¿Puedes negarte a pagar una derrama de tu comunidad de vecinos? Esto dice la Ley de Propiedad Horizontal

Las derramas son una de las decisiones que más tensión generan en una comunidad de propietarios. Una reparación de fachada, la renovación del portal, el cambio de una puerta, una actuación en la cubierta, la instalación de un ascensor o una mejora estética pueden suponer un gasto imprevisto para muchos vecinos. Y cuando llega el aviso de una cuota extraordinaria, la pregunta se repite: ¿estoy obligado a pagarla siempre o puedo negarme?

La respuesta no es única, porque depende del tipo de obra, del acuerdo adoptado y de si la actuación es necesaria o simplemente una mejora. La Ley de Propiedad Horizontal distingue entre gastos obligatorios para el sostenimiento del inmueble y obras o servicios que no son imprescindibles. Por eso, antes de dejar de pagar una derrama, conviene revisar el acta de la junta, el motivo de la obra, la mayoría con la que se aprobó y el importe que corresponde a cada propietario.

Derramas obligatorias

Con carácter general, los propietarios están obligados a contribuir a los gastos generales de la comunidad. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario debe contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Es decir, si la derrama responde a una reparación necesaria o a un gasto común correctamente aprobado, no basta con decir que no se está de acuerdo para dejar de pagar.

Derramas voluntarias

La situación cambia cuando la derrama corresponde a una mejora voluntaria que no resulta necesaria para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio. No es lo mismo arreglar una fachada deteriorada que renovar un portal solo por estética. Tampoco es lo mismo reparar una puerta de acceso que no funciona que cambiarla por otra más moderna aunque la anterior siga siendo útil. En estos casos, la frontera entre obra obligatoria y mejora no necesaria es decisiva, porque la ley sí contempla una excepción para los propietarios que se oponen a determinados acuerdos.

Excepción

Esa excepción aparece en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. La norma establece que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Estas mejoras pueden aprobarse si obtienen el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Ahora bien, si la cuota de instalación supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no queda obligado a pagar, ni se modifica su cuota, incluso aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Esto significa que un vecino puede quedar al margen de una derrama solo si se cumplen varias condiciones al mismo tiempo. La primera es que la obra no sea necesaria para conservar el edificio, garantizar la seguridad, mantener la habitabilidad o cumplir exigencias de accesibilidad. La segunda es que el coste que le corresponde pagar supere el equivalente a tres mensualidades ordinarias de comunidad. La tercera es que haya manifestado su oposición al acuerdo. Si asiste a la junta, debe votar en contra. Si no asiste, debe comunicar su discrepancia dentro del plazo legal tras recibir el acta, porque en determinados acuerdos el silencio puede computar como voto favorable.

En cambio, hay derramas que sí son obligatorias aunque un vecino vote en contra. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge actuaciones necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble, para satisfacer requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como determinadas obras requeridas por la Administración. Estas intervenciones no dependen de que gusten más o menos a los propietarios: si son necesarias, la comunidad debe afrontarlas y los vecinos deben contribuir. En materia de accesibilidad, la ley también contempla obras obligatorias solicitadas por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de 70 años, con los límites económicos previstos en la norma.

Vecinos morosos

Por eso, negarse a pagar una derrama sin analizar antes el caso puede salir caro. Si la obra es obligatoria o la mejora no cumple los requisitos del artículo 17.4, el propietario que no paga puede convertirse en moroso y la comunidad puede reclamar judicialmente la deuda. Lo recomendable es pedir el acta, comprobar cómo se ha justificado la obra, revisar si hay informes técnicos, calcular si la cuota supera realmente tres mensualidades ordinarias y dejar constancia clara de la oposición. La Ley de Propiedad Horizontal permite no pagar determinadas mejoras voluntarias, pero no ampara el impago de cualquier derrama. La clave está en saber si la comunidad está reparando lo necesario o imponiendo una mejora prescindible.

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