BENFERRI
Benferri rescata la urbanización abandonada en 2006 junto a la rambla de Abanilla para levantar 370 viviendas y un aumento previsto de población del 44 %
El Ayuntamiento tramita de nuevo el sector Altos del Pino sobre 14 hectáreas tras la petición de una inmobiliaria del Banco Santander y el fondo Cerberus
D. Pamies
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¿Es rentable el rescate de una urbanización con capacidad para 370 viviendas abandonada hace veinte años, en el último rincón de uno de los municipios más pequeños de la comarca, del interior agrícola de la Vega Baja, junto a una de las ramblas identificada como de las más peligrosas de la Comunidad Valenciana y que necesita de una inversión millonaria para culminar el sector? Aunque la pregunta es larga, la respuesta es breve: Sí.
Especialmente rentable si se trata de suelo urbano consolidado, como es el caso. Lo demás son menudencias.
El Ayuntamiento de Benferri está intentando rescatar el plan urbanístico de Altos del Pino, un sector residencial iniciado en 2006 que se quedó sin terminar por la crisis inmobiliaria de la segunda mitad de esa década. El municipio ha sacado ahora a información pública la nueva iniciativa de unos promotores para rematar la zona que rescataría una actuación ejecutada en torno al 90%. Aunque si estos empresarios quieren sacar adelante el plan van a tener que invertir bastante más de ese 10 % que quedaba por resolver.
Si las 370 viviendas se ocuparan por completo y se aplica una hipótesis de 2,5 personas por vivienda, Altos del Pino podría sumar hasta 925 nuevos residentes al municipio a largo plazo. Un aumento del 44 % sobre la población actual de 2.000 habitantes.
14 hectáreas
La actuación tiene 147.789 metros cuadrados de superficie y está pensada para vivienda unifamiliar aislada, con baja densidad. La documentación, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat, recuerda que la programación inicial fue aprobada en 2003 y que el proyecto de urbanización se validó en 2006. Las obras llegaron a comenzar ese mismo año, pero quedaron paralizadas con el grueso de la urbanización hecho y partidas todavía pendientes.
Fue muchos años después, en noviembre de 2022 cuando Landcompany 2020 (una compañía del Banco Santander) y Promontoria Coliseum Real Estate (Cerberus), un conocido fondo buitre privado con sede en Estados Unidos que compró carteras inmobiliarias del Banco Sabadell procedentes de la crisis, pidieron al Ayuntamiento resolver la condición de agente urbanizador de Altos de Benferri S.L., formada por tres promotores de la zona que se arruinaron, por incumplimiento de sus obligaciones y por la imposibilidad derivada de su liquidación concursal.
Uno de los viales del plan urbanístico en la actualidad / D. Pamies
Redes eléctricas
Faltan zonas verdes, acometidas, redes eléctricas, cuestiones vinculadas al suministro de agua y energía, y la reparación de unidades deterioradas por el paso del tiempo y la falta de mantenimiento. Una visión bastante optimista en la documentación que no se corresponde con la situación real de este sector sobre el terreno. De ese 90 % realizado de la urbanización solo es posible distinguir en la actualidad, entre la tupida vegetación silvestre, las aceras y unos viales destrozados. Cientos de toneladas de basura y enseres, desde neumáticos a muebles, pasando por montañas de escombro, se distribuyen dispersas por las más de 14 hectáreas del sector. La vegetación típica de las urbanizaciones fantasma ha tomado todos los espacios y los transformadores están destrozados. Las farolas del alumbrado siguen en pie de puro milagro.
Pero el suelo es urbano y eso es lo que importa a las inmobiliarias. Todavía tendrán que invertir más millones de euros de los que emplean en rescatar mínimamente el sector si quieren comercializar las parcelas urbanas, aunque no está claro si además de urbanizadores serán constructores. Los precios de la vivienda, la demanda y la falta de oferta es tan relevante que los números salen solos. De lo contrario las empresas no estarían empujando al Ayuntamiento, con el equipo de gobierno del PSOE al frente, a continuar con la tramitación obligatoria y reglada del plan pese a su ubicación en un rincón tan ajeno al foco inmobiliario de la comarca como el interior del regadío intensivo en el campo de Benferri.
Nueva agrupación
La nueva Agrupación de Interés Urbanístico Sector Altos del Pino, se constituyó en mayo de 2024, que cuenta con más del 70% del ámbito urbanístico una vez descontada la superficie pública ya existente. Fue en el pleno de Benferri donde se acordó el 1 de octubre de 2024 resolver la condición de agente urbanizador de Altos de Benferri S.L. y admitir a trámite la nueva iniciativa de programación.
Las viviendas serán de dos plantas como máximo, ocho metros de altura y vivienda unifamiliar aislada. El sector reserva 6.196 metros cuadrados a zonas verdes públicas, 7.390 metros cuadrados a equipamientos, que recibe el Ayuntamiento y 31.615 metros cuadrados a viario público.
La normativa fija un plazo máximo de seis años para edificar los solares desde la recepción de la urbanización y desde que las parcelas tengan formalmente esa condición. Además de culminarla, el Ayuntamiento deberá dotarla de servicios. De momento, el vial que conecta el casco urbano de este nuevo barrio -aislado del resto y separado del pueblo por la rambla- está bastante deteriorado.
Ubicación del sector y la rambla de Abanilla / Miteco y elaboración propia/IA
El alcalde: "La rambla nunca ha inundado esa zona"
El documento hecho público por el Ayuntamiento no incorpora una estimación específica sobre riesgo de inundación. La cartografía del sector lo sitúa junto a la margen derecha de la rambla de Abanilla, en posición elevada respecto al cauce. Pero no dice nada más. La documentación gráfica muestra el borde del ámbito junto a la rambla, pero el Plan de Actuación Integrada (PAI), como se denominaba a las actuaciones que reclasificaban suelo rústico hace dos décadas, no desarrolla un apartado propio de inundabilidad.
El alcalde, Luis Vicente Mateo, subraya que el topónimo de la urbanización, Altos del Pino, es testigo de una realidad histórica: pese a situarse junto a la margen derecha de la temida rambla, sostiene que este paraje "nunca" se ha visto inundado por sus aguas. Ni cuando el río Chícamo-Abanilla bajó con más de 1.200 metros cúbicos por segundo en la dana de Santa María de septiembre de 2019, según la documentación técnica de la Confederación Hidrográfica del Segura. Los mapas de riesgo del Patricova de la Generalitat -que ahora no recogen tal riesgo-, están por modificarse desde aquel episodio y tras la dana de octubre de 2024 en València. Sin embargo, los mapas del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) que emplea la Confederación Hidrográfica del Segura indican ese riesgo para periodos de retorno más amplios centrados en una pequeña superficie del extremo este del sector residencial.
El alcalde remarca, sobre el aumento de población previsto, que la urbanización tiene la tipología de baja densidad que se empleó en su día en Benfis Park, la otra "urba" de este municipio que vive del regadío del trasvase Tajo-Segura.
El hecho de que esté aprobado definitivamente evita la supervisión de la Generalitat, de ahí el interés de la inmobiliarias por sacarlo adelante bajo las condiciones de aquellos "PAI" de la vorágine del boom del ladrillo de hace 20 años.
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