Roberto Gómez, funcionario de Hacienda, analiza los impuestos asociados a la vivienda: "Un pequeño cambio puede tener importantes implicaciones fiscales"

No muchos saben toda la carga fiscal que supone comprar una casa. En estos casos, lo mejor suele ser informarse en medios oficiales, o mediante consejos de expertos. De hecho, Roberto Gómez Rubio se ha encargado de señalar los impuestos que afectan en su mayoría a la vivienda, desde el momento en que se compra hasta su venta.

Precisamente, el experto hace hincapié en el desconocimiento de algunos con respecto a estas medidas. Para él, la mayoría de personas desconocen el impacto real de los impuestos tienen sobre su bolsillo. Uno de los casos más curiosos es el de las segundas viviendas, que pueden generarnos muchos problemas si no somos conscientes de las leyes fiscales e impuestos añadidos.

Pagos al comprar una vivienda

A la hora de comprar un inmueble, hay que ser consciente de que las cargas fiscales pueden ser diferentes, en función del tipo de vivienda. Básicamente, los impuestos aplicados pueden variar según cada caso:

• Vivienda de nueva construcción: El comprador deberá pagar tasas como el IVA del 10%, junto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esta última tasa puede oscilar entre el 0,5% y 1,5% sobre el valor del inmueble, según las políticas fiscales de cada comunidad autónoma. Además, el plazo máximo para pagar el impuesto será de 30 días desde la firma del contrato
• Vivienda de segunda mano: En este caso, la carga más importante es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), correspondiente al 4%-10% sobre el valor del inmueble. Este porcentaje varía en función de la comunidad autónoma, teniendo que abonarse en 30 días laborables como máximo, con riesgo de cargos económicos extra si se supera este plazo

Por otro lado, si adquirimos una segunda vivienda, debemos tener claro que no es lo mismo darle uso que mantenerla vacía. En el momento en que la casa permanece vacía, se nos empezará a cobrar la imputación de rentas. Generalmente, este impuesto corresponde al 2% o 1,1% sobre el valor catastral de la vivienda. Además, Hacienda podría multar a los propietarios si no cumplen con los requisitos establecidos.

Los tipos de inmuebles que se ven afectados por esta normativa pueden ser segundas residencias, apartamentos vacacionales, casas de campo, o cualquier tipo de vivienda desocupada. Al contrario, los inmuebles que no tributarían son la vivienda habitual, plazas de garaje (dos como máximo, compradas con la casa), fincas rústicas (destinadas a uso agrícola o ganadero, entre otros), suelo no edificado o en construcción.

Impuestos durante la propiedad

En el periodo de propiedad, la tributación depende del uso que le demos al inmueble. Normalmente, la vivienda habitual no supone gastos fiscales en el IRPF. Asimismo, el garaje y trastero tampoco suponen impuestos extra, siempre y cuando se adquieran en el momento de la compra. En este caso, si el garaje o trastero se han comprado después que la vivienda, estos se considerarán imputación de rentas.

Si hablamos del alquiler de una vivienda, los ingresos adquiridos se considerarán rendimientos del capital inmobiliario. En este caso, se aplicará una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto, es decir, el propietario solo pagará impuestos sobre la mitad de los ingresos reales que le genera la vivienda. Además, existe la posibilidad de deducirse algunos gastos, ya sea la comunidad, suministros o el IBI.

En cuanto a las segundas residencias sin alquilar, estas también nos pueden suponer una carga fiscal extra. Como ya hemos mencionado, la tributación por imputación de rentas es una práctica general en estos casos. A todo ello se suma el riesgo de que okupen nuestra segunda vivienda, junto a las gestiones extra y problemas que suele generar esta situación.

Cargas fiscales al vender el inmueble

Por último, si el propietario decide vender, esta operación puede resultarnos más o menos rentable, según el dinero ganado o perdido. Básicamente, podemos averiguar esto si comparamos el precio de venta y el precio al que compramos la vivienda. De hecho, las cargas fiscales dependerán de las ganancias o pérdidas en el momento de la venta:

• Se consiguen beneficios al vender: En este caso, se pagaría el IRPF sobre el dinero total ahorrado, que puede oscilar entre el 19% y 28%. Estos beneficios no se añaden al salario, sino que tributarían aparte
• Se generan pérdidas tras la venta: No sería necesario pagar impuestos, e incluso podría reducirse la carga fiscal sobre otras ganancias. Además, podemos aprovechar esta pérdida por un periodo máximo de hasta cuatro años
• Si el vendedor es mayor de 65 años: Si hablamos de una persona con 65 años o más que decide vender su vivienda habitual, se ahorraría toda la carga fiscal
• Si reinviertes en otra vivienda habitual: Para evitar los impuestos, el vendedor debe emplear todo el dinero para pagar una nueva vivienda habitual. Además, esta compra tendrá que realizarse en un plazo fijo de 2 años

En todo caso, el técnico de Hacienda destaca la importancia de "una buena planificación", con el objetivo de evitar posibles imprevistos. Para Gómez, cualquier modificación puede tener consecuencias importantes en nuestra declaración de la renta, por lo que debemos estar preparados para ello.

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