La tienda de ultramarinos Vicenta es ahora un loft donde vive Paco con sus gatos

En estos últimos días, además de aquello de lo de Julio Iglesias, que no se si ustedes se habrán enterado, puede que no, siempre que hayan estado metidos e incomunicados en un módulo lunar o en una cueva bajo tierra, ya que ha salido hasta en Estudio Estadio y que ya los tribunales de Justicia decidirán, que para eso cobran, sobre el tapete de la política municipal, el portavoz del grupo municipal socialista ha puesto el tema del fenómeno urbanístico que está arrasando en la ciudad, vamos, como lo hicieron los pantalones de campana allá por los años setenta del siglo pasado, y es la conversión de locales comerciales en viviendas, una tendencia que ha supuesto que cada año se duplique el número de solicitudes de licencias para poder llevar a cabo esta transformación, hasta alcanzar cifras realmente sorprendentes.

La conversión de locales comerciales en viviendas es un proceso legal y técnico que permite aumentar el parque de viviendas, pero requiere cumplir determinados requisitos urbanísticos y de habitabilidad, como superficie mínima, altura, ventilación, luz natural y salidas de humos, siendo imprescindible un proyecto técnico visado por un arquitecto, la licencia de obras mayores del Ayuntamiento y la posterior inscripción registral y catastral para poder habitarlo legalmente.

La conversión de un local comercial en vivienda presenta ventajas e inconvenientes específicos que han evolucionado con el mercado inmobiliario. Las ventajas que ofrece son varias. Comenzando por un precio de adquisición inferior. Generalmente, comprar un local para reformar sigue siendo entre un 20 % y un 40 % más barato que adquirir una vivienda de superficie similar en la misma zona. Hemos de tener en cuenta que en el último año el precio de la vivienda en Elche ha sufrido un aumento más que significativo, de tal forma que la vivienda nueva ha experimentado incrementos interanuales de alrededor del 10 % al 15 %, alcanzando precios medios por metro cuadrado que rondan los 1.600 euros por m²; la vivienda de segunda mano ha experimentado subidas con incrementos anuales que rondan del 12 % al 14,6 % situándose el precio medio en torno a los 1.500-1.600 euros por m², con algunas zonas superando los 2.000 euros por m², y el precio del alquiler de vivienda ha sufrido un incremento de alrededor del 11,5 % al 14 %, alcanzando máximos históricos, con el precio medio rondando los 800-840 euros al mes.

Otra ventaja que presenta esta actuación urbanística es la posibilidad de realizar un diseño personalizado y moderno. Al partir de un espacio diáfano, se permite una distribución totalmente a medida (estilo loft), con techos altos y espacios abiertos que no suelen encontrarse en pisos convencionales.

También accesibilidad, ya que, al estar situados a pie de calle, son ideales para personas con movilidad reducida o para quienes buscan evitar escaleras y ascensores; así como rentabilidad para inversores: debido al menor coste de compra y la alta demanda de alquiler en 2026, la rentabilidad bruta suele ser superior a la de la vivienda tradicional. Asimismo, se puede hablar del doble uso potencial: dependiendo de la normativa, algunos locales permiten un uso híbrido (vivienda-oficina), facilitando el teletrabajo.

Pero, como todo en la vida, también esta idea tan maravillosa tiene sus inconvenientes. Como la complejidad administrativa: no todos los locales pueden convertirse. El proceso depende de la aprobación municipal, los estatutos de la comunidad de vecinos y el cumplimiento estricto del Código Técnico de la Edificación (CTE). También como la privacidad y la seguridad: al estar al nivel de la calle, la vivienda está más expuesta a la vista de los transeúntes y al ruido exterior. Esto suele obligar a invertir en vidrios especiales, persianas de seguridad o sistemas de ventilación forzada. También hay limitaciones de luz y ventilación: muchos locales tienen poca fachada o son muy profundos, lo que dificulta que las habitaciones interiores cumplan con los requisitos legales de iluminación natural. Además, la financiación es más difícil, ya que los bancos suelen conceder hipotecas para locales comerciales con condiciones más estrictas (menos plazo y solo el 60-70 % del valor de tasación) frente al 80 % habitual de las viviendas; y están los gastos de comunidad y derramas: a veces, los locales tienen coeficientes de participación altos en la comunidad de vecinos, lo que implica gastos mensuales elevados sin disfrutar de servicios como el ascensor.

Evidentemente, el incremento exponencial de este fenómeno no es algo casual, no ha brotado de la noche al día como las setas ni como el pelo en la cabeza de Manolo El Mecánico tras pegarse un viajecito a Estambul. Responde a la necesidad de intentar dar salida a la extensa multitud de locales comerciales vacíos que hay en Elche, que llevan meses o años cerrados y sin ningún uso y a la necesidad de ofrecer viviendas a un precio asequible a la extensa demanda que existe, por lo que por un lado este fenómeno beneficia a los propietarios de locales que no hay manera de rentabilizarlos (tener un local vacío es como tener un tío en Granada, que ni tienes tío ni tienes nada) y benefician a aquellos que tienen necesidad de una vivienda y es imposible adquirirla por los precios desorbitados que tienen. Pero presentan una desventaja importante, y es la desaparición de los comercios de proximidad, lo que supone una «desertización comercial» que empobrece la vida urbana, ya que la desaparición del comercio local no es un hecho anecdótico, es un cambio estructural con consecuencias sociales (pérdida de relaciones y comunidad), urbanas (calles más vacías y gentrificadas) y ambientales (más transporte urbano, más residuos, más dependencia de cadenas globales). Cuando un barrio pierde un nivel mínimo de comercio, no solo se transforma la manera de comprar, sino también la manera de vivir. La desertización comercial no es, por lo tanto, únicamente un síntoma económico: es una señal de alerta social, ambiental y comunitario, pues, cuando los comercios desaparecen, los barrios se vacían de vida.

Es por ello que sería recomendable no solo que se regularan las condiciones y características técnicas y físicas que debe tener un local para poder transformarse en vivienda, sino que también sería aconsejable que se regulara la implantación de este fenómeno urbanístico en los distintos barrios a fin de preservar en ellos un nivel mínimo de comercio que impida la desertización comercial.

Cualquier barrio o pedanía de nuestra ciudad son lugares donde proliferan, se desarrollan y se manifiestan las relaciones sociales, comerciales y económicas entre los vecinos, actores fundamentales de la vida de la ciudad, los cuales utilizan estos espacios urbanos para conocerse, convivir y compartir sus proyectos de vida y para ello necesitan tanto la vivienda como el comercio, por lo que debemos preservar un equilibrio necesario y sostenible que mantenga la vida de nuestros barrios y pedanías y evitemos que se puedan convertir en meros barrios dormitorios.

Como dijo Gro Harlem Brundtland (ex primera ministra noruega), «el desarrollo sostenible es el desarrollo que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras de satisfacer sus propias necesidades».

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