«Las fuerzas del macroentorno económico y tecnológico de marketing, presentadas como crisis financiera y aplicación de las nuevas tecnologías a los procesos de comercialización de viviendas, han impactado en la estructura del canal de distribución del sector inmobiliario en España». Esta es la principal conclusión de la investigación realizada por el profesor del CEU, Gabriel Ravello, y que fue presentada con motivo de la defensa de su tesis doctoral.
En su tesis, dirigida por el catedrático de Economía del CEU, Gonzalo Rubio y por Laura Fernández Durán, vicedecana de Dirección de Empresas y Marketing del CEU, se advierte de que este impacto se pone de manifiesto por la alteración, tanto en el volumen como en la configuración de la estructura de distribución.
Asimismo, apunta Ravello, «los flujos de bienes inmuebles que circulan por el canal también presentan sendas alteraciones a consecuencia de las fuerzas del macroentorno descritas. Y son las comunidades autónomas de Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía las que reflejan este impacto en mayor medida que el resto de los territorios».
Este trabajo doctoral sitúa cronológicamente el proceso de distribución comercial del sector inmobiliario en España entre los años 2004 y 2019, desde la perspectiva de la variable de distribución de marketing y lo relaciona con los acontecimientos del macroentorno económico y tecnológico.
«Como acontecimiento económico se considera la crisis financiera de 2008 a 2013; como acontecimiento tecnológico, se contempla la incorporación al sector inmobiliario de las nuevas tecnologías que dan soporte al proceso de comercialización». Por ese motivo, el objetivo general de esta tesis consiste en determinar cómo los hechos económicos acontecidos y la adopción de tecnologías de información en el proceso de comercialización han impactado en la estructura de distribución del sector inmobiliario en España y en qué medida han logrado transformarla.
Entre otras conclusiones, Ravello señala que las promotoras inmobiliarias y las empresas de compraventa de bienes inmuebles por cuenta propia son las tipologías de agentes intermediarios que mayor presencia tienen en el canal, las que más acusan la coyuntura económica y las primeras que se ven afectadas.
«Por el contrario, los agentes intermediarios focalizados en la comercialización y administración, como son los API y los administradores y gestores de la propiedad inmobiliaria, tienen una baja presencia en el canal, apenas reflejan la coyuntura económica y, en 2014 y 2015, respectivamente, ya recuperan los volúmenes que presentaban previos al inicio de la crisis».
Asimismo, este experto advierte de que, de forma simultánea a la finalización de la crisis inmobiliaria, una nueva tipología de empresas irrumpe en el canal de distribución para consolidarse como los nuevos actores que van a representar un papel clave en la estructura.
«Estos nuevos agentes son las plataformas online de base tecnológica comercializadoras de viviendas denominadas servicers, marketplace y proptech. Esta tipología de empresas aplica las nuevas tecnologías en sus procesos de intermediación y son capaces de dinamizar el proceso de distribución por su facultad exponencial de poner en contacto a los vendedores y a los compradores de bienes inmobiliarios».
La relevancia que estas estas plataformas adquieren en el mercado es de gran magnitud. Tan sólo cuatro empresas servicers concentran la posesión de casi la totalidad de los stocks de viviendas disponibles a la venta a través de las plataformas online. Aunque por comunidades autónomas, el volumen y la configuración de la estructura del canal de distribución inmobiliaria presenta parámetros de comportamiento similares, son las de Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana las que en mayor medida han evidenciado los cambios en la estructura.
«Cabe destacar, que el 90% de las empresas de base tecnológica dedicadas a la intermediación de viviendas se encuentran implantadas en la Comunidad de Madrid y en el arco Mediterráneo. Particularmente, Madrid y Barcelona concentran casi el 80% de este tipo de empresas comercializadoras».
Incidencia de la crisis financiera
La crisis financiera frena la expansión y reduce el tejido empresarial que conforma la estructura de distribución del sector inmobiliario en España, apunta Ravello. A su vez, las nuevas tecnologías irrumpen en el sector en forma de nuevas empresas de base tecnológica. «Estas empresas son capaces de concentrar un volumen extraordinario de bienes inmuebles en sus carteras de producto y de dinamizar, de manera singular, los procesos tradicionales de comercialización de viviendas».
Por otro lado, las fuerzas del macroentorno de marketing también afectan al volumen y a la configuración de los flujos de bienes inmobiliarios que circulan a través del canal de distribución. «Tanto el volumen como la configuración de estos bienes inmobiliarios describen una evolución directamente relacionada con el transcurso del entorno económico y con la adopción de las TIC por parte de los agentes comercializadores».
Concentración del sector inmobiliario
En cuanto al nivel de concentración del sector inmobiliario, el trabajo pone de manifiesto que el mercado español está desconcentrado o posee un nivel de concentración mínima respecto de las transacciones inmobiliarias que en él se producen. Tanto las transacciones inmobiliarias de viviendas libres nuevas como las de segunda mano se han repartido de forma equitativa entre las dieciocho comunidades autónomas.
«No obstante, cuatro de ellas (Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid) presentan un nivel de concentración de transacciones inmobiliarias mayor que el resto de las comunidades. Aun así, el nivel de actividad económica del sector inmobiliario medido en transacciones hipotecarias no presenta una concentración significativa para alguna área determinada del territorio español», recoge el experto en su trabajo.
De forma más específica y focalizados en la subestructura que conforman las empresas de base tecnológica comercializadoras de viviendas -proptech, servicers y marketplace- «podemos afirmar que la concentración se comporta de forma antagónica a la concentración de la estructura tradicional de distribución. Las empresas tecnológicas presentan un alto grado de concentración territorial para el mercado español. Dos comunidades autónomas, Cataluña y Madrid, concentran el 80% de estas empresas».
En términos generales, la crisis inmobiliaria afecta de forma directa al nivel de concentración en el mercado ya que, tras el periodo de ajuste y conforme con las características que debe cumplir el índice, la concentración se suaviza por la aparición de nuevas empresas y por el incremento de las transacciones. Respecto de las empresas tecnológicas, tras el ajuste que experimenta el sector post crisis, éstas incrementan favoreciendo la concentración en las dos autonomías identificadas con anterioridad: Madrid y Barcelona.
