No se puede prohibir el alquiler vacacional

Existe una fuerte tendencia a prohibir e impedir que los ciudadanos desarrollen determinadas actuaciones, aunque se refiera al ejercicio de derechos personales que pueden llevar a cabo, pese a lo cual, se adoptan las denominadas “prohibiciones colectivas” sin que muchos ciudadanos hayan hecho nada perjudicial, pero a los que se quiere sujetar a un “no hacer” porque una parte de la colectividad así lo desea. Así, se pretende imponer una serie de prohibiciones amparadas en un voto de una mayoría, pese a que supongan limitaciones graves en el ejercicio de derechos que los ciudadanos tienen reconocidos por la Ley.

Pues bien, esto es lo que está pasando con respecto al deseo de imponer en las comunidades de propietarios la prohibición del alquiler vacacional por una mayoría de propietarios. Y ello, basado en una errónea interpretación del art. 17.12 de la Ley de propiedad horizontal que se introdujo por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, al entender que este precepto admite la conducta de prohibir el alquiler vacacional, cuando de ninguna manera lo dice de forma expresa, ya que cuando se refiere al alquiler vacacional señala que: “El acuerdo por el que se limite o condicione…”. A este respecto hay que señalar que cuando el legislador ha querido prohibir una conducta en una norma ha utilizado este verbo de forma expresa, pero no otros como aquí ocurre. Y, al revés, cuando no quiere que se pueda prohibir directamente, sino acudir a otras vías en relación a una conducta, utiliza otros verbos, como se hizo en este caso con los de “limitar” o “condicionar”, que se refieren a que el alquiler vacacional se debe regular y poner condiciones, pero no prohibir.

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Así las cosas, como desarrollo en mi manual Guía práctica de arrendamientos urbanos y del alquiler vacacional,  lo que el legislador ha querido es que en una conducta como el alquiler vacacional que, desarrollado sin control alguno en una comunidad, puede causar molestias a los vecinos, se puedan aprobar normas de régimen interno que introduzcan para los propietarios que quieren alquilar sus pisos bajo esta fórmula una serie de condiciones y límites, a fin de que si no cumplen estas condiciones aprobadas por la comunidad, entonces sí que se pueda acordar por la comunidad lo que se denomina la acción de cesación regulada en el art. 7.2 de la citada Ley de propiedad horizontal. Y, entonces, aquí es donde está el matiz diferencial referido a que no puede imponerse una prohibición colectiva en una comunidad del destino de un inmueble al alquiler vacacional si un propietario no ha incumplido nada y tiene su inmueble dado de alta y cumplidos los requisitos administrativos con la Administración para este fin; es decir, que no puede llevarse a cabo una “prohibición sin justa causa”, ya que la prohibición será posible cuando el comunero incumpla estas normas y, entonces, sí que la comunidad podrá aprobar por mayoría simple la prohibición, pero para este propietario en concreto, y por las razones de su incumplimiento, pero nunca antes suponiendo una presunción de que se va a incumplir.

Pero es que, además, hay que tener en cuenta un dato muy importante, como es el relativo a que no puede prohibirse el ejercicio del desarrollo del derecho de propiedad mediante la cesión de la posesión a un tercero por determinado tiempo sin justa causa, como ahora se está pretendiendo, y de llevarse a cabo, ello sería indemnizable por el daño producido al patrimonio del propietario a quien se quiere privar de cómo desea destinar su inmueble a un alquiler concreto. Porque no puede justificarse esta prohibición en que el alquiler vacacional es por naturaleza molesto, ya que igual de molesto puede ser el alquiler de larga duración si los inquilinos causan molestias en la comunidad, o también pueden causarlas los propietarios.

Se han dictado ya muchas sentencias anulando acuerdos dictados por comunidades prohibiendo el alquiler vacacional. Y esto tiene su sentido, pero es que, además, de acordarse estos acuerdos, podría dar lugar a que se pudiera reclamar por el perjudicado el lucro cesante por el importe económico dejado de percibir por el destino de su inmueble a este tipo de alquiler, lo que podría ser obligado a satisfacerlo al resto de comuneros.

En definitiva, que el cauce correcto a seguir sería el de aprobar unas normas de régimen interno que regulen el alquiler vacacional (que es lo que dice el art.17.12, no prohibir) incluyendo una cláusula final que indique que quien las incumpla se ejercitará contra él la acción, ahora sí, de prohibición con justa causa, pero no hacerlo sin justa causa que es lo que en algunos casos se está pretendiendo llevar a cabo, olvidando el libre ejercicio del desarrollo de su derecho de propiedad que tiene todo ciudadano para hacer con sus bienes lo que desee mientras no perjudique a los demás. Y si lo hace, entonces sí, prohibirlo.