Novedades de la nueva ley del alquiler: se podrán hacer obras si el casero no responde y no se podrá cobrar este impuesto al inquilino

El Congreso ultima estos días una de las reformas más profundas del mercado del alquiler desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Una ley que empezó como un ajuste para regular los contratos temporales pero que, tras meses de enmiendas y negociaciones, ha terminado transformándose en un giro completo a las reglas del juego entre caseros e inquilinos. Y lo hace con medidas que hasta ahora eran impensables: prohibir cobrar el IBI al inquilino, vetar los seguros de impago obligatorios y permitir que el arrendatario haga obras en la vivienda si el propietario no responde.

La nueva norma, impulsada por ERC, Bildu, Sumar y el Grupo Mixto, avanza tras el informe favorable de la Ponencia y está a un paso de ser aprobada en la Comisión de Vivienda. Si sale adelante tal como está redactada, cambiará prácticas que eran habituales en el mercado del alquiler: desde los gastos que puede repercutir un casero hasta la manera de justificar un contrato temporal.

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Nueva ley del alquiler: adiós al IBI, ni gastos de agencia para el inquilino

Una de las modificaciones más contundentes es la prohibición absoluta de trasladar el IBI al inquilino. La ley lo dice sin matices: “en ningún caso podrá repercutirse al arrendatario el Impuesto sobre Bienes Inmuebles”. Tampoco los gastos de gestión inmobiliaria ni las tasas asociadas a la formalización del contrato. Y en zonas tensionadas, las renovaciones tampoco podrán incluir nuevos conceptos de pago que no estuvieran ya pactados.

Además, las garantías adicionales quedan limitadas a una sola. Nada de pedir tres meses extra por adelantado. Y también queda prohibido obligar al inquilino a contratar un seguro de impago, una práctica que en los últimos años se había convertido prácticamente en norma.

Los inquilinos podrán hacer obras si el casero no responde

La ley introduce un cambio inédito: en situaciones en las que haya problemas de habitabilidad, salubridad o seguridad, el inquilino podrá enviar al propietario un aviso y un presupuesto. Si en 15 días el casero no acepta, no propone una alternativa o no ejecuta la reparación, el inquilino podrá hacer la obra y descontarla del alquiler.

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En los desperfectos derivados del uso normal, el plazo para responder se reduce a cinco días. Si no hay contestación, el arrendatario podrá asumir la reparación y exigir el reintegro o restarlo de la mensualidad siguiente.

El alquiler temporal, por fin regulado

La ley aborda otra de las grandes grietas del mercado: el abuso del alquiler temporal para esquivar las prórrogas obligatorias de cinco o siete años. A partir de ahora, los contratos temporales deberán justificar una causa real y demostrable: estudios, desplazamiento laboral, obra en la vivienda habitual…

Si no se acredita, el contrato se convertirá directamente en uno de vivienda habitual, con efectos retroactivos. Además, estos contratos no podrán durar menos de 31 días ni más de 12 meses. Si se superan los plazos o se prorroga más de dos veces, pasará automáticamente a ser un contrato estándar con las prórrogas obligatorias.

Nuevo equilibrio en el mercado del alquiler

La reforma no es menor. Redibuja los límites entre derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos, restringe prácticas habituales en el mercado español y abre una vía para reforzar la protección del arrendatario en caso de negligencia del casero.

Si el Congreso la aprueba tal cual, 2026 comenzará con un escenario muy distinto al que conocíamos: sin IBI repercutido, sin seguros de impago obligatorios, con reparaciones garantizadas y con contratos temporales sometidos, por fin, a reglas claras.

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