambas partes (donante y donatario), deben acudir a una notaría para firmar la escritura pública de donación. La aceptación por parte del hijo o hija es obligatoria.

3. Pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Una vez firmada la escritura, la hija dispondrá de un plazo de 30 días hábiles para presentar el modelo 651 en la Agencia Tributaria autonómica. El importe a pagar dependerá de:

• El valor de la vivienda
• El grado de parentesco con el donante
• Las bonificaciones fiscales que se apliquen en la comunidad autónoma

4. Registro de la propiedad

Después de pagar los tributos, se debe inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.

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¿Qué impuestos se deben pagar?

Aunque sea un regalo, una donación no sale gratis. Existen varios impuestos a tener en cuenta, tanto para quien recibe la vivienda como para quien la dona.

A cargo del hijo o beneficiario:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, regulado por cada comunidad.
• Plusvalía municipal o Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos, que calcula el ayuntamiento.

A cargo del padre o madre (donante):

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), si se ha producido una ganancia patrimonial desde la compra hasta la donación.

Cabe destacar que existe una excepción en caso de que el donante tenga más de 65 años y se trate de su vivienda habitual. En esta situación, estará exento de este impuesto. También se puede evitar si se reserva el usufructo del inmueble y solo se dona la nuda propiedad.

¿Conviene donar una vivienda?

Depende del caso y, sobre todo, de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, ya que las bonificaciones varían mucho entre regiones. Por eso, antes de tomar la decisión, se recomienda consultar con un asesor fiscal o notarial que analice la situación familiar y patrimonial.

La donación puede ser una herramienta eficaz de planificación sucesoria, pero debe realizarse con conocimiento de los costes y de los pasos legales necesarios.