Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: no puedes alquilar una vivienda turística sin permiso de los vecinos

El alquiler turístico se ha convertido en uno de los grandes asuntos de convivencia en las comunidades de vecinos. En muchas ciudades y zonas costeras, la transformación de viviendas residenciales en alojamientos de corta estancia ha generado nuevas fuentes de ingresos para algunos propietarios, pero también quejas por ruidos, entradas y salidas constantes, uso intensivo de zonas comunes, problemas de seguridad y pérdida de tranquilidad en edificios donde la mayoría de vecinos vive todo el año.

Hasta hace poco, muchos propietarios pensaban que bastaba con cumplir la normativa turística autonómica o municipal para poder anunciar una vivienda en plataformas digitales. Sin embargo, la regulación ha cambiado y la comunidad de propietarios tiene ahora un papel mucho más importante. En edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, el propietario ya no puede mirar solo al ayuntamiento o a la comunidad autónoma: también debe mirar a su propia finca.

Ley de Propiedad Horizontal

La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025 establece una novedad clave desde el 3 de abril de 2025. El propietario de una vivienda que quiera ejercer la actividad de alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. La propia Ley de Propiedad Horizontal recoge que, si esa actividad se realiza sin aprobación, el presidente de la comunidad podrá requerir su cese inmediato e iniciar las acciones judiciales procedentes.

La actividad a la que se refiere la norma es la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización, con finalidad lucrativa y sometida a normativa sectorial turística.

Vecinos

La comunidad, por tanto, gana capacidad real para decidir sobre nuevos pisos turísticos en el edificio. Pero no basta con una mayoría simple de los asistentes a una junta. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige un acuerdo expreso aprobado por tres quintas partes del total de propietarios y, al mismo tiempo, por tres quintas partes de las cuotas de participación. Con esa misma mayoría, la comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad turística, incluso aunque ello suponga modificar el título constitutivo o los estatutos.

La reforma también permite que la comunidad apruebe cuotas especiales o incremente la participación en los gastos comunes de las viviendas destinadas a esa actividad, siempre con el mismo respaldo reforzado de tres quintos. Ese aumento no puede superar el 20% y, además, no puede aplicarse con efectos retroactivos. Esto significa que una comunidad puede acordar que los pisos turísticos contribuyan más a determinados gastos comunes por el mayor uso del portal, ascensor, limpieza o mantenimiento, pero dentro del límite legal y solo hacia el futuro.

Solo para nuevos alquileres turísticos

Hay, eso sí, un matiz muy importante: la nueva regla no elimina automáticamente los pisos turísticos que ya funcionaban legalmente antes de la entrada en vigor de la reforma. La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario que ya ejercía esa actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, y se había acogido previamente a la normativa turística sectorial, podrá seguir haciéndolo en las condiciones y plazos previstos por esa regulación. Es decir, la ley endurece el acceso a nuevos alquileres turísticos, pero no borra de golpe todas las actividades existentes que ya estaban regularizadas.

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