¿Se puede vender una casa con usufructo? La abogada Laura Lobo aclara todas las dudas

El usufructo es una figura jurídica muy frecuente en España, especialmente cuando hay herencias de por medio. En términos generales, implica que una persona (el usufructuario) tiene derecho a usar un bien y a disfrutar de sus rendimientos —por ejemplo, vivir en una vivienda—, mientras que otra persona (el nudo propietario) mantiene la propiedad “desnuda”, es decir, la titularidad sin el disfrute directo mientras el usufructo siga vigente.

En la práctica, esta división suele generar dudas cuando llegan decisiones importantes: reformas, alquileres o, sobre todo, una venta. No es raro que una familia se pregunte si una casa puede ponerse en el mercado cuando existe un usufructo ya constituido, quién puede vender y qué ocurre con el precio. En ese terreno, el término “usufructo” se asocia a veces a un bloqueo total, como si la vivienda quedara fuera de cualquier operación hasta que esa situación se extinga.

Nuda propiedad

Sobre esta cuestión, la abogada Laura Lobo lo explica de forma directa: “es muy habitual que en las herencias haya inmuebles en los cuales el cónyuge viudo se queda con el usufructo y los hijos con la nuda propiedad”. Y a partir de ahí sitúa la pregunta que más se repite: “y ante esto muchas veces se plantean si es posible vender una casa en la que se haya constituido un usufructo”.

Vender una casa con usufructo

Su respuesta es clara: “si, es perfectamente posible vender una casa con usufructo”. Ahora bien, puntualiza que no hay una única fórmula y que el resultado depende de cómo se gestione entre las partes. La primera posibilidad pasa por el entendimiento entre quienes tienen derechos sobre el inmueble. “Es posible que se llegue a un acuerdo entre el nudo propietario y el usufructuario y que se venda la casa a un tercero”, indica. En esa situación, la operación se realiza y después se aborda el reparto del importe obtenido: “en esos casos se vende la casa y se reparte el precio según lo que valga el derecho de usufructo y lo que valga el derecho de nuda propiedad”.

En este punto, Laura Lobo introduce una advertencia específica sobre una idea muy extendida: “ojo, no se reparte al 50 %”. Y añade el motivo por el que no debe asumirse ese reparto automático: “el derecho de usufructo tiene un valor que habrá que calcular”.

El segundo escenario aparece cuando no hay voluntad conjunta de vender. En ese caso, según explica, el nudo propietario tiene una alternativa, aunque distinta a vender “la casa” como tal: “si que puede vender su derecho pero lo que estará vendiendo es un derecho de nuda propiedad”.

La consecuencia principal de esa segunda vía es que el usufructo permanece intacto. La abogada lo expresa así: “el usufructo no se modifica de tal forma que es posible vender la nuda propiedad y que un tercero adquiera la nuda propiedad pero siempre respetando el usufructo que ya esté constituido”. Es decir, se puede transmitir la nuda propiedad a otra persona, pero el derecho de usufructo se mantiene y debe respetarse en los términos ya existentes.

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