Esta es la forma de comprar una casa más barata que no convence a los expertos: “No quiero alegrarme de que alguien muera”

Hay varias formas de comprar una vivienda a un precio más económico. Una de las opciones es comprar una casa okupada, ya que normalmente están a la venta con unas rebajas muy importantes que puedes aprovechar.

Pero si esta forma te parece demasiado arriesgada pues optar por comprar un piso de nuda propiedad. Cuando hablamos de esta modalidad nos estamos refiriendo a que estás comprando la titularidad del inmueble pero sin el derecho a usarlo o vivir en él. Es decir, el nuevo comprador se convierte en el propietario del piso, pero no puede ocuparlo ni alquilarlo mientras exista un usufructuario (normalmente, una persona mayor que vive allí de por vida).

Ese derecho de uso se llama usufructo y suele quedárselo el vendedor. Por ejemplo, una persona mayor vende su vivienda en nuda propiedad, recibe el dinero, pero sigue viviendo en el piso hasta su fallecimiento o hasta que decida renunciar al usufructo.

Imagina que un piso tiene un valor de mercado de 200.000 euros. Si se vende en nuda propiedad a un inversor, este podría pagarlo por 110.000 o 120.000 euros, dependiendo de la edad del usufructuario. El vendedor se queda con ese dinero, y el comprador se asegura una propiedad futura a buen precio.

Ventajas de comprar un piso en nuda propiedad

Para el vendedor, es decir, el usufructuario que se quedaría viviendo en la casa, serían las siguientes:

• Liquidez inmediata sin dejar la vivienda. Puede seguir viviendo en la casa mientras recibe un ingreso importante de golpe, ideal si para los que buscan mejorar su calidad de vida o complementar tu pensión.
• Seguridad jurídica. El contrato queda registrado en escritura pública y ante notario, con todas las garantías legales para ambas partes.
• Mantenimiento del uso de la vivienda. Aunque venda la nuda propiedad, sigue teniendo el derecho de uso y disfrute vitalicio. Nadie puede echarle ni obligarle a marcharse.

Para el comprador o nudo propietario, las ventajas son las siguientes:

• Precio reducido. Adquiere el inmueble con un descuento importante respecto a su valor de mercado, lo que puede suponer una excelente inversión a medio/largo plazo.
• Sin gastos de comunidad o mantenimiento. Mientras el usufructuario viva, es él quien normalmente asume los gastos de mantenimiento ordinarios, lo que reduce costes para el comprador.
• Inversión sin urgencia. Es ideal si no necesita ocupar la vivienda de forma inmediata, y está pensando en tu futuro o en el de tus hijos.
• Potencial de revalorización.  Al adquirir un inmueble en zonas con proyección, puede beneficiarse de una revalorización adicional cuando obtenga la plena propiedad.

Desventajas de la nuda propiedad

Para el comprador las desventajas podrían ser las siguientes:

• No puedes usar el inmueble de inmediato.  Mientras exista el usufructo, no puede vivir en el piso ni alquilarlo. Es una inversión que requiere paciencia.
• Incertidumbre temporal. El tiempo hasta que se obtenga la plena propiedad depende de la vida del usufructuario, lo que hace que no se pueda prever una fecha exacta.
• Dificultad para financiar. Muchas entidades bancarias no conceden hipotecas para este tipo de compras, por lo que suele ser necesario contar con fondos propios.
• Limitación en la toma de decisiones. Si el usufructuario decide alquilar la vivienda a un tercero está en su derecho.

Para el vendedor de la nuda propiedad las desventajas son las siguientes:

• Pierde la propiedad legal. Aunque siga viviendo en la vivienda, ya no será el titular registral. Eso puede afectar si necesita solicitar financiación o ayudas que requieran propiedad.
• Operación irreversible. Una vez firmada la venta de la nuda propiedad, no puede deshacerla. Es importante estar muy seguro y contar con buen asesoramiento.
• Herederos con menos patrimonio. Al vender la nuda propiedad, los herederos no recibirán la vivienda como parte de la herencia, lo que puede generar conflictos si no está bien explicado.

La cara B de la nuda propiedad

Esta transacción inmobiliaria puede ser una oportunidad de negocio para aquellos inversores que no necesitan la vivienda para vivir en ella con efecto inmediato o que no necesitan liquidez en el momento.

Sin embargo, para Sergio Gutíerrez, cofundador de Excellence Real Estate Circle, hay más aspectos por los que esta opción no es su “favorita”. En su cuenta de Instagram, en la que cuenta con más de 55.0000 seguidores, este experto inmobiliario explica que normalmente este tipo de transacciones se hacen con personas jubiladas que necesitan dinero y tienen una casa en propiedad.

Pero para Gutiérrez hay dos desventajas fundamentales. La primera es que se trata de una inversión incierta ya que el comprador no puede disponer de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario. Además, existe el riesgo de que al fallecer, los herederos ocupen la casa o generen conflictos legales por la pérdida de la herencia.

Y por otra parte, explica que una de las principales desventajas es que “no quiero alegrarme de que alguien muera”.