Un patrimonio público de suelo

Nuestro país tiene un problema: la falta de viviendas sociales. Aunque la discusión sobre la generación de un plan de viviendas sociales viene precedida por otro debate preparatorio: la posible creación de un Patrimonio Público de Suelo. ¿Y cómo generar este PPS? La Ley del Suelo marca un camino claro, ya que todo barrio de nueva creación (suelo urbanizable) debe ceder al Ayuntamiento un porcentaje de entre el 10 % y el 15 % del suelo edificable. Pero hoy este suelo llega a manos municipales e inmediatamente es subastado para ampliar la capacidad inversora de los ayuntamientos. Frente a esa situación un tanto anómala, puede proponerse la creación de un Patrimonio Municipal de Suelo que sirva como recurso estratégico regulador del mercado de suelo para la construcción de viviendas sociales. Es esta una problemática en la que en los últimos años se ha avanzado algo, reconociendo que un porcentaje (en torno al 30 % y hoy al 40 %) de las viviendas proyectadas en cada nuevo barrio debe destinarse a la promoción de viviendas que cuenten con algún tipo de protección pública.

Existe una vieja discusión que ha reverdecido en la actualidad en nuestra Comunidad con las normas para edificar viviendas tras la riada: se trata de construir viviendas en terreno dotacional. Nosotros lo que planteamos alternativamente es la posibilidad de crear un suelo específico para la construcción de viviendas sociales mediante la constitución de una categoría especial de suelo destinado a la edificación de dichas viviendas. Se trataría de que cada Plan Parcial llevara asignado, además de las dotaciones correspondientes para enseñanza o sanidad, un suelo público destinado a la construcción de viviendas sociales. Sería, por tanto, considerar este segmento de la vivienda casi como un «equipamiento». Esto tendría una ventaja, pues este suelo residencial se convertiría en demanial. Aclaremos que los ayuntamientos disponen de dos tipos de propiedades, los suelos demaniales y los patrimoniales. Son demaniales aquellos suelos afectos a un uso general como las calles o las plazas y también los destinados a un servicio público como las dotaciones urbanas. Estos bienes no son vendibles teniendo las características jurídicas de inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por el contrario, los bienes patrimoniales del Ayuntamiento son como los del resto de propiedades.

Creo que esta senda marcaría una separación en la producción de viviendas públicas de carácter social del resto del mercado de la vivienda, pudiendo contribuir a mejorar su producción y su abaratamiento. De tal modo, este suelo podría ser edificado cediendo el derecho de vuelo, pero por definición continuarían siendo de propiedad pública. Una vez constituida esta bolsa de suelo se podrían crear concursos para edificar viviendas sociales, de tal manera que los promotores públicos o privados podrían acceder a edificar viviendas tanto en propiedad (concesión) como en alquiler. En este caso no habría de repercutirse en el precio de la vivienda el correspondiente al suelo por lo que se puede llegar a abaratar el precio final de la vivienda de un modo importante. Transcurrido el tiempo de vida útil de la construcción, el suelo volvería al Ayuntamiento.

Estas técnicas urbanísticas aplicadas a viviendas sociales nos llevan a aventurar que este segmento de demanda de viviendas puede ser separado enteramente del resto de producción de viviendas y de su mercado. Con la técnica propuesta, se constituiría así una bolsa de suelo público permanentemente ligado a la promoción de vivienda social que estaría ocupado por una población que solo tendría una concesión sobre el suelo, pero que podría disfrutar de una vivienda. Aunque hay que reconocer que el tiempo hasta lograr que estas operaciones influyan en el mercado de la vivienda puede ser largo y además hemos perdido los años del boom en los que más fácilmente se hubiera podido implementar el sistema.

También hay que decir que la creación de viviendas sociales podría venir acompañada (como ya sucedió en la arquitectura de los años 30 del siglo pasado) de nuevas propuestas en su calidad constructiva. La prefabricación y el uso de materiales que minimicen los impactos sobre el medioambiente deberían convertirse en significativas. También la consideración energética de estas viviendas debe ser de cabal importancia, alcanzando buenos grados de confort y reduciendo el coste energético a los mínimos posibles.

Debemos quedarnos con la idea de que en los próximos tiempos es necesario incrementar la oferta de pisos sociales de buena calidad y sobre todo con un alquiler asequible. Y para ello creo que es interesante mantener un Patrimonio Público de Suelo creado en un suelo similar al dotacional. De otro lado, se pueden sostener formas creativas de colaboración entre las distintas administraciones, y también entre la promoción pública y privada, de tal modo que se permita incrementar la producción de viviendas sociales. En definitiva, creo que la creación de un Patrimonio Público de Suelo puede ayudar en el angustioso problema de la creación de viviendas sociales.