Esta es la trampa fiscal de los contratos de alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra se han convertido en una fórmula cada vez más habitual para quienes desean adquirir una vivienda de forma progresiva. Sin embargo, este tipo de operaciones esconden implicaciones fiscales que a menudo pasan desapercibidas y que pueden acarrear un importante coste ante la Agencia Tributaria.

Así lo ha explicado el asesor inmobiliario Sergio Gutiérrez (@sergio_excellence_circle) en un vídeo de Instagram, donde cuenta con más de 55.000 seguidores.

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¿Qué es la prima de la opción a compra y cómo se tributa?

En este tipo de contratos, el propietario puede cobrar una prima inicial al inquilino por concederle el derecho a comprar la vivienda en un plazo determinado. Esta prima suele ser un porcentaje del precio de venta acordado, típicamente entre un 5% y un 10%. A simple vista, muchos interpretan este pago como parte del alquiler, pero Hacienda no lo considera así.

La clave está en cómo se califica este ingreso. Según el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, la prima no tributa como rendimiento del capital inmobiliario (como lo haría el alquiler mensual), sino como una ganancia patrimonial, y por tanto, se grava en la base del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Esto implica que el importe recibido por el arrendador puede estar sujeto a una tributación que oscila entre el 19 % y el 27 %, según el tramo aplicable. Y lo más relevante: este impuesto debe pagarse aunque el inquilino finalmente no ejerza la opción de compra, tal y como afirma la Dirección General de Tributos.

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Si tributas mal, también pierdes dinero

Muchos particulares se acercan a este tipo de operaciones confiando en estrategias que les permitan rentabilizar sus propiedades con mayor flexibilidad. No obstante, la normativa fiscal no deja margen para la improvisación.

Sergio Gutiérrez insiste en que el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento, y recuerdan que los errores en la tributación de estas primas pueden derivar en sanciones, recargos e inspecciones. El asesor recuerda que “si inviertes mal, pierdes dinero, pero si tributas mal, también”.

Consulta antes de firmar

Antes de redactar o firmar un contrato de alquiler con opción a compra, es fundamental contar con asesoramiento jurídico y fiscal.

Lo que a primera vista parece una oportunidad ventajosa puede convertirse en un quebradero de cabeza si no se contemplan todas las obligaciones tributarias derivadas de la operación.