Gonzalo Bernardos, economista, sobre las hipotecas por el 100% del precio: "Había nacido la lotería inmobiliaria"

En 2023 el Gobierno anunció una medida para facilitar el acceso a la vivienda: hipotecas por el 100% del valor del inmueble, avaladas parcialmente por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El profesor y economista Gonzalo Bernardos, en una columna publicada en Crónica Global, ha analizado a fondo esta propuesta.

La propuesta prometía facilitar la compra de una vivienda a jóvenes menores de 35 años y familias con hijos menores de 18 años, mediante avales del ICO que cubrirían el 20% del precio del inmueble. De esta forma, los beneficiarios podrían obtener el 100% del importe necesario, sin necesidad de aportar el ahorro previo habitual exigido por la banca.

Para Bernardos, la medida era “acertada pero insuficiente”. Según sus cálculos, el número de potenciales beneficiarios era de unos dos millones de hogares, pero solo alrededor del 2,5 % podrían acceder finalmente a este tipo de hipoteca, dada la escasa dotación presupuestaria. Así, nacería lo que él denomina una “lotería inmobiliaria”, donde pocos afortunados lograrían acceder a una vivienda, mientras la mayoría quedaría fuera.

Solo 7.188 hipotecas concedidas

Lo que prometía ser un impulso clave al acceso a la vivienda ha acabado en una gran decepción en términos prácticos. A septiembre de 2025, según datos expuestos por Bernardos, el ICO solo había concedido 7.188 avales para la compra de vivienda. Una cifra muy inferior a las previsiones iniciales del Gobierno, que hablaban de más de 50.000 beneficiarios entre 2024 y 2025.

El motivo del fracaso, aclara el economista, no está en la falta de demanda, sino en la resistencia de la banca a conceder este tipo de hipotecas. Y es que, aunque el Estado respalde el 20 % del valor, los bancos siguen siendo los encargados de evaluar y otorgar el préstamo.

¿Por qué los bancos rechazan estas hipotecas?

Gonzalo Bernardos detalla tres razones clave por las que las entidades financieras han evitado impulsar esta medida. En primer lugar destaca que los solicitantes suelen ser jóvenes con sueldos bajos, escasa antigüedad laboral y sin ahorros, lo que disminuye su perfil de solvencia. Después afirma que incluso si en el futuro logran mejorar su situación económica, los bancos temen que no contraten productos rentables, como fondos o planes de pensiones, ya que priorizarán reducir la deuda.

Por último, el proceso de concesión de una hipoteca con aval del ICO es más complejo y burocrático que una hipoteca convencional. Estos trámites adicionales ralentizan la operación, elevan los costes y dificultan la labor de las oficinas bancarias.

Menos rentabilidad para las entidades

Desde el punto de vista bancario, estas hipotecas no son atractivas. Aunque el aval del ICO reduce el riesgo de provisión, la operación tiene más riesgo que una hipoteca estándar, ya que se financia el 100 % del precio sin ninguna entrada inicial. Además, la rentabilidad que ofrecen estos préstamos es inferior a la media, y su tramitación más costosa y lenta.

Gonzalo Bernardos: "A los que estáis pensando en comprar una vivienda, os recomiendo que..."

Por estas razones, una parte importante de las solicitudes se deniega, y en los casos en que se aprueban, el tipo de interés es superior al habitual, lo que acaba desincentivando su contratación. A esto se suma que la respuesta del banco es tardía, lo que perjudica al solicitante frente a otras opciones de financiación más ágiles.

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