Fondos de inversión y promotoras se han lanzado a la construcción de edificios de viviendas proyectados desde un primer momento para alquilar en un segmento conocido en el sector como build to rent (construir para alquilar). Es una tendencia que tiene mucha fuerza en países como Inglaterra por la dificultad de las familias de acceder a la compra y que ahora se está extendido a las principales capitales españolas, entre ellas, Madrid, Barcelona o València. La consultora Savills Aguirre Newman estima que la inversión en este segmento del mercado superó el año pasado los 1.500 millones de euros. La promotora AQ Acentor (que pertenece a un gestor de fondos de inversión alemán) promueve mediante esta fórmula la construcción de 281 viviendas en la urbanización Turianova en el PAI Fuente de San Luis, detrás de La Fe, en València. La inmobiliaria Aedas Homes está buscando comprador para una promoción de este tipo en València y para otra en Alicante. El negocio de Aedas continúa siendo el mismo: la promoción de edificios residenciales para su venta, con la particularidad de que en este caso se trata de una comercialización a un solo cliente institucional que destinará esas viviendas al mercado del alquiler. Otras grandes promotoras españolas han entrado en los últimos meses en este segmento. A nivel nacional, Metrovacesa vendió al fondo estadounidense Ares una cartera de viviendas para alquilar; Acciona a Axa; Áurea Homes a Azora y Vivenio; y Vía Célere a Tectum y Locare.
La clave del interés de los grandes inversores por este segmento del sector inmobiliario es el incremento exponencial de la demanda de vivienda en alquiler, que ha disparado los precios de las rentas en las principales capitales del país. Tradicionalmente, en España, el 85% de las familias residía en viviendas en propiedad y el 15% lo hacía de alquiler. Este porcentaje ha variado sensiblemente tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. A cierre del tercer trimestre de 2019, según datos del Gobierno de España, el mercado del alquiler alcanza el 23,9% de las viviendas. Arturo Díaz, director ejecutivo de residencial de Savills Aguirre Newman, incide en que hay un problema de oferta en el mercado del alquiler. «El 95% del mercado del alquiler está en manos de particulares. Son pequeños propietarios que alquilan la vivienda que no necesitan. Son inmuebles que se diseñaron pensando en la venta y no en el alquiler. La importancia del build to rent es que cambia el concepto. Los promotores piensan en el diseño, el mantenimiento y el coste de los materiales de un producto destinado al alquiler. Este tipo de edificios tienen zonas comunes como gimnasio, piscina y salas de uso común para celebrar eventos», puntualiza. Además, las viviendas destinadas al alquiler acostumbran a ser más pequeñas (tienen una o dos habitaciones).
El responsable de residencial de Savills Aguirre Newman destaca que los edificios del segmento del build to rent «no son productos de lujo. Están dirigidos a la clase media porque acaban con la dificultad del acceso a la primera vivienda. Hay una parte de la población que decide alquilar por motivos económicos y otra que aunque puede comprar prefiere no hacerlo porque tiene otras prioridades».
Como una mancha de aceite
Arturo Díaz añade que el fenómeno de construir para alquilar se está extendiendo como una mancha de aceite. Empezó en Madrid y Barcelona (donde la vivienda cuesta de media un 25% más que en València), ahora ha llegado a la capital del Túria y Málaga, y la previsión es que se expanda a Sevilla y Bilbao. Los proyectos de este tipo de promociones para alquilar tienen un tamaño mínimo de 50 viviendas. Los promotores pueden obtener una rentabilidad del 5%, aunque el porcentaje final depende de la ubicación.
La inmobiliaria AQ Acentor ha entrado con fuerza en este segmento del mercado. «En AQ Turianova, que tendrá 1.200 viviendas junto a La Fe, apostamos por complementar nuestra oferta residencial en venta con una promoción en alquiler de 281 viviendas que ayudarán a una rápida consolidación del barrio y a la instalación de todo tipo de servicios. Esta promoción contará con servicios comunes como piscina y pistas de pádel», señalan desde la promotora.
La empresa de capital alemán destaca que el segmento del build to rent constituye casi el 50% de sus proyectos en desarrollo en España. «De hecho, somos el promotor de obra nueva con más viviendas en desarrollo actualmente en España en build to rent con más de 2.500 repartidas entre València, Madrid, Barcelona y Málaga. Acabamos de alquilar la primera de cinco promociones en Madrid, unas 170 viviendas que forman parte del residencial Parque de Ingenieros en el barrio de Villaverde», precisan desde AQ Acentor.
Convencidos del potencial
La promotora está convencida del potencial de este segmento inmobiliario. «Ante la creciente demanda de vivienda en alquiler, estamos seguros de que el segmento del build to rent ha venido para quedarse. Sobre todo en un país como España que tiene una creciente movilidad laboral, salarios bajos y dificultad de acceso a la compra de una vivienda (especialmente entre los jóvenes), lo que hace que todavía haya mucho margen de desarrollo para este tipo de inmuebles», subrayan desde la promotora.
A largo plazo
El CEO de la firma de servicios inmobiliarios aProperties, Armando Lasauca, puntualiza que los fondos que entran en este tipo de operaciones «invierten entre 30 y 40 millones de euros en promociones de entre cien y doscientas viviendas. Los fondos son largoplacistas. Van con la idea de desarrollar el proyecto y venderlo en seis o siete años. Es una práctica muy extendida en Europa. Los fondos han entrado con fuerza en València porque es el tercer mercado de España tras Madrid y Barcelona». Ares ha sido el grupo inversor que más ha apostado por el build to rent en el mercado español. Aedas Homes está promoviendo cuatro proyectos con quinientas viviendas que va a vender a Ares para que las destine al alquiler. El CEO de Aedas Homes defiende que este tipo de promociones facilita el acceso a la vivienda (sobre todo a los jóvenes), atiende a la creciente demanda de inmuebles en alquiler y profesionaliza el mercado.
