Hacienda avisa: esto es lo que debes hacer en la declaración de la Renta si cedes una casa a tu hijo

Cada vez más familias en España optan por ayudar a sus hijos con la vivienda antes de que llegue una herencia. El elevado precio de los alquileres y la dificultad para acceder a una hipoteca han llevado a muchos padres a tomar decisiones prácticas, como ceder un piso de su propiedad para que sus hijos puedan vivir en él sin pagar alquiler.

Esta fórmula se ha convertido en una solución habitual para muchas familias que quieren facilitar la independencia de sus hijos sin esperar a transmitir la vivienda mediante una herencia. En algunos casos se trata de segundas residencias que estaban vacías y que pasan a ser utilizadas por un hijo. Sin embargo, aunque esta práctica es común, no siempre se conocen las implicaciones fiscales que puede tener.

Ojo con Hacienda

Desde el punto de vista de Hacienda, permitir que un hijo viva gratuitamente en una vivienda que pertenece a los padres no siempre es una situación neutral a efectos fiscales. La Agencia Tributaria recuerda que, cuando se cede el uso de un inmueble que no es el domicilio familiar habitual, los propietarios deben reflejar esa situación en su declaración de la Renta mediante lo que se conoce como una renta imputada.

Esto se debe a que, para el IRPF, una vivienda que está disponible pero no se alquila puede generar una renta teórica para su propietario. En otras palabras, aunque los padres no estén recibiendo ningún ingreso real por el inmueble, la normativa fiscal entiende que ese bien tiene una capacidad económica que debe declararse.

Obligación de declarar

La obligación de declarar esta situación corresponde exclusivamente a los propietarios del inmueble, es decir, a los padres. El hijo que vive en la vivienda no tiene que asumir ninguna obligación fiscal por este motivo. Para calcular esa renta imputada, Hacienda aplica un porcentaje sobre el valor catastral de la vivienda, que normalmente se sitúa entre el 1,1% y el 2%, una cifra que posteriormente se incluye en la declaración como rendimiento del capital inmobiliario.

Este tratamiento fiscal es similar al que se aplica a las segundas residencias o a los inmuebles vacíos. Aunque no generen ingresos por alquiler, la legislación considera que deben producir una renta mínima a efectos del IRPF. Por ese motivo, cuando un piso se cede gratuitamente a un hijo y no es la vivienda habitual de los padres, también entra dentro de este sistema de imputación.

Diferencia entre convivir y vivir en otra casa

Uno de los aspectos que más confusión genera es la diferencia entre convivir con los padres y vivir en una vivienda que es propiedad de ellos. Si el hijo reside en el domicilio familiar habitual junto a sus padres, Hacienda no exige ningún tipo de imputación de renta. La situación cambia cuando se trata de otra vivienda distinta que los padres ceden para uso exclusivo del hijo. En ese caso, el inmueble se considera disponible desde el punto de vista fiscal y nace la obligación de declarar la renta imputada correspondiente.

Por escrito

Ante esta situación, los expertos fiscales suelen recomendar que la cesión de la vivienda quede reflejada por escrito. Una opción habitual es formalizar un contrato de comodato o precario, documentos que sirven para dejar constancia de que se trata de una cesión gratuita y no de un alquiler encubierto.

Por otro lado, algunos padres se plantean directamente transmitir la vivienda a sus hijos mediante una donación. Esta opción también tiene implicaciones fiscales, ya que normalmente una donación de un inmueble puede generar una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF si el valor del bien ha aumentado desde que se adquirió.

Mayores de 65 años

Sin embargo, la normativa contempla una excepción importante para determinados contribuyentes. En el caso de personas mayores de 65 años, la ley establece que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual está exenta de tributar en el IRPF, tal y como informa la Agencia Tributaria en su web. Esta ventaja fiscal está recogida en el artículo 33.4 de la Ley del IRPF.

Esto significa que una persona mayor de 65 años puede donar su vivienda habitual sin tener que pagar impuestos en su declaración por la posible revalorización del inmueble. No obstante, esta exención solo afecta al IRPF del donante. Los hijos que reciben la vivienda sí deberán tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que depende de la normativa de cada comunidad autónoma.

Para que esta exención sea aplicable, la vivienda transmitida debe tener la consideración de vivienda habitual a efectos fiscales. En términos generales, esto implica haber residido en ella durante al menos tres años. Además, la ley también permite aplicar el beneficio si la vivienda ha tenido esa condición en cualquier momento durante los dos años anteriores a la transmisión.

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