¿Cómo tributan los alquileres turísticos en Alicante en la declaración de la renta?

Según la normativa fiscal española, y en concreto en lo que respecta a los alquileres vacacionales en la Comunidad Valenciana, se considera alquiler turístico aquel que no busca satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino que está destinado a estancias cortas con fines vacacionales o turísticos.

• Si no se prestan servicios propios de hostelería (como limpieza diaria, recepción, lavandería continua o restauración), se considera que el rendimiento obtenido es un rendimiento del capital inmobiliario (RCI).
• Si, por el contrario, se prestan servicios similares a los de un hotel, o si el propietario cuenta con una persona empleada a jornada completa, entonces se considera una actividad económica (RAE). Esto obliga a cumplir con otras obligaciones fiscales como el alta en el IAE y la liquidación del IVA.

Revisa tu alquiler, debes saber esto: esta es la deducción de Alicante en la declaración de la renta

¿Qué impuestos debe pagar un propietario de alquiler vacacional?

Los principales impuestos asociados al alquiler turístico son:

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

• Si tributa como RCI, se declara en el Modelo 100 como rendimiento del capital inmobiliario. No se aplica la reducción del 60% prevista para el alquiler habitual.
• Si tributa como RAE, se declara como actividad económica y se integra en la base imponible general del IRPF.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

• No aplica en el caso de RCI, por estar exento.
• Sí aplica (al 10%) en el caso de RAE, por ofrecer servicios hoteleros. Se debe presentar el Modelo 303 trimestral y el Modelo 390 anual.

IAE (Impuesto de Actividades Económicas)

• Solo obligatorio si se tributa como actividad económica.
• Aunque no se paga si la facturación anual es inferior a un millón de euros, el alta es obligatoria (epígrafe 685).

Modelo 238: declaración informativa de plataformas

Un aspecto clave es que las plataformas intermediarias como Airbnb, Booking o Vrbo están obligadas a presentar el Modelo 238, en el que informan a Hacienda sobre las reservas gestionadas, importes cobrados y datos de los propietarios. Esto significa que Hacienda tiene acceso a toda esta información y puede comprobar fácilmente si los ingresos han sido declarados correctamente.

No declarar estos ingresos, o hacerlo de forma incorrecta, puede llevar a sanciones de hasta el 150% del importe no declarado.

Deducciones y gastos admitidos en el alquiler turístico

Una de las ventajas fiscales es la posibilidad de deducir gastos relacionados con el alquiler vacacional. Estos deben estar justificados mediante facturas a nombre del titular del alojamiento y con el domicilio del inmueble. Los gastos deducibles incluyen:

• Intereses de hipoteca
• IBI y tasas municipales
• Comunidad de propietarios
• Seguros del hogar
• Reparaciones y mantenimiento (no mejoras estructurales)
• Suministros como luz, agua e internet (prorrateados)
• Amortización del inmueble y mobiliario
• Comisiones de plataformas y agencias
• Limpieza, lavandería y software de gestión

Importante: si tributas por RCI, solo puedes deducir la parte proporcional de los gastos correspondientes a los días alquilados. En cambio, si es RAE, puedes deducir el 100% siempre que estén justificados.

¿Qué modelos fiscales se deben presentar?

A continuación, el resumen de modelos y declaraciones fiscales que afectan a quienes alquilan viviendas turísticas:

• Modelo 100: Declaración anual de la Renta (obligatoria para todos).
• Modelo 303: Declaración trimestral de IVA (solo si es actividad económica).
• Modelo 390: Resumen anual de IVA.
• Modelo 036 o 037: Alta o modificación de actividad ante Hacienda.
• Modelo 238: Lo presentan las plataformas, pero es la base de control de Hacienda.

Imputación de renta en días vacíos

Un detalle que no todos conocen es que, si la vivienda no está alquilada todo el año, Hacienda imputará una renta presunta durante los días que no ha estado arrendada. Esta renta ficticia se calcula aplicando un 1,1% (o 2%) del valor catastral, proporcional al número de días sin alquiler, y se suma a la base imponible del IRPF.

Esto aplica únicamente cuando se tributa como RCI.