La vivienda social

Mi primer trabajo como arquitecto consistió en ser director de obra de dos grandes promociones de viviendas sociales, emprendidas por el Patronato de la Vivienda del Ayuntamiento de Elche. En aquellos lejanos tiempos, se llegó a producir una buena cantidad de viviendas, más de trescientas llegué a dirigir con mi compañera Margarita López. Toda esta ingente creación se destinó a la venta. No se llegó a destinar viviendas al alquiler y creo que fue un acierto porque el Patronato no tenía infraestructura suficiente y el alquiler suponía un problema entonces inabordable. Con el tiempo, el Patronato de la Vivienda inexplicablemente desapareció.

Para comentar el tema de las viviendas sociales es necesario destacar en primer lugar que la vivienda no es exclusivamente un mercado, sino que se trata de un bien capaz de satisfacer una de las necesidades intrínsecas del ser humano y que en los últimos años se ha consolidado como un derecho básico. La necesidad de vivienda social debemos contemplarla como un requisito que afecta a un sector de la demanda que no puede pagar el precio de una vivienda y al que incluso le cuesta acceder al alquiler. Hay que decir que este segmento de las viviendas sociales funcional mal con las regulaciones de un mercado y necesita de grandes ayudas externas. Es un sector que puede estimarse entre un 10 y un 20% del total de la demanda de vivienda, pero que afecta a una población en situación de desamparo y produce una alta ansiedad a colectivos jóvenes que no pueden prescindir de la vivienda familiar. Por otro lado, no hay que olvidar que la creación de viviendas asequibles conlleva una mejora en la calidad de vida de una parte de nuestros conciudadanos. 

Durante la mayor parte de mi trabajo como arquitecto, la producción de viviendas subvencionadas fue mayoritaria. El Estado inyectaba ayudas a la promoción y venta de este sector fundamentalmente con créditos subvencionados a largo plazo. Así se funcionó durante mucho tiempo, creando además viviendas sociales desde los organismos públicos. La bajada del interés y nuestra posterior incorporación a Europa, con la llegada de unos créditos tan baratos como nunca habíamos visto; desataron una euforia por la vivienda libre que prácticamente acabó con la producción de viviendas de protección oficial y de viviendas sociales. Llegó un momento en que se pensó que la vivienda podría funcionar sin ayudas, ya que el mercado libre permitiría hipotecas cada vez más económicas y asequibles y con la creación de nuevos suelos la vivienda disparó su rentabilidad.

Con una gran inventiva, el mercado americano de préstamos, siempre más avanzado, consiguió hipotecas por debajo de lo normal titularizando en paquetes una mezcla de hipotecas buenas y otras no tan buenas que denominaron «subprime». No fue mala la idea y permitió a mucha gente, que de otra forma no hubiera podido, acceder al mercado hipotecario y convertirse en propietarios. Pero las especulaciones entre hipotecas y seguros de pago y la falta de control en un mercado muy poco regulado en el que algunos bancos jugaban con una exposición inexplicable hicieron que una mañana todo estallara, creándose una situación de impagos generalizada que llevó al mundo a una profunda crisis financiera. En nuestro país, el naufragio del mercado inmobiliario fue de tal envergadura que supuso la casi paralización del conjunto del sector. De hecho, hoy, de nuevo nos replanteamos el problema de la vivienda social en un mercado que no ha logrado remontar la debacle generada por la crisis.

De este modo, en la actualidad el principal problema de la vivienda es la falta de oferta. Si en la cresta del boom inmobiliario se construían un total de 600.000 viviendas al año en España, hoy no llegamos a 100.000, aunque parece que el mercado comienza una lenta reactivación. Por el camino ha habido que absorber el exceso de viviendas construido en zonas sin demanda. Todavía hoy la Sareb sigue vendiendo a bajo precio y se encamina a un lugar de promotor de viviendas sociales. Hoy hace falta producir viviendas en ciertas zonas y sobre todo hacen falta viviendas baratas. Últimamente, además, ha sido más rentable la vivienda de lujo o turística que cualquier otro segmento, haciendo que una porción de la producción de viviendas se destine a extranjeros, incluso parte de la vivienda tradicional en alquiler se encamina al uso de vivienda turística.

La construcción de viviendas sociales pasa por incentivar la producción de viviendas y para eso hacen falta varias cosas: suelo barato, una fiscalidad favorable, créditos muy blandos a largo plazo y ayudas a los primeros compradores de viviendas. La producción de suelos baratos es una competencia casi exclusivamente municipal, mientras que la fiscalidad lo es estatal. Los gobiernos autonómicos también pueden incidir dedicando parte de sus presupuestos a subvencionar viviendas de tipo social y parece que la conselleria quiere introducir el cambio de obra en la gestión de viviendas baratas. Lo cierto es que es necesario que los organismos públicos participen, junto a la iniciativa privada, en abordar un problema que resulta acuciante para una parte de nuestra población.