El precio de las viviendas más caras en España sube, mientras que el de las baratas tiende a bajar

El sector inmobiliario español capea la situación de frenazo inmobiliario con mayor solvencia de lo esperado. La crisis tanto de oferta como de demanda se está saldando con un fenómeno desconocido hasta la fecha en la que los precios de las viviendas de mayor coste tienden a subir y siguen vendiéndose, mientras que las más baratas incluso bajan de precio por falta de clientes y no cumplir las expectativas de los compradores. En un contexto general de precios altos de la vivienda y mayores costes hipotecarios, las inmobiliarias constatan que "lo más caro está más caro y, en muchos casos, lo más barato está más barato", explica el último informe que se presenta este jueves por Tecnitasa.

Según el análisis de Tecnitasa, "la totalidad de las capitales y ciudades en España incrementan sus precios máximos salvo Toledo y Melilla". Pero las cotas de precio alcanzadas denotan que pocas parejas jóvenes están en condiciones de afrontar la compra de su primera vivienda. Según los mismos datos, cinco capitales han superado los 7.000 euros por metro cuadrado de precios medios, cuando hace cuatro años eran tres las que superaban los 6.000 euros. Pero pese a que se constata la crisis inmobiliaria de oferta disponible a precios adecuados, los intermediarios siguen con cierta actividad de compraventa, principalmente por clientes que sustituyen sus viviendas, extranjeros o propietarios que dejan de tener viviendas en alquiler y las ponen a la venta.

Inmobiliarias como Amat, especializada en viviendas de segmento medio alto, con precios medios superiores a los 600.000 euros, reconocen que la actividad registrada en 2023 se mantuvo por encima de lo esperado y que no perciben todavía que los precios empiecen a bajar. En opinión de Francisco Cruz, propietario de CVM Pisos, en el eje de Fabra i Puig de Barcelona, "hay un porcentaje de clientes que han desaparecido por la dificultad para conseguir hipoteca. Vender se está vendiendo, pero ha aparecido bastante cliente que compra sin hipoteca. Los pisos reformados son más fáciles de vender, pero más difíciles de negociar. Los pisos sin reformar siempre tienen un margen de negociación más alto".

Diferencia de precios en las poblaciones

Las diferencias de precio son elevadas según las zonas. Según Tecnitasa, entre el paseo de Gràcia y el barrio de Torreforta de Tarragona las disparidades de precios son superiores a los 9.500 euros el metro cuadrado. El análisis de Tecnitasa evidencia que el entorno tiene una influencia crucial en el establecimiento de precias de venta de viviendas, igual que el estado, su certificado de eficiencia energética y demás. Eso hace que las medias sean realmente engañosas en el sector inmobiliario. Así, en los datos de Tecnitasa, por ejemplo, se puede determinar que un inmueble en la nueva zona marítima de Badalona cuesta del orden de 5.700 euros el metro cuadrado, por unos 541.500 euros (95 metros cuadrados, dos habitaciones, primer piso), frente a los 364.500 euros del año pasado. Pero en zona relativamente próxima, en el barrio San Roque de la misma población, el precio de una vivienda de 65 metros cuadrados es de 75.400 euros.

En el caso de Madrid, esas diferencias entre las zonas más caras y más baratas aumentan hasta los 15.000 euros el metro cuadrado entre la zona de Recoletos y la de San Cristóbal de los Ángeles (900 euros el metro cuadrado), por ejemplo. Según Servihabitat, la escasez de obra nueva y el cada vez más escaso estoc de segunda mano rehabilitado y de calidad neutralizan cualquier posibilidad de desplome en los precios, llegando a ser la Comunidad de Madrid la región con mayor estabilidad, con la previsión de que escalen un 3% de media nacional para este año, según las previsiones de esta inmobiliaria.

En opinión de Borja Goday, consejero delegado de Servihabitat, plasmada en el último informe de mercado de esta firma, "los que pensaban que el recorte de precios iba a ser histórico, es que no consideraron que ha costado mucho más sacar producto de nueva planta y era inevitable que el encarecimiento de los costes que implica lanzar nuevos proyectos acabara repercutiéndose en el cliente. Además, al no volcarse nueva oferta con mayor fluidez, la presión se ha acentuado sobre la segunda mano, una tipología también mermada debido al fervor comprador tras la pandemia". 

Clientes extranjeros

El factor de los clientes extranjeros también ha incidido de manera importante en los precios. Guifré Homedes, director general de Amat, destaca que en Barcelona ha aumentado la demanda de clientes Iranís, latinoamericanos o chinos, que buscan precisamente viviendas de precio alto y buenos estándares de calidad. Fernando García Marcos, director técnico de Tecnitasa, corrobora esa idea y destaca que en algunas ciudades los precios han subido especialmente en inmuebles ya totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados, que se destinan a clientes en muchos casos extranjeros de muy alto poder adquisitivo.  Un informe del mercado inmobiliario elaborado por Engel & Völkers apunta a que entre el 15% y el 30% de las viviendas vendidas por la compañía en zonas con alto peso de clientes extranjeros superó el millón de euros el pasado año. Estas zonas son Málaga, Mallorca, Madrid, Barcelona y Costa Blanca. La previsión es que este año aumenten las transacciones en estas zonas en torno al 15%, con una subida de los precios de entre el 5% y el 7%, con un crecimiento del mercado de alto standing para extranjeros del orden del 40%.

Servihabitat augura que las compraventas de viviendas en general repuntarán en 2024 un 5%, hasta las 665.200 operaciones, con un aumento de precios del 3%, "gracias a la estabilización hipotecaria". La compañía apunta que en 2023 el esfuerzo medio para comprar una vivienda en España era el equivalente a 7,6 años de renta bruta, frente a los 7,8 años de 2022, y que la edad media de los compradores se situó en 38,6 años.

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