Las entidades quieren recuperar el tiempo perdido con la pandemia y, tras un año centrados en otras tareas, como la gestión de los créditos ICO, han vuelto a poner el foco en el que sigue siendo su producto estrella: las hipotecas. En los últimos meses casi todos los bancos han mejorado las condiciones que ofrecen en las nuevas contrataciones para aprovechar el despertar de la demanda de vivienda tras el covid, pero también se han lanzado a por el negocio en manos de sus competidores ante la mayor disposición de muchos clientes a cambiar de entidad su préstamo.
2,75% es el interés medio inicial de las hipotecas fijas
Un «robo» de clientes que ya es habitual en otros productos como los planes de pensiones o los fondos de inversión, pero que en el caso de los créditos era bastante inusual en España, a diferencia de lo que ocurre en otros países europeos.
De esta forma, en el primer trimestre de este año hasta 658 alicantinos lograron vencer la pereza que suele provocar este tipo de situaciones y se llevaron su hipoteca a otro banco, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), más del triple que en el mismo periodo del año anterior, cuando sólo se registraron 180 traspasos. Y podría ser sólo la punta del iceberg porque, según los expertos consultados, la amenaza de esta posibilidad también está detrás de muchas de las novaciones, es decir, de los cambios de condiciones aceptados por los bancos, que se han registrado en estos meses. Un fenómeno que también se ha disparado.
«Si entras en su web, ya hay muchas entidades que tienen un apartado específico dentro del área de hipotecas para los que quieren cambiar de entidad», explica Miquel Riera, experto en hipotecas de Helpmycash. El Santander, ING o Bankinter son algunas de ellas. Riera señala que los dos puntos de inflexión que han llevado a la situación actual fueron la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria de 2019, que redujo los trámites y los costes asociados al cambio, y la pandemia, que ha permitido que muchos clientes tuvieran más tiempo y, sobre todo, más disposición a revisar los términos de sus préstamos.
«En España siempre se ha dicho que, cuando firmas una hipoteca, te casas con el banco y eso es algo que en otros países no sucede. En el Reino Unido lo habitual es que más o menos cada cinco años te cambies de entidad», explica, por su parte, Simone Colombelli, de iAhorro.
1.490 hipotecas firmadas en Alicante en marzo
Desde el punto de vista del cliente, el beneficio está claro -conseguir un precio más atractivo-, pero, ¿qué ganan los bancos? «Las subrogaciones son operaciones con mucho menos riesgo, porque ya sabes el historial del cliente y si son buenos pagadores. Además, como ya se ha amortizado una parte del préstamo, están muy por debajo del 80% de tasación que como máximo se recomienda prestar, lo que les favorece desde el punto de vista regulatorio», explica el experto.
En cualquier caso, las subrogaciones son solo uno de los frentes de la guerra hipotecaria, que sigue muy centrada en la batalla de los préstamos a tipo fijo, que ya suponen alrededor del 60% de todos los que se conceden, según el INE. Con el euribor en terreno negativo -en mayo se situó en el -0,481%-, las entidades logran un margen mucho más considerable con las hipotecas fijas, aunque no dejen de rebajar su tipo para hacerlas más atractivas.
De esta forma, el interés medio inicial en estos préstamos se situó en el 2,75% el pasado mes de marzo, con lo que se mantiene en su nivel más bajo de la serie histórica. Sin embargo, lo que cierto es que la mayoría de entidades tienen ya en su catálogo ofertas con tipos por debajo del 1,50% a 30 años -algo impensable hace muy poco-, eso sí, a cambio de una fuerte vinculación.
Y es que uno de los principales objetivos de las entidades con la concesión de hipotecas son las ventas cruzadas de otro tipo de productos, como seguros o fondos. «Sobre todo ahora que el cliente ya no pasa nunca por la sucursal, una hipoteca es una forma de vincular y mantener una relación con un cliente a largo plazo», recuerda Colombelli. Tras el descenso registrado durante el año pasado con la pandemia de covid y un flojo arranque de año, la concesión de hipotecas repuntó un 22% en marzo en la provincia, cuando se registraron 1.490 operaciones.
¿Quién sale más beneficiado con el cambio?
Los que más pueden ahorrar son los que contrataron hipotecas variables entre 2010 y 2015
Los beneficios que consiga el cliente con la subrogación dependerá mucho de las condiciones de su hipoteca actual. A este respecto, un estudio del portal Helpmycash señala que entre los más beneficiados por un cambio de entidad en estos momentos se encuentran aquellos que contrataron hipotecas variables entre los años 2010 y 2015, cuando se aplicaban diferenciales del 1,5% y hasta el 2% que ahora podrían rebajar. Igualmente, también lograría un ahorro considerable si renegocian su hipoteca o se la llevan a otro banco los que firmaron préstamos a interés fijo entre los años 2015 y 2017, cuando lo habitual era aplicar un 3% a este tipo de créditos, frente al 1,5% que se logra ahora con bonificaciones, según explica Miquel Riera. En términos generales, la subrogación interesa más a aquellos usuarios que se encuentran todavía en la primera parte de la vida de la hipoteca, que es cuando más intereses se pagan.
La ley de 2019 facilitó el cambio y prácticamente el único coste que debería soportar el cliente es el de tasación. Muchas entidades facilitan los trámites para vencer las reticencias de los clientes.
